5 points à considérer lors de l'achat de biens d'occasion auprès d'une entreprise ou d'une banque en Espagne

Bien que les ventes de maisons en Espagne aient ralenti ces derniers mois en raison de la nouvelle loi sur les hypothèques et du ralentissement économique général, le dernier trimestre de l'année est généralement un bon moment pour acheter une maison. Et si vous achetez un appartement auprès d'une entreprise, il est important de prendre en compte des aspects tels que le fait de s'assurer que le vendeur est le représentant de l'entreprise ou de savoir quelles taxes vous devez payer.

Le cabinet d'avocats Ático Jurídico détaille les principaux aspects ci-dessous :

Vérifier que le vendeur est bien  le représentant de l'entreprise

La loi espagnole attribue la représentation d’une société à l’administrateur en fonction de ce qui est déterminé dans les statuts. Mais la société peut également accorder des pouvoirs de représentation à un « apoderado ».

Selon les conseils du cabinet d’avocats, avant de signer le contrat d’achat privé, l’acheteur doit examiner les statuts de l'entreprise, l'acte de nomination de l'administrateur ou la procuration, afin de vérifier que la société est légitimement représentée. Il est également possible de demander une note au registre du commerce pour vérifier que l'administrateur est toujours en fonction.

Vérifiez que les partenaires acceptent de vendre

Pour vendre une maison considérée comme un actif de la société, il est nécessaire que les associés l’aient convenu lors d’une assemblée générale. Ceci s'applique aux logements dont la valeur dépasse 25% de la valeur des actifs inclus dans le dernier bilan approuvé par la société, une exigence introduite dans la loi sur les sociétés de capitaux après la réforme de 2014. En outre, quelle que soit la valeur quantitative et même si la valeur ne dépasse pas 25% du total des actifs de la société, la propriété peut être considérée comme un actif essentiel à vendre.

Ático Jurídico vous recommande, avant de signer, de demander à la société ou à l'entité vendeuse un certificat attestant que le bien à transférer n'est pas un actif essentiel.

Remise d'un dépôt à l'entreprise

La signature d’un contrat de vente privé et la remise d’un certain montant à titre de dépôt sont assez courantes en Espagne, bien que cela ne garantisse pas la réalisation de l’opération. La société vendeuse peut vendre le bien à une autre personne, mais en contrepartie, elle doit restituer deux fois le montant de l'acompte à l’acheteur. Si la société ne rembourse pas deux fois le montant du dépôt et devient insolvable, l’acheteur pourrait perdre le bien et l’argent, devant alors demander le remboursement des montants livrés contre une société insolvable.

Ático Jurídico souligne qu'il est possible d'éviter ce risque en formalisant directement la vente devant notaire. Si cette option n'est pas possible, l'acheteur peut savoir dans le registre du commerce si la société vendeuse est solvable ou possède d'autres biens. Il serait également possible de signer le contrat privé en laissant un chèque du montant de l'acompte en dépôt chez le notaire où la signature de l'acte est prévue.

L'acte de propriété réelle de la société vendeuse

Cela signifie que les partenaires avec plus de 25% de participation dans la société vendeuse doivent être identifiés pour formaliser la vente. Les sociétés créées après 2010, lors de l'entrée en vigueur de la loi sur la prévention du blanchiment d'argent, intègrent déjà l'acte de propriété réelle dans leurs statuts. Si la société vendeuse a été créée avant cette date, il sera nécessaire de présenter l'acte, qui devra être formalisé devant un notaire. Cet acte de propriété réelle s'obtient facilement chez le notaire.

Taxes à payer

La première taxe que l’acheteur devra payer pour l’achat d’une propriété en Espagne est la TVA de 10% si la maison est neuve. Si l’acheteur achète un immeuble commercial ou un nouveau bureau, le taux de TVA est de 21%.

Mais si la propriété est une propriété d'occasion, le transfert sera exempt de TVA et vous devrez alors payer la taxe sur le transfert de propriété.

Toutefois, si l'acheteur est un homme d'affaires ou un professionnel dans l'exercice de son activité et dispose du droit de déduction totale ou partielle de la TVA, il est possible de renoncer à l'exonération de cette taxe. De cette façon, l'achat sera taxé en prenant en compte la TVA au lieu de la TPO (Transmissions patrimoniales onéreuses), et l'acheteur pourra alors déduire la taxe payée, comme l'a rappelé Ático Jurídico. Si l'acheteur doit payer la TVA, il sera lui-même responsable du paiement du montant à l'Hacienda espagnole, et non au vendeur.

Si l'acheteur a le droit de déduire la TVA, il inclura dans sa déclaration, d'une part, le montant de la TVA de l'achat et d'autre part, ce montant sera déduit, neutralisant ainsi cette taxe comme le souligne Ático Jurídico.