5 аспектов, которые следует учитывать при покупке вторичного имущества у компании или банка в Испании

Aedas
Aedas
12 ноября 2019, Редактировать

Хотя продажи жилья в Испании в последние месяцы замедлились из-за нового закона об ипотеке и общего экономического спада, последний квартал года, как правило, является хорошим временем для покупки дома. И если вы покупаете квартиру у компании, важно учитывать такие аспекты, как уверенность в том, что продавец является представителем компании или какие налоги вы должны платить.

Юридическая фирма Ático Jurídico подробно описывает следующие ключевые аспекты:

Проверьте, что продавец является представителем компании

Испанский закон предписывает представлять компанию администратору в соответствии с тем, как это определено в уставе. Но компания также может предоставить полномочия так называемым "доверенным" лицам.

Совет, предлагаемый юридической фирмой, заключается в том, что перед подписанием договора купли-продажи покупатель должен ознакомиться с уставом компании, актом о назначении администратора или доверенностью, чтобы убедиться в том, что действует законный представитель. Также можно запросить выписку из торгового реестра, чтобы убедиться, что администратор не снял с себя полномочия.

Убедитесь, что партнеры согласны на продажу

Чтобы продать дом, считающийся основным активом, необходимо, чтобы партнеры согласовали его на общем собрании. Это относится к жилью, стоимость которого превышает 25% стоимости активов, включенных в последний бухгалтерский баланс, утвержденный компанией, - требование, введенное Законом о корпорациях в рамках реформы 2014 года. Кроме того, независимо от стоимости и даже если стоимость не превышает 25% от общих активов компании, имущество может считаться основным активом, подлежащим продаже.

Ático Jurídico рекомендует перед подписанием обратиться к компании или продавцу с просьбой предоставить сертификат, подтверждающий, что передаваемое имущество не является основным активом.

Передача депозита в компанию

Подписание частного договора купли-продажи и выдача определенной суммы денег в виде задатка является обычным делом в Испании, хотя это не гарантирует, что операция будет проведена. Компания-продавец может продать имущество другому лицу, но взамен она должна вернуть покупателю двойную сумму депозита. Если компания не вернет двойную сумму задатка и признает себя неплатежеспособной, покупатель может потерять имущество и деньги, будучи вынужденным требовать возврата сумм, оплаченным компании-банкроту.

Ático Jurídico отмечает, что избежать этого риска можно, напрямую оформив продажу у нотариуса. Если этот вариант невозможен, покупатель может узнать в торговом реестре, является ли компания-продавец платежеспособной и имеет ли другое имущество. Также можно подписать частный договор, оставив чек на сумму задатка на депозит в нотариальной конторе, где должна быть подписана официальная документация купли-продажи.

Акт о реальной собственности компании-продавца

Это означает, что для оформления продажи должны присутствовать партнеры с более чем 25% -ной долей участия в компании. Компании, созданные после 2010 года, когда вступил в силу Закон о предотвращении отмывания денег, уже включают акт о реальной собственности в свои уставы. Если компания-продавец была основана до этой даты, необходимо будет представить нотариально оформленный акт. Этот акт о реальной собственности можно без труда получить в нотариальной конторе.

Налоги должны быть оплачены

Первым налогом, который покупатель должен будет заплатить за покупку недвижимости в Испании, является НДС в размере 10%, если дом недавно построен. Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость или новый офис, ставка НДС составляет 21%.

Но если собственность является вторичной, то покупка будет освобождена от НДС, и тогда вам придется заплатить налог на передачу собственности (TPO).

Однако, если покупатель является бизнесменом или свободным профессионалом и имеет право на полный или частичный вычет НДС, то можно отказаться от освобождения от этого налога. Это означает, что вы должны платить НДС вместо TPO, и таким образом, налог может быть вычтен, объясняет Ático Jurídico. Если покупатель выбирает платить НДС, он сам будет нести ответственность за уплату суммы в испанскую налоговую, а не продавец. (благодаря разделу "Издержки налогооблагаемого лица", статьи 84.1.2.е закона 37/1992).

Если покупатель имеет право вычесть НДС, в представленной им декларации он, с одной стороны, введет сумму НДС на покупку, а с другой стороны, эта сумма будет принята к вычету, что нейтрализует этот налог.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista