Die häufigsten unwirksamen Klauseln in spanischen Mietverträgen

Barcelona Alex Rodriguez Santibañez
Barcelona Alex Rodriguez Santibañez
21 Oktober 2019, Redaktion

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages in Spanien muss man sehr aufmerksam sein, denn schnell kann es passieren, dass man als Mieter eine Klausel unterschreibt, die gegen das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamiento Urbano – LAU) verstößt und somit unwirksam sind. Die Stadtverwaltung von Barcelona hat einen Leitfaden mit den häufigsten Missbrauchsklauseln erstellt.

Generell werden die Mietverträge für Wohnungen immer allgemeiner gefasst, wobei der Mieter immer weniger Entscheidungsbefugnis hat und oft Klauseln akzeptiert, die gegen das spanische Mietgesetz verstoßen. Es ist wichtig, diese Klauseln vor Unterzeichnung des Mietvertrages zu erkennen, um zukünftige Probleme zu vermeiden.

Vertragsdauer ohne Berücksichtigung der gesetzlichen Verlängerungen

Es ist sehr wichtig, dass diese Klausel korrekt ist, da die obligatorische Laufzeit des Vertrages eine der wichtigsten Garantien für den Bestand dies Mietverhältnisses ist.

Es muss dazu beachtet werden, dass das neue spanische Mietgesetz (Artikel 9) eine obligatorische Vertragsverlängerung von fünf Jahren vorsieht, wenn es sich beim Mieter um eine natürliche Person handelt, bzw. von sieben Jahren, wenn der Mieter eine juristische Person ist. Dies bedeutet, dass eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung vor diesen gesetzlich geregelten Fristen zu verlassen, ungültig ist.

Eine Klausel, wonach der Vertrag nach den ersten fünf Jahren (oder sieben Jahren, wenn der Mieter eine juristische Person ist) ohne vorherige Ankündigung endet, ist ebenfalls ungültig. Das spanische Mietgesetz (Art. 10) verpflichtet den Eigentümer dazu, den Mietvertrag um weitere drei Jahre zu verlängern, wenn er den Mieter nicht vorher fristgemäß informiert.

Verbot, das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden

Das spanische Gesetz (Art. 11) sieht die Möglichkeit vor, dass der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung des Mietvertrages diesen kündigt. Somit sind beispielsweise Klauseln, die die Mietdauer auf mindestens ein Jahr festlegen, unwirksam.

Unangemessene Entschädigung

Wenn der Mieter den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigt, sieht das Gesetz (Art. 11) eine Entschädigung für den Vermieter vor. Diese beschränkt sich jedoch auf eine Monatsmiete pro Jahr, das zur Erfüllung des Vertrages noch aussteht. Entschädigungen, die diesen Betrag überschreiten, sind ungültig.

Mieterhöhungen innerhalb der ersten fünf Jahre des Vertrages

Die Miete kann während der ersten fünf Jahre des Vertrages nicht verändert werden. Sie kann nur vertragsgerecht angepasst werden. Somit ist eine Klausel, die besagt, dass die Miete im Falle von Verbesserungsarbeiten in der Wohnung vor Ablauf der ersten fünf Jahre des Vertrages erhöht wird, unwirksam.

Vorauszahlung von mehreren Monatsmieten

Der Vermieter kann nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen. Eine Klausel, die beispielsweise die Vorauszahlung von drei Monatsraten verlangt, ist ungültig.

Verpflichtung zu Reparaturen

Der Artikel 21 des spanischen Mietgesetzes besagt, dass der Vermieter für Reparaturen in der Mietwohnung verantwortlich ist. Der Mieter ist nur für Reparaturen verantwortlich, die durch Missbrauch oder durch gewöhnliche Nutzung verursachten Verschleiß entstehen. Somit ist beispielsweise eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Feuchtigkeit oder Wasserinstallationen zu reparieren, unwirksam.

Vom Mieter zu tragende Kosten, wenn der Vermieter eine juristische Person ist

Nach dem neuen Gesetz muss der Vermieter, wenn es sich um eine juristische Person handelt, die Kosten des Mietvertrages tragen. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Kosten in diesen Fällen zu tragen, ist ungültig.

Zugang des Vermieters zur Wohnung

Solange der Mieter eine Wohnung gemietet hat, ist diese während der Vertragslaufzeit sein Wohnsitz. Der Eigentümer muss ihm während dieser Zeit die friedliche Nutzung garantieren. Die spanische Verfassung regelt im Artikel 18 die Unverletzlichkeit des Wohnsitzes, so dass eine Klausel, die besagt, dass der Eigentümer die Wohnung jederzeit betreten kann, unwirksam.

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