Przebudowy i remonty wynajmowanej nieruchomości w Hiszpanii: co można zrobić i kto musi za to zapłacić?

Poznaj swoje prawa dotyczące tego, co możesz, a czego nie możesz zmienić w wynajętej nieruchomości / Pixabay
Poznaj swoje prawa dotyczące tego, co możesz, a czego nie możesz zmienić w wynajętej nieruchomości / Pixabay
30 stycznia 2020, Redakcja

Jeśli mieszkasz w wynajmowanej nieruchomości w Hiszpanii, to prawie pewne jest, że w pewnym momencie coś się zepsuje, dojdzie do uszkodzenia nieruchomości lub będziesz chciał dokonać jakiejś modyfikacji. Kiedy osoba mieszkająca w domu jest właścicielem, wiadomo, kto musi za to zapłacić. Jedyne pytanie może dotyczyć tego, co objęte jest ubeieczeniem. Natomiast, kiedy dom jest wynajmowany, nie wszystko jest zawsze tak jasne, co z kolei może powodować wielkie nieporozumienia między właścicielami a najemcami.

W tym artykule wyjaśnimy niektóre obowiązki i prawa stron umowy najmu, a także, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w Hiszpanii.

Ogólna zasada: właściciel płaci

Zasadniczo, co do zasady, wynajmujący musi zapłacić za wszystkie okazjonalne naprawy, które są konieczne do utrzymania nieruchomości w warunkach mieszkaniowych, zgodnie z postanowieniami art. 21.1 „LAU” (ustawa o najmie miejskim):

Wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzenia, bez prawa do podniesienia czynszu, wszystkich napraw niezbędnych do zachowania mieszkania w warunkach mieszkaniowych w celu obsługi uzgodnionego użytkowania, z wyjątkiem przypadków, gdy pogorszenie naprawy można przypisać najemcy zgodnie z z przepisami art. 1563 i 1564 kodeksu cywilnego ”.

Najemcy mają obowiązek, jak określono w art. 21.3. poinformowania wynajmującego „o konieczności naprawy tak szybko, jak to możliwe, i w tym celu, właścicielowi stanu mieszkania należy przedstawić dowód, aby można było podjąć odpowiednie środki. W niektórych przypadkach, jeśli naprawa jest pilna „w celu uniknięcia bezpośredniego uszkodzenia lub poważnego dyskomfortu”, najemca może działać samodzielnie, ale zawsze z odpowiednią „uprzednią komunikacją z właścicielem”, po czym może natychmiast żądać zapłaconej kwoty.

Jeżeli naprawy wynikają z uszkodzeń przypisywanych lokatorowi, jest to jeden z wyjątków od ogólnej zasady, ale nie jedyny. Innym jest ten, o którym mowa w art. 21.4: „drobne naprawy wymagane ze względu na zużycie wynikające z normalnego użytkowania mieszkania będą odbywać się na koszt najemcy”.

„Warunki mieszkaniowe”: niejednoznaczne wyrażenie

Jednym z problemów związanych z brzmieniem art. 21 ustawy o dzierżawach w miastach jest niejasność niektórych użytych zapisów, takich jak „warunki mieszkaniowe”. Sprawia to, ze są możliwe różne interpretacje. Aby dokładnie wyjaśnić, do czego to się odnosi, rzućmy okiem na to, co powiedział Sąd Najwyższy.

Pierwsza izba Sądu Najwyższego w orzeczeniu z 1951 r. wyjaśniła, że tego rodzaju naprawy są rozumiane jako „mające na celu naprawę istotnych wad wynajmowanej nieruchomości, które sprawiają, że nie nadaje się ona do celu uzgodnionego w umowie”.

Późniejsze wyroki wskazały, że zapis ten obejmuje wszystkie działania, w tym: „konserwację dachu wynajmowanej nieruchomości, tak aby pozostawała ona w stanie odpowiednim do jej przeznaczenia, poprzez korektę wad, której głównym celem jest zapobieganie wyciekom wody” (1951); „naprawa, odnowienie lub częściowa wymiana dowolnych elementów instalacji wodno-kanalizacyjnych” (1970), bez względu na to, czy konieczność ta wynika „z samego upływu czasu, naturalnego zużycia lub, w wyniku wystąpienia nieprzewidzianych okoliczności” (1964) ).

Dlatego można stwierdzić, że za naprawy instalacji elektrycznych, instalacji grzewczej lub rurmusi zapłacić wynajmujący, za wyjątkiem sytuacji, kiedy odpowiedni technik stwierdzi, że przyczyną szkody było niewłaściwe użycie przez najemcę.

Prace udoskonalające: prawa i obowiązki

Kolejne zamieszanie powstaje w przypadku rozróżnienia między pracami konserwatorskimi i naprawczymi a pracami ulepszającymi. Różnica polega na tym, że prace modernizacyjne nie są absolutnie konieczne do zagwarantowania warunków mieszkaniowych mieszkania, to znaczy są przeprowadzane w celu poprawy jego właściwości lub w wyniku porozumienia między właścicielami budynku.

Zgodnie z ustawą o dzierżawach miast, wynajmujący może przeprowadzać prace remontowe, nawet jeśli w mieszkaniu jest najemca, pod warunkiem, że prac „nie można racjonalnie odłożyć do czasu zawarcia umowy najmu”. Ponadto właściciele muszą zawiadomić najemcę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. W takiej sytuacji najemca może odstąpić od umowy, „chyba że prace nie wpłyną na wynajmowaną nieruchomość lub wpłyną na nią w nieistotny sposób”. Jeżeli najemca zdecyduje się na utrzymanie umowy, art. 22 stanowi, że „najemcy będą uprawnieni do  uzyskania obniżki czynszu proporcjonalnie do części mieszkania, na którą wpływ mają prace, a także do rekompensaty kosztów poniesionych podczas prac".

Z drugiej strony, zgodnie z art. 19.1 LAU, przeprowadzenie znacznych prac naprawczych da wynajmującemu prawo do podwyższenia czynszu, po pięciu latach najmu, z limitem do 20% wzrostu.

Co najemca może, a czego nie może zrobić

Częstym pytaniem jest, co najemca może, a czego nie może zrobić w wynajmowanej nieruchomości. W ustawie o dzierżawach miast jedyną wyraźną wzmianką jest to, czego najemca nie może zrobić . Art. 23 ust. 1 stanowi, że najemca nie może wykonywać prac bez pisemnej zgody właściciela, która zmienia konfigurację mieszkania lub mebli, ani w żadnym wypadku nie ma prawa najemcy do wykonywania prac, które wymagają zmniejszenia stabilności lub bezpieczeństwa nieruchomości. Jeśli te kwestie nie są przestrzegane, wynajmujący może rozwiązać umowę i może wybrać między wymaganiem od lokatora przywrócenia rzeczy do poprzedniego stanu a utrzymaniem go, przy czym najemca nie będzie mógł domagać się żadnego rodzaju rekompensaty za koszty przeprowadzonych robó.

Zdarzały się takie sprawy, które zakończyły się w sądzie, takie jak sprawa w Sądzie Apelacyjnym w Saragossie w 2000 r., w odpowiedzi na pozew, w którym najemca zażądał od właściciela zapłaty za instalację prysznica w łazience. Sąd stwierdził, że instalacji tej nie można uznać za prace konserwatorskie, a zatem właściciel nie był zobowiązany do zwrócenia poniesionych kosztów

Ważny wyjątek występuje w przypadkach, gdy najemca jest niepełnosprawny lub ma ponad 70 lat. W tych okolicznościach najemca będzie mógł przeprowadzić niezbędne prace, aby móc korzystać z nieruchomości, ale z dwoma obowiązkami. Pierwszym jest wcześniejsze powiadomienie właściciela na piśmie. Drugim, po wygaśnięciu umowy nieruchomość musi zostać przywrócona do pierwotnego stanu, jeśli wymaga tego wynajmujący.

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Znajdź na idealista domy na sprzedaż i wynajem długoterminowy