Lista kontrolna nabywcy domu

Uwaga! Ten post ma charakter ogólny i nie należy go uznawać za profesjonalną poradę prawną, której nie zastępuje. Poszukaj porady prawnej we własnym zakresie.

Zakochałeś się w nieruchomości w Hiszpanii, a teraz czas przejść dalej i podpisać umowę! Ten krótki artykuł został napisany w celu zapewnienia kupującemu podstawowych wskazówek na temat tego, o co powinieneś poprosić sprzedawcę. Lista jest zależna od tego, czy kupujesz nieruchomość w budowie czy odsprzedajesz.

Chociaż można kupić nieruchomość w niektórych jurysdykcjach zamorskich, w tym w Hiszpanii, bez konieczności wyznaczania prawnika, byłoby to nierozsądne. Kupno domu to jedna z największych inwestycji, jakie większość ludzi dokonuje w swoim życiu. Dlaczego więc ryzykować, nie otrzymując właściwej porady prawnej? Jedynym zdrowym rozsądkiem jest nieprzyjmowanie prawników rekomendowanych przez tych, od których kupujesz (deweloper, agent), a tym bardziej, jeśli są oferowane bezpłatnie, tj. sewnętrzny prawnik pracujący dla agencji nieruchomości lub dewelopera.

Banki i notariusze nie są twoimi prawnikami i nie będą przeprowadzać kontroli prawnych w celu ochrony interesów prawnych kupującego. To nie jest ich praca. Jest to powszechny błąd popełniany przez kupujących, szczególnie tych nierezydentów.

Poinstruuj własnego niezależnego prawnika i nigdy nie podawaj zbyt niskiej ceny. Po pierwsze jest to nielegalne, zapłacisz ogromny podatek od zysków kapitałowych, sprzedając go później. Jest to nielegalne, jest głupie i przynosi korzyść wyłącznie sprzedawcy, a nie kupującemu.

Pamiętaj o przechowywaniu następujących faktur dotyczących bezpiecznego zakupu, które można wykorzystać, aby DOKŁADNIE zmniejszyć koszty podatkowe przy sprzedaży:

• Opłaty prawnicze (przy zakupie)
• Opłaty notarialne (przy zakupie)
• Opłaty za ewidencję gruntów (przy zakupie)
• Podatki (przy zakupie), tak, można je w pełni zrównoważyć przy sprzedaży 

Kupowanie niereuchomości w budowie

• Sprawdź, czy działka jest zarejestrowana pod nazwą dewelopera, którego umowę podpisujesz.
• Poproś o kopię licencji deweloperskiej na budowę.
• Poproś o gwarancje bankowe lub polisę ubezpieczeniową zabezpieczającą WSZYSTKIE płatności etapowe, w tym początkową depozyt depozytowy zapłacony deweloperowi / agentowi nieruchomości. Będą one działały jako siatka bezpieczeństwa zabezpieczająca płatności okresowe na wypadek, gdyby deweloper ukończył nieruchomość z opóźnieniem lub wcale.
• Upewnij się, że rozwój jest zgodny z przepisami przybrzeżnymi.
• Jeśli prace rozwojowe są zakończone, poproś o kopię Pozwolenia na użytkowanie.
• Jeśli budowa jest zakończona, upewnij się, że wykonałeś listę skarg przed zakupem.
• Po zakończeniu: upewnij się, że Twoja nieruchomość jest teraz zarejestrowana pod Twoim nazwiskiem w rejestrze nieruchomości i nigdy nie wierz na to nikomu! Sprawdź to sam.
• Po zakończeniu: ustaw płatność według stawek lokalnych (IBI i basura ) jako polecenie zapłaty na Twoje hiszpańskie konto bankowe.
• Po zakończeniu: jeśli nie jesteś rezydentem, upewnij się, że płacisz co roku podatek dochodowy od osób fizycznych niebędących rezydentami (NRIIT) od nieruchomości w Hiszpanii.

Kupowanie na rynku wtórnym

Pamiętaj, że mamy na myśli jedynie osoby fizyczne działające jako sprzedawcy podczas pisania tego podsumowania, jeśli zaangażowane są firmy, konieczne jest przeprowadzenie znacznie więcej czynności kontrolnych.

• Poproś o kopię aktu własności sprzedającego.
• Poproś o kopię pozwolenia na użytkowanie, jeśli to możliwe. Jest to wymagane w przypadku wynajmu wakacyjnego, a także przez pożyczkodawców w celu pozyskania środków finansowych na nieruchomość (tj. na zakup samej nieruchomości lub ponieważ potrzebujesz pieniędzy na pokrycie kosztów związanych ze zdrowiem w późniejszym okresie życia itp.).
• Upewnij się, że osoby, z którymi masz do czynienia jako sprzedający, są zarejestrowanymi właścicielami nieruchomości. Jeśli nie, upewnij się, że działają poprzez ważne Pełnomocnictwo.
• Poproś o zaktualizowany wypis z rejestru nieruchomości albo go zdobądź.
• Upewnij się, że nieruchomość jest zgodnie z prawem zaklasyfikowana jako mieszkanie, a nie nieruchomość komercyjna.
• Upewnij się, że nieruchomość jest wolna, a nie dzierżawiona.
• Sprawdź, czy nieruchomość nie ma zaległości na rzecz Wspólnoty Właścicieli, jeśli dotyczy. Kupujący staje się odpowiedzialny za poprzednie 3 lata plus bieżący rok (łącznie 4 lata).
• Sprawdź, czy nie ma żadnych zaległych podatków lokalnych do zapłaty: IBI i opłata za śmierci (basura  w języku hiszpańskim). Kupujący staje się odpowiedzialny za poprzednie 4 lata.
• Sprawdź, czy w nieruchomości nie ma najemców. Zgodnie z nowymi rygorystycznymi przepisami dotyczącymi wynajmu najemcy są czasem uprawnieni do pobytu na nieruchomości przez 8 lub 10 lat, nawet jeśli te zostaną sprzedane! Kupujący musi przestrzegać czasu trwania całej umowy najmu, chyba że najemca formalnie wyrazi zgodę na rezygnację w zamian za „odszkodowanie”.
• Upewnij się, że nieruchomość jest nieobciążona (bez kredytów hipotecznych).
• Upewnij się, że nieruchomość jest wolna od zastawów, tj. prawa drogi, prawa do polowania, prawa do zbiorów, prawa do studni, itd.
• Upewnij się, że nieruchomość jest wolna od opłat, tj. nie ma w jej przypadków obowiązujących opłąt.
• Jeśli inwestujesz w opcję zakupu do wynajęcia, sprawdź, czy twoja wspólnota właścicieli nie zakazała ani nie ograniczyła wynajmu wakacyjnego.