5 rzeczy do rozważenia przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego od firmy lub banku w Hiszpanii

Aedas
Aedas
12 listopada 2019, Redakcja

Mimo, że sprzedaż domów w Hiszpanii uległa spowolnieniu w ostatnich miesiącach z powodu nowego prawa hipotecznego i ogólnego spowolnienia gospodarczego, ostatni kwartał roku to zazwyczaj dobry moment na zakup domu. A jeśli kupujesz mieszkanie od firmy, ważne jest, aby wziąć pod uwagę takie aspekty, jak upewnienie się, że sprzedawca jest przedstawicielem firmy lub wiedzieć, jakie podatki musisz zapłacić.

Kancelaria Ático Jurídico szczegółowo opisuje kluczowe aspekty poniżej:

Sprawdź, czy sprzedawca jest przedstawicielem firmy

Hiszpańskie prawo przyznaje przedstawicielstwo spółki administratorowi zgodnie ze sposobem, w jaki zostało to określone w statucie. Ale firma może również przyznać uprawnienia do reprezentacji (hiszp. „apoderado”).

Kanceleria radzy, aby przed podpisaniem umowy prywatnego zakupu kupujący zapoznał się ze statutem spółki, umową o powołaniu administratora lub pełnomocnictwa, aby sprawdzić, czy firma jest prawnie reprezentowana. Możliwe jest również zażądanie notatki z rejestru handlowego, aby sprawdzić, czy administrator nadal działa.

Sprawdź, czy partnerzy zgadzają się na sprzedaż

Aby sprzedać dom uważany za niezbędny składnik aktywów, konieczne jest, aby partnerzy wyrazili na to zgodę podczas walnego zgromadzenia. Dotyczy to mieszkań, których wartość przekracza 25% wartości aktywów uwzględnionych w ostatnim bilansie zatwierdzonym przez spółkę handlową, co jest wymogiem wprowadzonym w ustawie o spółkach kapitałowych po reformie z 2014 r. Ponadto, niezależnie od wartości ilościowej a nawet jeśli wartość nie przekracza 25% całkowitych aktywów spółki, nieruchomość można uznać za niezbędny składnik aktywów do sprzedaży.

Ático Jurídico zaleca, aby przed podpisaniem umowy poprosić firmę lub podmiot sprzedający o zaświadczenie stwierdzające, że przekazana nieruchomość nie jest istotnym składnikiem aktywów.

Dostawa depozytu do firmy

Podpisanie prywatnej umowy sprzedaży i dostarczenie pewnej kwoty pieniędzy jako kaucję jest dość powszechne w Hiszpanii, chociaż nie gwarantuje, że operacja zostanie przeprowadzona. Firma sprzedająca może sprzedać nieruchomość innej osobie, ale w zamian musi zwrócić kupującemu dwukrotność wpłaty. Jeżeli firma nie zwróci dwukrotności kwoty depozytu i stanie się niewypłacalna, kupujący może utracić nieruchomość i pieniądze, zmuszając do żądania zwrotu kwot dostarczonych niewypłacalnemu przedsiębiorstwu.

Ático Jurídico podkreśla, że można uniknąć tego ryzyka, bezpośrednio formalizując sprzedaż przed notariuszem. Jeśli ta opcja nie jest możliwa, kupujący może dowiedzieć się w rejestrze handlowym, czy sprzedająca jest wypłacalna lub ma inne towary. Możliwe byłoby również podpisanie umowy prywatnej, pozostawiając kontrolę kwoty depozytu w depozycie w biurze notarialnym, w którym ma zostać podpisane oficjalne dokumenty sprzedaży.

Akt rzeczywistej własności spółki sprzedającej

Oznacza to, że partnerzy z ponad 25% udziałem w spółce sprzedającej muszą zostać zidentyfikowani, aby sformalizowanie sprzedaży było mozliwe. Firmy powstałe po 2010 r., kiedy weszła w życie Ustawa o zapobieganiu praniu pieniędzy, już włączyły akt rzeczywistej własności do swoich umów spółki. Jeżeli firma sprzedająca została założona przed tą datą, konieczne będzie przedstawienie aktu, który należy sformalizować przed notariuszem. Ten akt rzeczywistej własności można łatwo uzyskać w kancelarii notarialnej.

Podatki do zapłaty

Pierwszym podatkiem, który kupujący będzie musiał zapłacić za zakup nieruchomości w Hiszpanii, jest podatek VAT w wysokości 10%, jeśli dom jest nowo wybudowany. Jeśli kupujący nabywa nieruchomość komercyjną lub nowe biuro, stawka podatku VAT wynosi 21%.

Ale jeśli nieruchomość jest używana, przeniesienie będzie zwolnione z podatku VAT, a następnie będziesz musiał zapłacić podatek od przeniesienia własności.

Jeżeli jednak nabywca jest przedsiębiorcą lub samozielnie prowadzi działalność i ma prawo do całkowitego lub częściowego odliczenia podatku VAT, możliwe jest zniesienie zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że musisz płacić podatek VAT zamiast TPO i w ten sposób można odliczyć podatek, wyjaśnia Ático Jurídico. Jeśli kupujący musi zapłacić podatek VAT, on sam będzie odpowiedzialny za zapłacenie tej kwoty hiszpańskiej hacjendy, a nie sprzedawcy.

Jeżeli kupujący ma prawo do odliczenia podatku VAT, w deklaracji, którą przedstawi, wprowadzi z jednej strony kwotę VAT zakupu, az drugiej strony kwota ta zostanie odjęta, neutralizując w ten sposób ten podatek.

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Znajdź na idealista domy na sprzedaż i wynajem długoterminowy