Główne nadużycia w hiszpańskich umowach najmu

Barcelona Alex Rodriguez Santibañez
Barcelona Alex Rodriguez Santibañez
21 października 2019, Redakcja

Podpisując umowę najmu w Hiszpanii, musimy zwrócić uwagę, ponieważ nie zdając sobie z tego sprawy możemy podpisać klauzule, które zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi dzierżawy miast są nielegalne, a zatem nieważne. Rada Miasta Barcelony opracowała przewodnik z poradami, jak wykryć główne nadużycia w hiszpańskich umowach najmu.

Umowy najmu nieruchomości stają się coraz bardziej ogólne. Najemca ma niewielką moc decyzyjną i jest podatny na klauzule sprzeczne z ustawą o najmie miejskim. Zidentyfikowanie ich przed podpisaniem umowy będzie bardzo ważne, aby zaoszczędzić sobie przyszłych bólów głowy.

Czas trwania umowy bez spełnienia wymogów prawnych

Jest to bardzo ważne, aby było to prawidłowe, ponieważ obowiązkowy okres obowiązywania zwyklej umowy najmu jest jedną z najważniejszych gwarancji umowy najmu.

Musimy pamiętać, że nowa ustawa o najmie miejskim (art. 9) ustanawia obowiązkowe przedłużenie o pięć lat, jeżeli wynajmujący jest osobą fizyczną, i siedem lat, jeśli jest osobą prawną. Oznacza to, że klauzula zobowiązująca najemcę do opuszczenia mieszkania przed upływem terminów określonych w ustawie będzie nieważna.

Klauzula stwierdzająca, że po pierwszych pięciu latach (lub siedmiu latach, jeśli najemca jest osobą prawną), umowa wygasa bez uprzedniego wypowiedzenia, również będzie nieważna. Prawo (art. 10) zobowiązuje właściciela do przedłużenia umowy o kolejne trzy lata, jeśli nie zawiadomi on wcześniej.

Zobowiązanie do nieopuszczania nieruchomości

Ustawa (art. 11) przewiduje możliwość opuszczenia przez najemcę w ciągu sześciu miesięcy od zawarcia umowy, więc klauzula zobowiązująca najemcę do kontynuowania najmu będzie nieważna. Na przykład klauzule zobowiązujące najemcę do wykonania umowy na okres jednego roku będą nieważne.

Bezprawne odszkodowanie

Gdy opuszczasz nieruchomość przed końcem umowy, prawo (art. 11) upoważnia właściciela do żądania odszkodowania. Przepisy ograniczają tę rekompensatę do jednej miesięcznej płatności na rok pozostałej do wykonania umowy. Wszelkie rekompensaty ustalone w umowie i przekraczające ten limit będą nieważne.

Wzrost czynszu w ciągu pierwszych pięciu lat obowiązywania umowy

Czynszu nie można modyfikować w ciągu pierwszych pięciu lat rozpoczęcia obowiązywania umowy. Będzie aktualizowany tylko zgodnie z umową. Zatem klauzula wskazująca, że czynsz zostanie podwyższony w przypadku ulepszenia mieszkania przed pierwszymi pięcioletnimi umowami, będzie nieważna.

Żądanie spłaty czynszy na więcej niż jeden miesiąc na raz

Właściciel nie może z góry zażądać czynszu za więcej niż miesiąc. Klauzula domagająca się, na przykład, zaliczki w wysokości trzech miesięcznych rat, będzie bezprawna i nieważna.

Obowiązek najemcy w zakresie naprawy nieruchomości

Artykuł 21 ustawy stanowi, że to właściciel odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Najemcy są odpowiedzialni wyłącznie za naprawy spowodowane niewłaściwym użytkowaniem i niewielkim zużyciem. Zatem klauzula zobowiązująca najemcę do naprawy wilgotności lub instalacji wodnych, na przykład, będzie nieważna.

Wydatki dla najemcy, jeśli właściciel jest osobą prawną

Zgodnie z nowym prawem, jeśli wynajmujący jest osobą prawną, wynajmujący musi ponieść koszty najmu. Klauzula zobowiązująca najemcę do pokrycia kosztów w tych przypadkach będzie nieważna.

Dostęp właściciela do nieruchomości

Musisz wyraźnie wiedzieć, że przez czas trwania umowy mieszkanie jest Twoim miejscem zamieszkania, dlatego właściciel musi zagwarantować ci spokojne korzystanie z niego. Art. 18, gwarantuje Ci prawo do nienaruszalności miejsca zamieszkania. Klauzula, która pozwala właścicielowi na swobodne wejście do domu, jest nieważna.

Dalsze klauzule najmu, o których należy pamiętać w Hiszpanii

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Znajdź na idealista domy na sprzedaż i wynajem długoterminowy