Основные "недобросовестные" условия в испанском договоре аренды

Барселона Алекс Родригес Сантибаньес
Барселона Алекс Родригес Сантибаньес
21 октября 2019, Редактировать

При подписании договора аренды в Испании мы должны быть внимательны, поскольку, не осознавая этого, мы можем согласиться на условия, которые, согласно действующему Закону о городской аренде, являются незаконными и, следовательно, не имеют юридической силы. Муниципалитет Барселоны выпустил руководство с рекомендациями по выявлению основных "недобросовестных" пунктов в испанских договорах аренды.

Договоры аренды недвижимости становятся все более универсальными. Арендатор имеет незначительные полномочия по принятию решений и может пострадать от условий, противоречащих Закону о городской аренде. Важно выявить их до подписания контракта, чтобы избежать головной боли в будущем.

Срок действия договора без соблюдения установленных законом продлений

Очень важно, чтобы это этот пункт был правильно прописан, поскольку обязательная продолжительность обычного договора аренды является одной из его важнейших гарантий.

Мы должны помнить, что новый Закон о городской аренде (статья 9) предусматривает обязательное продление на пять лет, если арендодателем является физическое лицо, и на семь лет, если юридическое. Это означает, что пункт, обязывающий арендатора покинуть жилье до истечения этих сроков, установленных законом, является недействительным.

Условие о том, что по истечении первых пяти лет (или семи лет в случае, если арендодатель - юридическое лицо) договор будет расторгнут без предварительного уведомления, также является недействительным. Закон (статья 10) обязывает владельца продлить договор еще на три года, если не было предварительного уведомления о его расторжении.

Обязательство не покидать жилье

Закон (статья 11) устанавливает для арендатора возможность расторгнуть договор по прошествии шести месяцев после заключения договора, поэтому пункт, обязывающий арендатора продлевать аренду в течение более длительного срока, будет недействительным. Например, пункты, обязывающие арендатора выполнить договор в течение одного года, будут недействительными.

Чрезмерная сумма компенсации

Когда вы покидаете собственность до окончания срока действия договора, в этом случае закон (статья 11) дает право владельцу требовать с вас компенсацию. Норматива ограничивает эту компенсацию одним ежемесячным платежом в год, оставшимся до выполнения контракта. Компенсация, зафиксированная в контракте, превышающая этот предел, является недействительной.

Увеличение арендной платы в течение первых пяти лет контракта

Арендная плата не может быть изменена в течение первых пяти лет контракта. Она будет модифицироваться только в соответствии с договором. Таким образом, пункт, указывающий, что арендная плата будет увеличена в случае улучшения жилищных условий до истечения первых пяти лет действия договора, будет недействительным.

Просьба оплатить единовременно более, чем за месяц

Арендодатель не может просить арендную плату одновременно более, чем за один месяц. Пункт, предусматривающий, например, предоплату трех ежемесячных платежей, считается чрезмерным и является недействительным.

Обязанность арендатора по ремонту недвижимости

Статья 21 закона гласит, что именно арендодатель несет ответственность за ремонт арендованного имущества. Арендаторы несут ответственность только за ремонт, вызванный неправильным использованием и незначительным износом. Таким образом, пункт, обязывающий арендатора, например, проведение ремонта по устранению последствий протечек или ремонт водопровода, является недействительным.

Расходы арендатора, если собственник является юридическим лицом

Согласно новому закону, если арендодатель является юридическим лицом, то он должен нести расходы по аренде. Пункт, обязывающий арендатора оплачивать расходы в этих случаях, является недействительным.

Свободный доступ владельца к собственности

Вы должны четко понимать, что в течение срока действия договора жилье является вашим местом жительства, поэтому владелец должен гарантировать вам его спокойное пользование. Статья 18 гарантирует ваше право на неприкосновенность жилища. Пункт о том, что владелец может свободно входить в дом, является недействительным.

Другие условия аренды, которые нужно знать в Испании

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista