Embora as vendas de casas em Espanha tenham diminuído nos últimos meses, devido à nova lei de hipotecas e à recessão económica geral, o último trimestre do ano é geralmente um bom momento para comprar casa. E, se compras um apartamento de uma empresa, é importante que tenhas em conta alguns aspetos, como por exemplo, ter a certeza de que o vendedor é o representante da empresa ou saber que impostos tens que pagar.
O escritório de advocacia Ático Jurídico detalha os principais aspetos abaixo:
Assegura-te de que o vendedor é o representante da empresa
A lei espanhola atribui a representação de uma empresa ao administrador, tal como é determinada nos estatutos. Mas a empresa também pode conceder poderes de representação a um "apoderado".
O conselho oferecido pelo escritório de advocacia é que, antes de assinar o contrato de compra privada, o comprador deve rever o contrato social da empresa, a escritura de nomeação do administrador ou procuração, para verificar se a empresa está legitimamente representada. Também é possível solicitar uma nota ao registo mercantil para verificar se o administrador ainda está no cargo.
Verifica se os sócios concordam com a venda
Para vender uma casa considerada um bem essencial, é necessário que os sócios o tenham acordado em assembleia geral. Isto aplica-se a habitações cujo valor excede 25% do valor dos ativos incluídos no último balanço aprovado pela empresa mercantil, um requisito introduzido na Lei das Sociedades de Capital, após a reforma de 2014. Além disso, independentemente do valor quantitativo e mesmo que o valor não exceda 25% do total dos ativos da empresa, a propriedade pode ser considerada um ativo essencial a ser vendido.
O Ático Jurídico recomenda que, antes de assinar, solicites à empresa ou à entidade vendedora um certificado que ateste que o bem a transferir não é um bem essencial.
Entrega de um depósito à empresa
A assinatura de um contrato de venda privado e a entrega de uma determinada quantia de dinheiro como depósito é bastante habitual em Espanha, no entanto não garante que a operação será realizada. A empresa vendedora pode vender a propriedade a outra pessoa mas, em troca, deve devolver o dobro do dinheiro do depósito ao comprador. Se a empresa não devolver o dobro do valor do depósito e se tornar insolvente, o comprador pode perder a propriedade e o dinheiro e deve reclamar a devolução dos montantes entregues a uma empresa insolvente.
O Ático Jurídico salienta que é possível evitar este risco, através da formalização direta da venda perante um notário. Se esta opção não for possível, o comprador pode descobrir no registo comercial se a empresa vendedora é solvente ou tem outros bens. Também seria possível assinar o contrato privado, deixando um cheque com o valor do depósito no cartório onde se realizará a assinatura do documento oficial de venda.
A escritura da propriedade real da empresa vendedora
Isto significa que os sócios com mais de 25% de participação na empresa vendedora devem ser identificados para formalizar a venda. As empresas criadas após 2010, quando entrou em vigor a Lei de Prevenção da Lavagem de Dinheiro, já incorporam a escritura de propriedade real nos seus estatutos. Se a sociedade vendedora foi constituída antes desta data, será necessário apresentar a escritura, que deverá ser formalizada perante um notário. Esta escritura de propriedade real é facilmente obtida em cartório notarial.
Impostos a pagar
O primeiro imposto que um comprador terá de pagar, para a compra de uma propriedade em Espanha, é o IVA de 10%, se a casa foi construída recentemente. Se o comprador vai adquirir uma propriedade comercial ou um novo escritório, a taxa de IVA é de 21%.
Mas se a propriedade for usada, a transferência estará isenta de IVA e terás que pagar o Imposto de Transferência de Propriedade.
No entanto, se o comprador for um empresário ou profissional no exercício da sua atividade e tiver direito à dedução total ou parcial do IVA, é possível renunciar à isenção deste imposto. Isto significa que deves pagar IVA em vez de TPO, e desta forma o imposto pode então ser deduzido, explica Ático Jurídico. Se o comprador tem que pagar o IVA, ele mesmo será responsável por pagar o valor para à Hacienda espanhola, não o vendedor.
Se o comprador tem o direito de deduzir o IVA, na declaração que apresenta entrará por um lado o valor do IVA da compra, e por outro lado este valor será deduzido, neutralizando assim este imposto.
É legal ter uma morada registada mas viver noutro lugar em Espanha?
O registo de morada, “empadronamiento” em espanhol, é um requisito administrativo que confirma a residência habitual de uma pessoa. Este certificado suscita frequentemente debates e questões sobre a sua relação com a residência efetiva.
Como proteger a tua segunda habitação em Espanha de ocupadores ilegais
As segundas habitações são muitas vezes deixadas desabitadas durante longos períodos, o que as torna particularmente atrativas para quem quer ocupar um lugar.
Guia completo: o que fazer se alguém ocupar a tua casa em Espanha
Se descobrires que a tua casa foi ocupada ilegalmente, é fundamental atuar rapidamente e com um conhecimento claro dos teus direitos. Este guia descreve o processo passo a passo para te ajudar a reagir eficazmente e a tomar as medidas legais necessárias para recuperar a tua propriedade.
O que é que o seguro de ocupação ilegal cobre em Espanha?
Em Espanha, a ocupação ilegal de imóveis tornou-se uma preocupação cada vez mais presente para os proprietários. Em resposta a este problema, o seguro de ocupação ilegal surgiu como uma salvaguarda essencial.
Calendário de feriados nacionais de Espanha 2025
Estás a planear o teu ano? Os feriados nacionais de Espanha em 2025 constituem a oportunidade perfeita para organizares o teu calendário e aproveitar ao máximo o tempo livre. Quer estejas a coordenar horários de trabalho, a planear viagens ou simplesmente a precisar de te manter a par de datas importantes, este guia descreve todos os feriados nacionais oficiais em Espanha para o ano corrente. Desde feriados públicos a fins-de-semana prolongados, encontrarás tudo o que precisas para te mant
Mudar-se para a Espanha em 2025: os diferentes vistos em Espanha
A Espanha é o segundo país mais visitado do mundo, com mais de 84 milhões de turistas todos os anos. É um país lindo para visitar ou viver. Clima maravilhoso, comida deliciosa, preços acessíveis, ótimas comodidades e impostos ultrabaixos (em algumas regiões) atraem estrangeiros em geral. Muitos desses turistas decidem se estabelecer e comprar uma propriedade na Espanha.
Ocupação em Espanha: compreender o problema dos “okupas” em Espanha
Com a ascensão da 'okupación' em Espanha, tanto os proprietários como os indivíduos procuram navegar no panorama jurídico e nas implicações sociais da ocupação. Este guia abrangente oferece informações sobre o quadro jurídico, experiências pessoais e estratégias práticas para enfrentar os desafios colocados pela ocupação em Espanha. Isto é tudo o que precisas de saber sobre o problema dos “okupas” em Espanha.