Se vivi in una proprietà in affitto in Spagna, è quasi un dato di fatto che a un certo punto qualcosa si possa rompere, ci sia stato qualche danno o si voglia semplicemente fare qualche tipo di modifica. Quando la casa viene affittata, chi deve pagare? Questa tematica può generare grandi incomprensioni tra proprietari e inquilini, cosa che è indubbiamente meglio evitare.
Per questo motivo spiegheremo alcuni degli obblighi e dei diritti delle parti coinvolte in un contratto d'affitto, tra cui chi paga le riparazioni e i lavori in una casa in affitto in Spagna.
La regola generale: paga il padrone di casa
In linea di principio, e come regola generale, è il locatore che deve pagare tutte quelle riparazioni occasionali che sono necessarie per mantenere l'immobile in condizioni di abitabilità, secondo quanto previsto dall'articolo 21.1 della "LAU" (Legge sui contratti di locazione urbana):
"Il locatore è tenuto ad effettuare, senza diritto ad aumentare il canone di locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione in condizioni abitabili per servire l'uso concordato, salvo il caso in cui il deterioramento della riparazione sia imputabile all'inquilino secondo quanto previsto dagli articoli 1.563 e 1.564 del Codice Civile".
Il conduttore ha l'obbligo, come previsto dall'art. 21.3. di comunicare al locatore "la necessità di riparazioni nel più breve tempo possibile, per il solo scopo per il quale deve essere fornita la prova al locatore dello stato dell'abitazione", in modo che possano essere prese le opportune misure. In alcuni casi, se la riparazione è urgente "per evitare danni imminenti o gravi disagi", l'inquilino può agire da solo, ma sempre con la corrispondente "comunicazione preventiva al locatore", dopo di che può richiedere immediatamente l'importo pagato.
Se le riparazioni sono dovute a danni imputabili all'inquilino, questa è una delle eccezioni alla regola generale, ma non l'unica. Un'altra è quella prevista dall'articolo 21.4: "le piccole riparazioni necessarie a causa dell'usura dovuta all'uso ordinario dell'abitazione sono a carico dell'inquilino".
"Condizioni abitabili": un'espressione ambigua
Un problema della formulazione dell'articolo 21 della legge sulle locazioni urbane è la vaghezza di alcune delle espressioni utilizzate, come "condizioni abitabili". Questo ha lasciato la porta aperta a diverse interpretazioni. Per chiarire esattamente a cosa si riferisce, diamo un'occhiata a ciò che ha detto la Corte suprema.
La Prima Sezione della Corte di Cassazione, in una sentenza del 1951, ha chiarito che per questo tipo di riparazioni si intendono quelle "volte a correggere difetti significativi dell'immobile in affitto che lo rendono inutilizzabile per lo scopo concordato nel contratto".
Le sentenze successive hanno indicato che tale espressione comprende tutte le azioni che includono: "la conservazione del tetto dell'immobile affittato in modo che rimanga in uno stato idoneo all'uso cui è destinato, correggendo i difetti con lo scopo primario di evitare perdite d'acqua" (1951); "la riparazione, il rinnovo o la parziale sostituzione di qualsiasi componente degli impianti idrici e di scarico" (1970), sia che la loro necessità derivi "dal mero passare del tempo, dall'usura naturale o, per il verificarsi di circostanze impreviste" (1964).
Si può quindi concludere che le riparazioni degli impianti elettrici, dell'impianto di riscaldamento o delle tubature, per fare solo alcuni esempi, devono essere pagate dal locatore, con la sola eccezione di un tecnico che concluda che la causa del danno è stata un uso improprio da parte dell'inquilino.
Lavori di miglioramento: diritti e doveri
Altra confusione viene generata tra i lavori di conservazione e di riparazione e i lavori di miglioramento. La differenza è che i lavori di miglioramento non sono strettamente necessari per garantire la vivibilità dell'abitazione, cioè vengono eseguiti per migliorarne le caratteristiche, o a seguito di un accordo tra i proprietari dell'edificio.
Secondo la legge sulle locazioni urbane, il proprietario può effettuare lavori di miglioramento, anche in presenza di un inquilino nell'abitazione, a condizione che i lavori "non possano essere ragionevolmente rinviati fino alla conclusione del contratto di locazione". Inoltre, i proprietari devono dare agli inquilini un preavviso di tre mesi. In una situazione come questa, l'inquilino è autorizzato a rinunciare al contratto, "a meno che i lavori non incidano sulla proprietà in affitto o non la interessino in modo irrilevante". Se l'inquilino sceglie di mantenere il contratto, l'articolo 22 stabilisce che "gli inquilini hanno diritto a una riduzione dell'affitto in proporzione alla parte dell'abitazione interessata dai lavori, nonché a un risarcimento per le spese sostenute durante i lavori".
D'altra parte, secondo l'articolo 19.1 della LAU, la realizzazione di significativi lavori di miglioramento darà al locatore il diritto di aumentare il canone di locazione, dopo cinque anni di locazione, con un limite massimo del 20% di aumento.
Cosa può e non può fare l'inquilino
Una domanda frequente è cosa può e non può fare l'inquilino in una proprietà in affitto. Nella legge sulle locazioni urbane, l'unica menzione esplicita riguarda ciò che l'inquilino non può fare. L'articolo 23.1 stabilisce che l'inquilino non può effettuare lavori senza il consenso scritto del proprietario che modificano la configurazione dell'abitazione o dei mobili, né, in ogni caso, l'inquilino ha il diritto di effettuare lavori che comportano una diminuzione della stabilità o della sicurezza della proprietà. In caso di mancato rispetto di queste condizioni, il locatore può scindere il contratto e può scegliere se richiedere all'inquilino di riportare le cose al loro stato precedente o mantenere i lavori, senza che l'inquilino possa pretendere alcun tipo di risarcimento per il costo dei lavori.
Ci sono stati casi di questo tipo che sono finiti in tribunale, come ad esempio un caso nella Corte d'Appello di Saragozza nel 2000, in risposta a una causa in cui l'inquilino ha chiesto al proprietario di pagare l'installazione di una doccia in un bagno che non ne aveva una. Il tribunale ha dichiarato che tale installazione non poteva essere considerata come un'opera di conservazione e, pertanto, il proprietario non aveva alcun obbligo di realizzare l'opera.
Un'importante eccezione si trova nei casi in cui l'inquilino è disabile o ha più di 70 anni. In queste circostanze, l'inquilino potrà realizzare i lavori necessari per poter godere dell'immobile, ma con due obblighi. Il primo è quello di informare il locatore per iscritto in anticipo; il secondo è che alla scadenza del contratto l'immobile deve essere restituito allo stato originale, se il locatore lo richiede.