«Checklist» pour l'acheteur d'une propriété en Espagne

Consultez cette liste de contrôle si vous achetez une maison en Espagne
Consultez cette liste de contrôle si vous achetez une maison en Espagne
20 février 2020, Larraín Nesbitt Abogados

Avis de non-responsabilité: ce message est d'intérêt général uniquement et ne doit pas être interprété ou destiné à remplacer un avis juridique professionnel. Demandez conseil à votre avocat.

Vous êtes tombé amoureux d'une propriété en Espagne et il est maintenant temps de signer le contrat! Ce court article est écrit dans le but de fournir à l'acheteur des directives de base sur ce que vous devriez demander au vendeur. Il est structuré selon que vous achetez sur plan ou d'occasion.

Bien qu'il soit possible d'acheter une propriété dans certaines juridictions à l'étranger, y compris en Espagne, sans avoir recours à un avocat, il serait très imprudent de le faire. L'achat d'une maison est l'un des investissements les plus importants au cours d'une vie. Pourquoi prendre le risque de ne pas obtenir de conseils juridiques appropriés? Il est logique de ne pas accepter les avocats recommandés par ceux à qui vous achetez (développeur, agent), et encore moins s'ils vous sont proposés gratuitement, c'est-à-dire un avocat interne travaillant pour une agence immobilière ou un développeur.

Les banques et les notaires ne sont pas vos avocats et n'effectueront pas de contrôles juridiques pour protéger les intérêts légaux de l'acheteur, ce n'est pas leur travail. C'est une erreur courante que font les acheteurs, en particulier les non-résidents.

Ayez votre propre avocat indépendant et ne déclarez jamais une valeur moindre du bien ; d'une part c'est illégal et d'autre part vous paierez une facture d'impôt énorme sur les gains en capital lors de la revente. C'est illégal, stupide et ne profite qu'au vendeur, pas à l'acheteur.

N'oubliez pas de stocker les factures suivantes lors de l'achat en toute sécurité, qui peuvent être utilisées pour réduire considérablement votre facture fiscale lors de la vente:

  • Honoraires d'avocat (à l'achat)
  • Frais de notaire (à l'achat)
  • Frais d'enregistrement foncier (à l'achat)
  • Taxes (à l'achat), car elles peuvent être entièrement compensées à la vente

Achat sur plan

  • Vérifiez que le terrain est enregistré au nom du développeur dont vous signez le contrat.
  • Demandez une copie de la licence de construction du développeur.
  • Demandez des garanties bancaires ou une police d'assurance garantissant TOUS vos paiements d'étape, y compris le dépôt de garantie initial versé au développeur ou agent immobilier. Ceux-ci agiront comme un filet de sécurité protégeant vos paiements intermédiaires si le développeur achève la propriété avec du retard, ou ne l'achève jamais.
  • Assurez-vous que le développement est conforme aux lois côtières.
  • Si le développement est terminé, demandez une copie du permis de première occupation.
  • Si le développement est terminé, assurez-vous de faire une «Checklist» avant la fin.
  • Après l'achèvement: assurez-vous que votre propriété est désormais enregistrée sous votre nom au registre foncier et ne croyez personne! Vérifiez-le vous-même.
  • Après l'achèvement: organisez le paiement des tarifs locaux (IBI et basura ) en débit direct sur votre compte bancaire espagnol.
  • Après l'achèvement: si vous êtes non-résident, assurez-vous de payer chaque année l'impôt sur le revenu imputé aux non-résidents (NRIIT) sur votre propriété espagnole.

Achat d'occasion

Veuillez noter que nous n'avons à l'esprit que des personnes physiques agissant en tant que vendeurs lors de la rédaction de ce résumé, si des entreprises sont impliquées, alors beaucoup plus de contrôles seraient nécessaires.

  • Demandez une copie de l'acte de propriété du vendeur.
  • Dans la mesure du possible, demandez une copie du permis de première occupation. Cela est nécessaire pour les locations de vacances et c'est également exigé par les prêteurs pour obtenir un financement pour une propriété (c'est-à-dire pour acheter la propriété elle-même, ou bien parce que vous avez besoin d'argent plus tard pour payer les dépenses de santé par exemple, etc.)
  • Assurez-vous que la ou les personnes avec lesquelles vous êtes en négotiation sont celles enregistrées en tant que propriétaires. Sinon, assurez-vous qu'ils agissent par le biais d'une procuration valide.
  • Demandez une nota simple mise à jour, ou procurez-vous-en une.
  • Assurez-vous que la propriété est classée légalement comme un logement et non comme une propriété commerciale.
  • Assurez-vous que la propriété n'est pas en location.
  • Vérifiez, le cas échéant, que la propriété n'a pas de paiements en retard auprès de la copropriété. Un acheteur devient redevable des arriérés des 3 dernières années plus celle en cours (4 ans au total).
  • Vérifiez qu'il n'y a pas de tarifs locaux en retard de paiement comme par exemple l'IBI (Impôt foncier) ou la taxe d'ordures ménagères (basura, en espagnol). Un acheteur devient redevable des 4 dernières années.
  • Vérifiez qu'aucun locataire ne réside dans la propriété. En vertu des nouvelles lois de location strictes, les locataires sont parfois légalement autorisés à rester 8 ou 10 ans dans une propriété, même si elle est vendue ! L'acheteur doit respecter la durée de l'intégralité du contrat de location, à moins qu'un locataire n'accepte formellement de partir en échange d'une compensation.
  • Assurez-vous que la propriété n'est pas grevée (aucune hypothèque).
  • Assurez-vous que la propriété est libre de tout privilège, c'est-à-dire les droits de passage, les droits de vue, les droits de chasse, les droits de cueillette, les droits de puits…
  • Assurez-vous qu'aucun embargo est enregistré sur la propriété.
  • Si vous investissez pour louer, vérifiez que votre communauté de propriétaires n'a pas interdit ou restreint les locations de vacances.
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