Disclaimer: este artigo é de interesse geral e não deve ser interpretado como um substituto do aconselhamento jurídico profissional. Procura assessoramento legal sobre o teu caso particular.
Se te apaixonaste por uma casa em Espanha, agora, é hora de dar o grande passo e assinar o contrato! Este pequeno artigo foi escrito com o objetivo de fornecer ao comprador orientações básicas sobre o que deve solicitar a um vendedor e está estruturado dependendo se a compra associada a um imóvel em construção ou a um imóvel usado.
Embora seja possível comprar um imóvel em algumas jurisdições estrangeiras, incluindo Espanha, sem ter de nomear um advogado, seria muito insensato fazê-lo. Comprar uma casa é um dos maiores investimentos da vida de uma pessoa, por isso, merece a pena correr o risco e não obter aconselhamento jurídico adequado? É do senso comum não aceitar advogados recomendados por aqueles a quem compramos (construtor, agente imobiliário), muito menos se oferecidos gratuitamente, ou seja, advogados internos que trabalham para uma agência imobiliária ou construtora.
Os bancos e notários não são os teus próprios advogados pessoais, e não realizarão verificações legais para proteger os interesses legais do comprador; essa não é a sua função. Este é um erro comum dos compradores, particularmente dos não-residentes em Espanha.
Instrui o teu próprio advogado independente e nunca subdeclares; além de ser ilegal, pagarás um enorme imposto sobre ganhos de capital quando venderes mais tarde. É ilegal, é um disparate e só beneficia o vendedor, não o comprador.
Lembra-te de guardar as seguintes faturas, para que a compra seja segura, que podem ser utilizadas para mitigar a tua fatura de impostos associados à venda:
- Honorários do advogado (na compra)
- Despesas de notário (na compra)
- Taxas do Registo Predial (na compra)
- Impostos (na compra) - sim, se não sabias, estes podem ser totalmente compensados na venda
Comprar um imóvel em construção
- Verifica se o terreno está registado com o nome do construtor cujo contrato estás a assinar.
- Solicita uma cópia da licença de construção do construtor.
- Solicita garantias bancárias ou apólices de seguro que garantam TODOS os pagamentos, incluindo o depósito inicial de garantia pago ao construtor/agente imobiliário. Estes funcionarão como uma rede de segurança que protege os teus pagamentos intermediários, no caso de que o construtor termine a propriedade com atraso, ou simplesmente não a termine.
- Assegura que a construção está em conformidade com as Leis Costeiras.
- Se a construção estiver concluída, solicita uma cópia da Licença de Primeira Ocupação.
- Se a construção estiver concluída, assegura-te de fazer uma lista de reclamações antes da conclusão do empreendimento.
- Pós-conclusão: certifica-te de que a tua propriedade está agora registada com o teu nome no Registo Predial e nunca acredites na palavra de ninguém! Verifica por conta própria.
- Pós-conclusão: estabelece o pagamento das taxas locais (IBI & "basura") como um débito direto na tua conta bancária espanhola.
- Pós-conclusão: se és não-residente, garante o pagamento anual do teu Imposto de Renda Imputado a Não-Residentes (NRIIT) sobre a tua propriedade espanhola.
Compra de um imóvel usado
Tem em conta que, para este efeito, só consideramos pessoas físicas individuais que atuam como vendedores. Se estiverem envolvidas empresas, serão necessários muitas mais verificações.
- Solicita uma cópia da escritura a nome do vendedor.
- Solicita uma cópia da Licença de Primeira Ocupação, sempre que possível. Isto é necessário para alojamentos turísticos e também para os financiadores para obter uma hipoteca associada a um imóvel (já seja para comprar o próprio imóvel, ou porque necessitas dinheiro para pagar despesas relacionadas com a saúde no futuro, etc.).
- Certifica-te de que a(s) pessoa(s) com quem estás a lidar como vendedor(es) é(são) a(s) pessoa(s) registada(s) como proprietária(s) da propriedade. Se não, assegura-te de que atuam através de uma procuração válida.
- Solicita uma "nota simple" atualizada, ou então contrata-a tu mesmo.
- Certifica-te de que o imóvel está classificado legalmente como habitação e não como propriedade comercial.
- Assegura-te de que o imóvel é de propriedade livre e não arrendado.
- Verifica se o imóvel não tem dívidas com a Comunidade de Proprietários, se aplicável. Um comprador torna-se responsável pelos 3 anos anteriores em atraso, juntamente com o atual (total de 4 anos).
- Verifica se não existem taxas locais pendentes de pagamento: IBI e taxa de "basura". Um comprador torna-se responsável pelos 4 anos anteriores em dívida.
- Verifica se não existem inquilinos a viver na propriedade. De acordo com as novas leis de arrendamento, os inquilinos, por vezes, têm o direito legal de permanecer 8 ou 10 anos numa propriedade, mesmo que esta seja vendida! O comprador deve respeitar a duração de qualquer contrato de arrendamento, a menos que um inquilino concorde formalmente em sair, em troca de uma "compensação".
- Garante que o imóvel está livre de dívidas hipotecárias.
- Garante que a propriedade está livre de restrições, ou seja, direitos de passagem, direitos de vista, direitos de caça, direitos de recolha, direitos de poço...
- Verifica que a propriedade está livre de encargos, ou seja, sem embargos registados contra a mesma.
- Se investes com intenção de comprar para arrendar, garante que a tua Comunidade de Proprietários não proibiu ou restringiu os alojamentos turísticos.