Строительство и ремонт в съемном жилье в Испании: что можно делать и кто должен платить?

Знайте свои права относительно того, что вы можете, а что нет изменить в арендуемой собственности / Pixabay
Знайте свои права относительно того, что вы можете, а что нет изменить в арендуемой собственности / Pixabay
30 января 2020, Редактировать

Если вы живете в арендуемой недвижимости в Испании, то всегда что-то периодически ломается, было ранее повреждено, или вы хотели бы внести какие-то изменения по своему вкусу. Когда человек, который живет в доме, является владельцем, то предельно понятно, кто должен платить за такие вещи. Во всяком случае, единственный вопрос может быть связан с тем, покрывает ли данный ремонт страховка или нет. С другой стороны, когда дом сдается в аренду, не все так ясно, что может привести к большим недопониманиям между арендодателями и арендаторами, и чего, несомненно, лучше избегать.

Вот почему мы собираемся объяснить некоторые из обязательств и прав сторон, участвующих в договоре аренды, включая то, кто оплачивает ремонт в арендованной квартире в Испании.

Общее правило: арендодатель платит

В принципе, и, как правило, именно арендодатель должен оплачивать все те случайные ремонтные работы, которые необходимы для поддержания имущества в пригодных для жизни условиях, в соответствии с положениями статьи 21.1 "LAU" (Закон о городской аренде):

"Арендодатель обязан без права повышения арендной платы проводить все ремонтные работы, необходимые для сохранения жилища в пригодных для проживания условиях, за исключением случаев, когда повреждение должно быть возмещено арендатором в соответствии с с положениями статей 1563 и 1564 ГК Испании".

Арендаторы обязаны, как указано в статье 21.3. информировать арендодателя "о необходимости скорого ремонта, для чего необходимо предоставить домовладельцу доказательства", чтобы тот мог принять соответствующие меры. В некоторых случаях, если ремонт является срочным, "во избежании неизбежного повреждения или серьезного дискомфорта", арендатор может действовать самостоятельно, но всегда с соответствующим "предварительным уведомлением арендодателя", после чего он может немедленно потребовать уплаченную сумму.

Если ремонт вызван повреждением, причиненным арендатором, это одно из исключений из общего правила, но не единственное. Другое - указанное в Статье 21.4: "мелкий ремонт, требующийся из-за износа вследствие обычного использования жилья, должен производиться за счет арендатора".

"Условия пригодности для жилья": неоднозначное выражение

Одной из проблем, связанных с формулировкой статьи 21 Закона о городской аренде, является нечеткость некоторых используемых выражений, таких как "условия пригодности для жилья". Это оставило дверь открытой для различных интерпретаций. Чтобы уточнить, что именно это означает, давайте посмотрим мнение Верховного суда.

1-я палата Верховного суда в постановлении 1951 уточнила, что такие виды ремонта понимаются как "направленные на исправление существенных недостатков арендуемого имущества, которые делают его непригодным для использования в целях, оговоренных в договоре".

Более поздние дискуссии показали, что это выражение включает в себя все действия, в том числе: "сохранение крыши арендуемого имущества таким образом, чтобы оно оставалось в состоянии, подходящем для его предназначенного использования, исправление дефектов с целью предотвращения утечек воды" (1951); "ремонт, обновление или частичная замена любых компонентов систем водоснабжения и водоотведения" (1970), независимо от того, возникает ли их необходимость "по прошествии времени, из-за естественного износа или вследствие непредвиденных обстоятельств" (1964) ).

Таким образом, можно сделать вывод, что арендодатель должен оплатить ремонт электроустановок, отопительной системы или труб, среди прочего, за исключением случаев, если технический специалист пришел к заключению, что причиной повреждения было ненадлежащее использование арендатором.

Благоустройство: права и обязанности

Еще одна путаница возникает между консервационными и ремонтными работами и работами по улучшению. Разница заключается в том, что работы по благоустройству не являются строго необходимыми для обеспечения пригодности жилья для проживания, то есть они проводятся для улучшения его характеристик или в результате соглашения между собственниками здания.

Согласно Закону о городской аренде, арендодатель может выполнять работы по благоустройству при условии, что эта работа "не может быть логично отложена до окончания срока действия договора аренды". Кроме того, арендодатели должны уведомить об этом арендаторов за три месяца. В такой ситуации арендатору разрешается отказаться от договора, кроме ситуации, "когда работы не влияют на арендуемое имущество или влияют несущественным образом". Если арендатор решает сохранить договор, статья 22 гласит, что "арендатор будет иметь право на снижение арендной платы пропорционально той части жилья, которая пострадала в результате работ, а также на компенсацию расходов, понесенных в процессе".

С другой стороны, в соответствии со Статьей 19.1 LAU, проведение значительных работ по благоустройству даст домовладельцу право повышать арендную плату после пяти лет аренды с лимитом до 20%.

Что арендатор может и не может сделать

Частым вопросом является то, что арендатор может и не может делать в арендуемой собственности. В Законе о городской аренде есть одно конкретное упоминание о том, что арендатор не может сделать. Статья 23.1 определяет, что арендатор не может выполнять работы без письменного согласия владельца, которые изменяют конфигурацию жилья или мебели, и, в любом случае, арендатор не имеет права выполнять работы, ухудшающие стабильность или безопасность имущества. Если эти условия не соблюдаются, арендодатель может расторгнуть договор и выбрать между требованием к арендатору вернуть вещи к их прежнему состоянию или согласием с результатом работ, при этом арендатор не может требовать какой-либо компенсации за их стоимость.

Были случаи, переданные в суд, как например, дело в Сарагосском апелляционном суде в 2000 году. В ответ на иск, в котором арендатор потребовал арендодателя заплатить за установку душа в ванной комнате (где его не было), суд заявил, что эта установка не может рассматриваться как консервационная работа, и, следовательно, владелец не обязан производить и оплачивать ее.

Важным исключением являются случаи, когда арендатор является инвалидом или лицом старше 70 лет. В этих обстоятельствах арендатор сможет выполнять необходимые работы, чтобы иметь возможность пользоваться имуществом, но с двумя оговорками. Во-первых, заранее уведомить арендодателя в письменной форме; во-вторых, по истечении срока действия договора имущество должно быть возвращено в исходное состояние, если этого требует арендодатель.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista