Чек-лист при покупке дома

Проверьте этот чек-лист, если вы покупаете дом в Испании
Проверьте этот чек-лист, если вы покупаете дом в Испании
20 февраля 2020, Larraín Nesbitt Abogados

Примечание: этот пост написан с информационной целью и не должен рассматриваться как замена профессиональной юридической консультации. Ищите адвоката по вашему вопросу.

Вы нашли свое идеальное жилье в Испании, и теперь пришло время подписывать контракт? Эта короткая статья написана с целью предоставить покупателю основные рекомендации о том, что следует спросить у продавца.

Хотя в некоторых зарубежных юрисдикциях, в том числе в Испании, можно приобрести недвижимость без привлечения адвоката, было бы очень неразумно делать это. Покупка дома - одна из самых больших инвестиций, которую большинство людей делают за свою жизнь. Так зачем рисковать, не получив надлежащей юридической консультации? Разве что не стоит нанимать адвокатов, рекомендованных теми, у кого вы покупаете (девелопер, агент), тем более, если вам предлагают их услуги бесплатно, то есть штатный юрист, работающий в агентстве по недвижимости или застройщике.

Банки и нотариусы не являются вашими личными юристами и не будут проводить юридические проверки для защиты законных интересов покупателя, это не их работа. Это частая ошибка покупателей, особенно нерезидентов.

Потратьтесь на независимого адвоката и никогда не преуменьшайте сумму покупки в декларации: кроме того, что это незаконно, вы будете платить огромный налог на прирост капитала при последующей продаже объекта. Это незаконно, это глупо и выгодно только продавцу, а не покупателю.

Не забудьте хранить следующие счета-фактуры на покупку, которые могут быть использованы для ЗНАЧИТЕЛЬНОГО уменьшения вашего налога при последующей продаже:

  • Гонорар адвоката (при покупке)
  • Нотариальные сборы (при покупке)
  • Сборы Земельного реестра (при покупке)
  • Налоги (при покупке), они могут быть полностью компенсированы при продаже

Незавершенное строительство

  • Убедитесь, что земельный участок зарегистрирован на имя застройщика, чей контракт вы подписываете.
  • Запросите копию строительной лицензии застройщика.
  • Запросите банковские гарантии или страховой полис, страхующий ВСЕ ваши платежи, включая первоначальный залог, выплачиваемый застройщику/агенту по недвижимости. Они будут защищать ваши платежи, если застройщик завершит работу с опозданием или не завершит вовсе.
  • Убедитесь, что разработка соответствует законам для береговых линий.
  • Если постройка завершена, запросите копию лицензии на въезд и проживание.
  • Если постройка завершена, убедитесь, что вы выполнили все этапы проверочного списка.
  • После завершения: убедитесь, что ваша собственность теперь зарегистрирована под вашим именем в Земельном реестре. Не поленитесь проверить это сами.
  • После завершения: оплатите местные сборы (IBI и вывоз мусора), привязав списание к вашему дебетовому счету в Испании.
  • После завершения: если вы нерезидент, убедитесь, что вы каждый год платите налог на вмененный доход нерезидента (NRIIT) на свою недвижимость в Испании.

Покупка для перепродажи

Пожалуйста, обратите внимание, что мы имеем в виду только физических лиц, действующих как продавцы. В случае с юридическими лицами потребуется гораздо больше проверок.

  • Запросите копию документа, подтверждающего право собственности продавца.
  • Запросите копию лицензии разрешения на заселение. Это необходимо для аренды на время отпуска, а также для того, чтобы кредиторы собрали средства под залог имущества.
  • Убедитесь, что лица, с которыми вы имеете дело в качестве продавцов, являются правомочными владельцами недвижимости. Если нет, убедитесь, что они действуют через действующую доверенность.
  • Запросите свежий документ "nota simple", или же закажите себе.
  • Убедитесь, что недвижимость юридически классифицируется как жилье, а не как коммерческая недвижимость.
  • Убедитесь, что имущество находится в собственности, а не в аренде.
  • Убедитесь, что имущество не имеет задолженности перед сообществом владельцев, если это применимо. Покупатель несет ответственность за предыдущие 3 года задолженности плюс текущую (всего 4 года).
  • Убедитесь, что не осталось невыплаченных местных тарифов: IBI и вывоз мусора (basura по-испански). Покупатель несет ответственность за предыдущие 4 года.
  • Убедитесь, что в жилье нет арендаторов. В соответствии с новыми строгими законами об аренде жильцы по закону имеют право проживать в собственности 8 или 10 лет, даже если недвижимость продана! Покупатель должен соблюдать срок действия всего договора аренды, если арендатор официально не согласится выехать в обмен на компенсацию.
  • Убедитесь, что имущество не обременено ипотекой.
  • Убедитесь, что в имуществе нет залоговых прав, то есть прав на проезд, права на просмотр, права на охоту, права на сбор, права на добычу…
  • Убедитесь, что собственность является свободной, то есть нет никаких зарегистрированных эмбарго против нее.
  • Если вы инвестируете в Buy-to-Let, убедитесь, что ваше сообщество владельцев не запретило или не ограничило отпускную аренду.
Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista