Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien

Wichtige Tipps für den Immobilienkauf in Spanien
Wichtige Tipps für den Immobilienkauf in Spanien
20 Februar 2020, Larraín Nesbitt Abogados

Haftungsausschluss: Dieser Artikel enthält lediglich allgemeine Informationen und darf in keinem Fall als Ersatz für eine professionelle Rechtsberatung ausgelegt werden. Wenden Sie sich mit Ihrem Vorhaben an einen Rechtsanwalt.

Sie haben sich in eine Immobilie in Spanien verliebt, und nun ist der Moment gekommen, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Dieser kurze Artikel soll dem Käufer in grundlegende Tipps zu den Dokumenten geben, die Sie sich vom Verkäufer vorlegen lassen sollten. Je nachdem, ob Sie eine Neubau-Immobilie nach Plan kaufen oder eine Immobilie aus Vorbesitz, gibt es Unterschiede.

In einigen Ländern, einschließlich Spanien, ist es zwar möglich, eine Immobilie zu kaufen, ohne dazu einen Anwalt einschalten zu müssen, es ist allerdings ratsam, besonders, wenn Sie der Sprache nicht mächtig oder mit den örtlichen Gegebenheiten nicht vertraut sind. Der Kauf einer Immobilie stellt eine der größten Investitionen dar, die die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Warum also ein unnötiges Risiko eingehen ohne richtige Rechtsberatung eingehen? Zum gesunden Menschenverstand gehört natürlich, sich nicht an die Anwälte zu wenden, die vom Verkäufer empfohlen werden (Bauträger, Makler) – auch, wenn diese kostenlos angeboten werden, z. B. in Form eines hauseigenen Anwalts, der für die Immobilienagentur oder den Bauträger arbeitet.

Banken und Notare werden nicht wie Ihr persönlicher Anwalt handeln und keine rechtlichen Überprüfungen zum Schutz der rechtlichen Interessen des Käufers durchführen; das ist auch nicht ihre Aufgabe. Dies ist ein üblicher Fehler, den Käufer machen, insbesondere wenn sie nicht in Spanien ansässig sind.

Suchen Sie sich einen eigenen unabhängigen Anwalt und seien Sie in Bezug auf die Kaufkosten immer ehrlich. Abgesehen davon, dass es illegal ist, werden Sie später beim Verkauf Ihrer Immobilie eine massive Vermögenszuwachssteuer zahlen müssen. Es ist illegal, es ist unvorsichtig und kommt nur dem Verkäufer zugute, nicht dem Käufer.

Vergessen Sie nicht, die folgenden Rechnungen beim Kauf sicher aufzubewahren, die dazu verwendet werden können, Ihre Steuerzahlung beim Verkauf stark zu mindern:

  • Anwaltskosten (beim Kauf)
  • Notargebühren (beim Kauf)
  • Grundbuchgebühren (beim Kauf)
  • Steuern (beim Kauf), denn diese können später beim Verkauf verrechnet werden

Neubau-Immobilie nach Plan kaufen

  • Überprüfen Sie, ob das Grundstück auf den Namen des Bauträgers, dessen Vertrag Sie unterschreiben, registriert ist.
  • Fordern Sie eine Kopie der Baugenehmigung des Bauträgers an.
  • Fordern Sie Bankgarantien oder eine Versicherungspolice an, die alle Ihre Zahlungen für die einzelnen Phasen sichert, einschließlich der anfänglichen Anzahlung, die an den Bauträger/Beauftragten gezahlt wurde. Diese dienen als Sicherheitsnetz, das Ihre Zwischenzahlungen sichert, falls der Bauträger die Immobilie verspätet oder gar nicht fertig stellt.
  • Stellen Sie sicher, dass das Neubauprojekt mit dem spanischen Küstengesetz vereinbar ist.
  • Wenn die Neubau-Immobilie fertig gestellt ist, fordern Sie eine Kopie der Erstbezugsgenehmigung an.
  • Wenn die Neubau-Immobilie fertig gestellt ist, stellen Sie sicher, dass Sie vor der Übergabe eine Mängelliste erstellen.
  • Nach der Fertigstellung: Stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie jetzt im Grundbuchamt auf Ihren Namen registriert ist und nehmen Sie niemanden beim Wort! Überprüfen Sie dies notfalls selbst.
  • Nach der Fertigstellung: Vereinbaren Sie die Zahlung der lokalen Gebühren (IBI Grundsteuer & Müllgebühr) als Lastschrift von Ihrem spanischen Bankkonto.
  • Nach der Fertigstellung: Wenn Sie nicht in Spanien wohnhaft sind, stellen Sie sicher, dass Sie jedes Jahr Ihre Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la renta de no residentes) für Ihre spanische Immobilie zahlen.

Immobilien aus Vorbesitz kaufen

Bitte beachten Sie, dass wir nur den Kauf von natürlichen Personen behandeln, die als Verkäufer auftreten. Sollten Sie Ihre Immobilie von einem Unternehmen kaufen, sollten Sie weitere Überprüfungen vornehmen.

  • Fordern Sie eine Kopie der Besitzurkunde des Verkäufers an.
  • Fordern Sie, wenn möglich, eine Kopie einer Erstbezugsgenehmigung an. Diese wird für Urlausvermietungen und auch von Kreditinstituten benötigt, um eine Immobilie zu finanzieren (d. h. für den Kauf der Immobilie oder weil Sie Geld für spätere Gesundheitsausgaben benötigen).
  • Vergewissern Sie sich, dass die Person(en), mit denen Sie als Verkäufer zu tun haben, auch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist (sind). Falls nicht, stellen Sie sicher, dass sie mit einer gültigen Vollmacht handeln.
  • Fordern Sie eine aktualisierte Nota Simple (Grundbucheintrag) an oder beschaffen Sie sich eine.
  • Stellen Sie sicher, dass die Immobilie rechtlich als Wohnung und nicht als Gewerbeimmobilie eingestuft ist.
  • Stellen Sie sicher, dass es sich bei der Immobilie um Eigentum und nicht um eine Pacht handelt.
  • Stellen Sie sicher, dass die Immobilie nicht in Verzug mit der Eigentümergemeinschaft ist, falls vorhanden. Der Käufer ist für die Gemeinschaftskosten der letzten 3 Jahre und des aktuellen Jahres (insgesamt 4 Jahre) haftbar.
  • Überprüfen Sie, ob keine örtlichen Steuern ausstehen: Grundsteuer (IBI) und Abfallgebühr (tasa de basura). Der Käufer ist für die letzten 4 Jahre haftbar.
  • Stellen Sie sicher, dass keine Mieter in der Immobilie wohnen. Unter den neuen strengen spanischen Mietgesetzen haben Mieter manchmal das Recht, 8 oder 10 Jahre in einer Immobilie zu bleiben, auch wenn sie bereits weiterverkauft wurde. Der Käufer muss die Dauer des gesamten Mietvertrags respektieren, es sei denn, der Mieter erklärt sich schriftlich dazu bereit, gegen eine „Entschädigung“ vorzeitig ausziehen.
  • Stellen Sie sicher, dass das Eigentum unbelastet ist (keine Hypothek o. Ä.).
  • Stellen Sie sicher, dass das Eigentum frei von Pfandrechten ist, d. h. Wegerechte, Sichtrechte, Jagdrechte, Versammlungsrechte, Brunnenrechte...
  • Stellen Sie sicher, dass das Eigentum nicht gepfändet ist.
  • Wenn Sie in eine Ferienimmobilie investieren, um Sie zu vermieten, überprüfen Sie, ob die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung nicht verboten oder eingeschränkt hat.
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