5 lucruri pe care trebuie să le iei în considerare atunci când cumperi o proprietate de la o companie sau o bancă din Spania

Deși vânzările de locuințe din Spania au încetinit în ultimele luni din cauza noii legi a creditelor ipotecare și a încetinirii generale a economiei, ultimul trimestru al anului este de obicei un moment bun pentru a cumpăra o casă. Și dacă cumpărați un apartament de la o companie, este important să luați în considerare aspecte cum ar fi să vă asigurați că vânzătorul este reprezentantul companiei sau să știți ce taxe trebuie să plătiți.

Firma de avocatură Ático Jurídico detaliază mai jos unele aspecte cheie:

Verificați ca vânzătorul să fie reprezentantul companiei

Legea spaniolă atribuie reprezentarea unei societăți administratorului în funcție de modul în care aceasta este stabilită în statut. Dar compania poate acorda, de asemenea, puteri de reprezentare unui „apoderado”.

Sfatul oferit de firma de avocatură este ca, înainte de semnarea contractului de vânzare -cumpărare, cumpărătorul să revizuiască actul constitutiv al companiei, documentul de numire al administratorului sau procura, pentru a verifica dacă compania este corect reprezentată. De asemenea, se poate solicita o notă de la registrul mercantil pentru a verifica dacă administratorul este încă în funcție.

Verificați că partenerii sunt de acord să vândă

Pentru a vinde o casă considerată un bun esențial, este necesar ca partenerii să fi fost de acord cu aceasta într-o adunare generală. Aceasta se aplică locuințelor a căror valoare depășește 25% din valoarea activelor incluse în ultimul bilanț aprobat de societatea mercantilă, cerință introdusă în Legea societăților de capital după reforma anului 2014. În plus, indiferent de valoarea cantitativă și chiar dacă valoarea nu depășește 25% din activele totale ale companiei, proprietatea poate fi considerată un bun esențial care trebuie vândut.

Ático Jurídico recomandă ca, înainte de a semna, să solicitați companiei sau entității care vă vinde bunul imobil, un certificat care să ateste că proprietatea care trebuie transferată nu este un bun esențial.

Plata unui avans companiei

Semnarea unui contract de vânzare-cumpărare și plata unei anumite sume de bani ca depozit este o practică destul de comună în Spania, deși nu garantează că operațiunea va fi efectuată. Compania care vinde poate vinde proprietatea unei alte persoane, dar, în schimb, trebuie să returneze cumpărătorului inițial de două ori avansul. În cazul în care compania nu returnează de două ori suma depozitului și devine falimentară, cumpărătorul ar putea pierde proprietatea și banii, trebuind să solicite restituirea sumelor plătite unei companii aflate în faliment.

Ático Jurídico subliniază că este posibil să se evite acest risc prin formalizarea directă a actului de vânzare-cumpărare în fața unui notar. Dacă această opțiune nu este posibilă, cumpărătorul poate afla în registrul comercial dacă societatea vânzătoare este solventă sau are alte bunuri. De asemenea, ar fi posibil să semnați contractul, lăsând un cec pentru valoarea depozitului depus la biroul notarului unde urmează să aibă loc semnarea documentului oficial de vânzare-cumpărare.

Actul de proprietate reală a companiei care vinde

Aceasta înseamnă că acei parteneri cu o participare de peste 25% în cadrul companiei de vânzare trebuie identificați pentru a oficializa vânzarea. Companiile create după 2010, când a intrat în vigoare Legea privind prevenirea spălării banilor, încorporează deja actul de proprietate reală în statutul lor. Dacă societatea care vinde a fost fondată înainte de această dată, va fi necesară prezentarea actului, care trebuie formalizat în fața notarului. Acest act de proprietate reală se poate obține ușor de la biroul notarului.

Taxele care trebuie plătite

Prima taxă pe care un cumpărător va trebui să o plătească pentru achiziționarea unei proprietăți în Spania este TVA-ul de 10% dacă casa este recent construită. Dacă cumpărătorul achiziționează o proprietate comercială sau un nou birou, cota TVA este de 21%.

Dar dacă proprietatea a fost deținută în prealabil, transferul va fi scutit de TVA și atunci va trebui să plătiți Impozitul pe Transferul dreptului de Proprietate.

Cu toate acestea, dacă cumpărătorul este un om de afaceri sau un profesionist în exercitarea activității sale și are dreptul la deducerea totală sau parțială a TVA-ului, este posibil să renunțe la scutirea de la această taxă. Aceasta înseamnă că trebuie să plătiți TVA în loc de TPO și, în acest fel, impozitul poate fi dedus, explică Ático Jurídico. Dacă cumpărătorul trebuie să plătească TVA, el însuși va fi responsabil pentru plata sumei către agenția fiscală spaniolă (Hacienda), nu vânzătorul.

În cazul în care cumpărătorul are dreptul la o deducere de TVA, în declarația pe care o prezintă va înscrie, pe de o parte, valoarea TVA-ului în urma achiziției, iar pe de altă parte această sumă va fi dedusă, neutralizând astfel această taxă.