Construction et réparation dans une propriété louée en Espagne: que faire et qui doit assumer les frais?

Connaissez vos droits concernant ce que vous pouvez et ne pouvez pas changer dans une propriété louée / Pixabay
Connaissez vos droits concernant ce que vous pouvez et ne pouvez pas changer dans une propriété louée / Pixabay
30 janvier 2020, Rédaction

Si vous vivez dans un bien loué en Espagne, il est certain qu'à un moment ou à un autre quelque chose s'est cassé, qu'il y a eu des dommages à la propriété ou que vous avez voulu y apporter une modification. Lorsque la personne qui habite dans la maison est la propriétaire, il est clair que c'est à elle d'assumer les frais. Le seul doute qu'il puisse y avoir est lié à ce que l'assurance couvre ou ne couvre pas. En revanche, lorsque la maison est louée, tout n'est pas toujours aussi clair, ce qui peut engendrer de grands malentendus entre propriétaires et locataires, ce qu'il vaut sans doute mieux éviter.

C'est pourquoi nous allons expliquer certaines des obligations et des droits des parties impliquées dans un contrat de location, y compris qui assume les frais de réparations et travaux dans un appartement loué en Espagne.

En règle générale: le propriétaire assume les frais

En principe et en règle générale, c'est le propriétaire qui doit payer pour toutes les réparations occasionnelles qui sont nécessaires pour maintenir la propriété dans des conditions habitables, conformément aux dispositions de l'article 21.1 de la «LAU» (Loi sur les baux urbains):

«Le bailleur est obligé d'effectuer, sans droit à augmenter le loyer, toutes les réparations qui sont nécessaires pour conserver le logement dans des conditions habitables, sauf lorsque la détérioration et sa réparation est imputable au locataire conformément à aux dispositions des articles 1 563 et 1 564 du code civil».

Les locataires ont l'obligation, comme indiqué à l'article 21.3., de communiquer au bailleur «le besoin de réparations dans les plus brefs délais et, dans ce seul but, une preuve doit être apportée au propriétaire de l'état du logement», afin que les mesures appropriées puissent être prises. Dans certains cas, si la réparation est urgente «pour éviter des dommages imminents ou une gêne grave», le locataire peut agir seul, mais toujours avec la «communication préalable au propriétaire» correspondante, après quoi il peut immédiatement exiger d'être remboursé du montant payé.

Si les réparations sont dues à des dommages imputables au locataire, il s'agit d'une des exceptions à la règle générale, mais ce n'est pas la seule. Un autre exception est celle énoncée à l'article 21.4: «les petites réparations nécessaires en raison de l'usure due à l'usage ordinaire du logement seront à la charge du locataire».

«Conditions habitables»: une expression ambiguë

Un problème avec le libellé de l'article 21 de la loi sur les baux urbains est l'imprécision de certaines expressions utilisées, telles que «conditions d'habitabilité» Cela a laissé la porte ouverte à différentes interprétations. Afin de clarifier exactement à quoi cela se réfère, regardons ce que la Cour suprême a déclaré.

Dans une décision de 1951, la 1ère chambre de la Cour suprême a précisé que ces types de réparations sont compris comme «visant à corriger des défauts importants dans le bien locatif qui le rendent inutilisable aux fins convenues dans le contrat».

Des jugements ultérieurs ont indiqué que cette expression englobe toutes les actions, notamment: «la conservation du toit du bien loué afin qu'il demeure dans un état adapté à son usage prévu, en corrigeant les défauts dans le but principal de prévenir les fuites d'eau» (1951); «la réparation, le renouvellement ou le remplacement partiel de tout composant des installations d'eau et de drainage» (1970), que leur nécessité découle «du simple passage du temps, de l'usure naturelle ou, en raison de la survenance de circonstances imprévues» (1964).

Par conséquent, il peut être conclu que les réparations des installations électriques, du système de chauffage ou des tuyaux, pour ne donner que quelques exemples, doivent être payées par le propriétaire, à moins qu'un technicien ne conclue que la cause des dommages soit dûe à une mauvaise utilisation par le locataire.

Travaux d'amélioration: droits et obligations

Une autre confusion est générée entre les travaux de conservation et de réparation et les travaux d'amélioration. La différence est que les travaux d'amélioration ne sont pas strictement nécessaires pour garantir l'habitabilité de l'habitation, c'est-à-dire qu'ils sont réalisés pour améliorer ses caractéristiques, ou à la suite d'un accord entre les propriétaires de l'immeuble.

Selon la loi sur les baux urbains, le propriétaire peut effectuer des travaux d'amélioration, même s'il y a un locataire dans le logement, à condition que les travaux «ne puissent être raisonnablement reportés jusqu'à la conclusion du bail». De plus, les propriétaires doivent donner un préavis de trois mois aux locataires. Dans une telle situation, le locataire est autorisé à renoncer au contrat, «sauf si les travaux n'affectent pas le bien locatif ou ne l'affectent pas de manière directe». Si le locataire choisit de maintenir le contrat, l'article 22 stipule que «les locataires auront droit à une réduction de loyer proportionnelle à la partie du logement affectée du fait des travaux, ainsi qu'à une compensation pour les dépenses encourues pendant ces derniers».

En revanche, selon l'article 19.1 de la LAU, la réalisation d'importants travaux d'amélioration donnera au propriétaire le droit d'augmenter le loyer, après cinq ans de location, avec une limite pouvant aller jusqu'à une augmentation de 20%.

Ce que le locataire peut et ne peut pas faire

Une question fréquente est de savoir ce que le locataire peut et ne peut pas faire dans un bien loué. Dans la Loi sur les baux urbains, la seule mention expresse concerne ce que le locataire ne peut pas faire. L'article 23.1 stipule que le locataire ne peut pas exécuter de travaux qui modifient la configuration du logement ou du mobilier sans le consentement écrit du propriétaire, et il n'a en aucun cas le droit d'effectuer des travaux qui impliquent une diminution de la stabilité ou la sécurité du bien. Si ces choses ne sont pas respectées, le propriétaire peut résilier le contrat et peut choisir entre exiger du locataire de remettre les choses à leur état antérieur ou de conserver les travaux, sans que le locataire puisse réclamer une quelconque compensation pour le coût des travaux.

Il y a eu beaucoup de querelles qui ont abouties devant les tribunaux, comme par exemple une affaire devant la cour d'appel de Saragosse en 2000, en réponse à une action en justice dans laquelle le locataire a demandé au propriétaire de payer pour l'installation d'une douche dans une salle de bains qui n'en n'avait pas. Le tribunal a déclaré que cette installation ne pouvait pas être considérée comme un travail de conservation et que par conséquent le propriétaire n'avait aucune obligation d'assumer les frais.

Une exception importante se trouve dans les cas où le locataire est handicapé ou âgé de plus de 70 ans. Dans ces conditions, le locataire pourra réaliser les travaux nécessaires pour pouvoir profiter du bien, mais avec deux obligations. La première consiste à informer le propriétaire par écrit au préalable, la seconde est que lorsque le contrat expire, la propriété doit être remise dans son état d'origine, si le propriétaire l'exige.

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