5 cose da considerare quando si acquista un'abitazione usata da una società o banca in Spagna

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Aedas
12 novembre 2019, Redazione

Sebbene le vendite di case in Spagna siano rallentate negli ultimi mesi a causa della nuova legge sui mutui e della situazione economica generale, l'ultimo trimestre dell'anno è di solito un buon momento per acquistare una casa.
E se acquisti un appartamento da una società, è importante prendere in considerazione aspetti come assicurarti che il venditore sia il rappresentante dell'azienda o sapere quali tasse devi pagare.

Lo studio legale Ático Jurídico illustra in dettaglio gli aspetti chiave:

Verifica che il venditore sia il rappresentante dell'azienda

La legge spagnola assegna la rappresentanza di una società all'amministratore in base a come è stabilita nello statuto. Ma la società può anche conferire poteri di rappresentanza a un "apoderado".

Il consiglio offerto dallo studio legale è che prima di firmare il contratto di acquisto privato, l'acquirente dovrebbe rivedere lo statuto sociale, l'atto di nomina dell'amministratore o la procura, per verificare che la società sia validamente rappresentata. È anche possibile richiedere una nota al registro mercantile per verificare che l'amministratore sia ancora in carica.

Verifica che la controparte accetti di vendere

Per vendere una casa considerata un bene essenziale, è necessario che i partner lo abbiano concordato in un'assemblea generale. Questo vale per le abitazioni il cui valore supera il 25% del valore delle attività incluse nell'ultimo bilancio approvato dalla società mercantile, un requisito introdotto nella Legge delle società di capitali dopo la riforma del 2014. Inoltre, indipendentemente dal valore quantitativo e anche se il valore non supera il 25% delle attività totali dell'azienda, la proprietà può essere considerata un'attività essenziale da vendere.

Ático Jurídico raccomanda che prima di firmare, si dovrebbe chiedere alla società o all'entità di vendita un certificato attestante che la proprietà da trasferire non è un bene essenziale.

Consegna di un deposito alla società

La firma di un contratto di vendita privato e la consegna di una certa somma di denaro come deposito penitenziale è abbastanza comune in Spagna, anche se non garantisce che l'operazione verrà eseguita. La società di vendita può vendere la proprietà a un'altra persona, ma in cambio deve restituire all'acquirente il doppio del deposito.
Se la società non restituisce il doppio dell'importo del deposito e diventa insolvente, l'acquirente potrebbe perdere la proprietà e il denaro, dovendo reclamare la restituzione degli importi consegnati a carico di una società insolvente.

Ático Jurídico sottolinea che è possibile evitare questo rischio formalizzando direttamente la vendita davanti a un notaio. Se questa opzione non è possibile, l'acquirente può scoprire nel registro di commercio se la società di vendita è solvente o ha altri beni. Sarebbe anche possibile firmare il contratto privato lasciando un assegno per l'importo del deposito in deposito presso l'ufficio notarile in cui deve essere effettuata la firma del documento ufficiale di vendita.

L'atto di proprietà reale della società di vendita

Ciò significa che i partner con una partecipazione superiore al 25% nella società di vendita devono essere identificati per formalizzare la vendita. Le società create dopo il 2010, quando è entrata in vigore la legge sulla prevenzione del riciclaggio di denaro, incorporano già l'atto di proprietà reale nel loro statuto. Se la società di vendita è stata fondata prima di tale data, sarà necessario presentare l'atto, che deve essere formalizzato davanti a un notaio. Questo atto di proprietà reale si ottiene facilmente nell'ufficio del notaio.

Tasse da pagare

La prima tassa che un acquirente dovrà pagare per l'acquisto di un immobile in Spagna è l'IVA del 10% se la casa è di nuova costruzione. Se l'acquirente acquista un immobile commerciale o un nuovo ufficio, l'aliquota IVA è del 21%.

Ma se la proprietà è usata, il trasferimento sarà esente da IVA e dovrai pagare la tassa sul trasferimento di proprietà.

Tuttavia, se l'acquirente è un uomo d'affari o un professionista nell'esercizio della propria attività e ha diritto alla detrazione totale o parziale dell'IVA, è possibile rinunciare all'esenzione da questa imposta. Ciò significa che è necessario pagare l'IVA anziché la TPO e in questo modo è possibile detrarre l'imposta, spiega Ático Jurídico.
Se l'acquirente deve pagare l'IVA, egli stesso sarà responsabile del pagamento dell'importo alla Hacienda spagnola, non al venditore.

Se l'acquirente ha il diritto di detrarre l'IVA, nella dichiarazione da lui presentata inserirà da un lato l'importo dell'IVA dell'acquisto e, dall'altro, tale importo verrà detratto, neutralizzando così tale imposta.

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