5 Dinge, die Sie beim Kauf einer Immobilie von einer Bank oder einem Unternehmen in Spanien beachten sollten

Aedas
Aedas
12 November 2019, Redaktion

Obwohl sich die Immobilienkäufe in den letzten Monaten aufgrund des neuen spanischen Hypothekengesetzes und des allgemeinen Abflauens der Wirtschaft etwas verlangsamt haben, ist das letzte Quartal des Jahres in der Regel ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen. Wenn Sie eine Immobilie von einem spanischen Unternehmen kaufen, sollten Sie einige Dinge überprüfen, wie z. B. dass der Verkäufer auch der tatsächliche der Vertreter des Unternehmens ist und in seinem Auftrag handeln kann. Außerdem sollten Sie sich über die anfallenden Steuern informieren.

Die Anwaltskanzlei Ático Jurídico erläutert im Folgenden die wichtigsten Aspekte:

Ist der Verkäufer der rechtmäßige Vertreter des Unternehmens?

Das spanische Gesetz schreibt die Vertretung der Gesellschaft, je nachdem, wie sie in der Satzung festgelegt ist, dem Verwalter zu. Die Gesellschaft kann aber auch anderen Personen, den „aperados“, Vertretungsbefugnisse erteilen.

Ático Jurídico rät, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags die Satzung der Gesellschaft, die Ernennungsurkunde oder die Vollmacht zu überprüfen, um sicherzugehen, dass die Gesellschaft rechtsgültig vertreten ist. Es kann auch der Eintrag ins Handelsregister eingesehen werden, um zu überprüfen, ob der Verwalter tatsächlich noch in der Gesellschaft tätig ist.

Sind sich die Gesellschafter über den Verkauf der Immobilie einig?

Wenn die Immobilie als wesentlicher Vermögenswert gilt, müssen sich die Gesellschafter auf einer Hauptversammlung auf ihren Kauf geeinigt haben. Dies gilt für Immobilien, deren Wert 25% des Wertes aller Vermögenswerte übersteigt, die in der letzten von der Handelsgesellschaft genehmigten Bilanz aufgeführt sind. Darüber hinaus kann die Immobilie unabhängig vom quantitativen Wert und auch wenn der Wert 25% des Gesamtvermögens der Gesellschaft nicht überschreitet, als ein wesentlicher Vermögenswert betrachtet werden.

Ático Jurídico empfiehlt, vor Unterzeichnung des Kaufvertrages die Gesellschaft um die entsprechende Information zu beten oder eine Bescheinigung anzufordern, aus der hervorgeht, dass die zum Verkauf stehende Immobilie kein wesentlicher Vermögenswert ist.

Zahlung der Anzahlung an das Unternehmen

Bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags in Spanien ist es nicht unüblich, eine verpflichtende Anzahlung zu leisten (contrato de arras). Diese ist jedoch keine Garantie dafür, dass das Kaufgeschäft auch tatsächlich stattfindet. Der Verkäufer kann die Immobilie an einen anderen Käufer verkaufen, muss allerdings im Gegenzug die geleistete Anzahlung in doppelter Höhe an den Interessenten zurückzahlen. Wenn das Unternehmen die Anzahlung nicht in doppelter Höhe zurückzahlt oder zahlungsunfähig ist, verliert der Käufer die Immobilie und die geleistete Anzahlung und muss die Rückzahlung der geleisteten Anzahlung gegen ein zahlungsunfähiges Unternehmen durchsetzen.

Ático Jurídico weist darauf hin, dass es möglich ist, dieses Risiko zu vermeiden, indem der Kauf direkt vor dem Notar abgewickelt wird. Ist diese Möglichkeit nicht gegeben, kann der Käufer im Handelsregister überprüfen, ob die verkaufende Gesellschaft zahlungsfähig ist oder andere Vermögenswerte besitzt. Es wäre auch möglich, einen Privatvertrag zu unterzeichnen und einen Scheck über den Anzahlungsbetrag bei dem Notar zu hinterlegen, bei dem die offizielle Kaufurkunde unterschrieben werden soll.

Auskunft über den wirtschaftlich Berechtigten der verkaufenden Gesellschaft

Dies bedeutet, dass Gesellschafter mit einer Beteiligung von mehr als 25% identifiziert sein müssen, um den Verkauf zu formalisieren. Unternehmen, die nach dem Jahr 2010, als das Geldwäschereigesetz in Kraft trat, gegründet wurden, haben die Auskunft über den wirtschaftlich Berechtigten (titular real) bereits in ihre Satzung aufgenommen. Wurde die verkaufende Gesellschaft vorher gegründet, muss sie über eine entsprechende, von einem Notar beglaubigte Urkunde verfügen.

Anfallende Steuern

Zunächst einmal muss der Käufer Mehrwertsteuer zahlen, und zwar 10% für Neubau-Immobilien und 21% für Geschäftslokale oder Büroräume.

Käufe von Immobilien aus Vorbesitz sind von der Mehrwertsteuer befreit; hier fällt lediglich Grunderwerbsteuer an (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP).

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