Umbauten und Reparaturen in der Mietwohnung in Spanien: Was darf und wer muss dafür zahlen?

Für diese Reparaturen muss der Vermieter aufkommen / Pixabay
Für diese Reparaturen muss der Vermieter aufkommen / Pixabay
30 Januar 2020, Redaktion

Wenn Sie in Spanien in einer Mietwohnung wohnen, ist Ihnen sicherlich schon einmal etwas kaputt gegangen oder es gab einen kleinen Schaden, der behoben werden musste, oder vielleicht würden Sie gerne ein paar Veränderungen vornehmen. Wenn der Bewohner der Immobilie gleichzeitig der Eigentümer ist, ist klar, wer die Kosten übernehmen muss. Die einzige Frage ist, ob die Versicherung für den Schaden aufkommt oder nicht. Wenn die Immobilie jedoch vermietet ist, ist es manchmal nicht ganz so klar und es kann zu Missverständnissen zwischen Vermieter und Mieter kommen.

Um Probleme zu vermeiden, erläutern wir in diesem Artikel einige der Pflichten und Rechte von Mietern und Vermietern und erklären, wer für Reparaturen und Umbauten in einer Mietwohnung bezahlen muss.

Allgemeine Faustregel: Der Vermieter muss zahlen

Normalerweise muss der Vermieter für alle Arbeiten aufkommen, die notwendig sind, um die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, so wie es der Artikel 21.1 des spanischen Mietgesetzes (LAU) vorsieht:

„Der Vermieter ist verpflichtet, ohne dafür die Miete erhöhen zu dürfen, alle Reparaturen durchzuführen, die notwendig sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, es sei denn, die Verschlechterung des Zustands gemäß den Bestimmungen der Artikel 1.563 und 1.564 des [spanischen] Bürgerlichen Gesetzbuches dem Mieter zuzuschreiben ist.“

Der Mieter seinerseits ist gemäß Artikel 21.3. verpflichtet, „dem Vermieter so schnell wie möglich die Notwendigkeit von Reparaturen mitzuteilen (...), wobei er allein zu diesem Zweck dem Vermieter eine direkte Überprüfung des Zustands der Wohnung durch ihn selbst oder durch von ihm bestimmte Techniker erlauben muss“, damit dieser die geeigneten Maßnahmen ergreifen kann. In einigen Fällen, wenn die Reparatur dringend ist, kann der Mieter allein handeln, „um drohende Schäden oder ernsthafte Unannehmlichkeiten zu vermeiden“, jedoch stets nach entsprechender „vorherigen Mitteilung an den Vermieter“, an deren Anschluss er sofort die Erstattung der angefallenen Kosten verlangen kann.

Reparaturen, die auf dem Mieter verursachte Schäden zurückzuführen sind, sind die Ausnahme im Mietgesetz, allerdings nicht die einzige. Im Artikel 21.4 heißt es: „Kleine Reparaturen, die aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung erforderlich sind, gehen zu Lasten des Mieters.“

„Bewohnbarkeit“: Gerichte bestimmen diesen mehrdeutigen Begriff eindeutig

Ein Problem bei der Formulierung von Artikel 21 des spanischen Mietgesetzes ist die Ungenauigkeit einiger der verwendeten Ausdrücke, wie z. B. „Bewohnbarkeit“. Dies hat zu unterschiedlichen Auslegungen dieses Begriffs durch die jeweils interessierten Parteien geführt. Um zu verstehen, was allgemein unter der Bewohnbarkeit verstanden wird, hilft es, einen Blick auf die Rechtsprechung zu werfen.

Die 1. Kammer des Obersten Gerichtshofs hat in einem Urteil aus dem Jahr 1951 klargestellt, dass unter dieser Art von Reparationen solche verstanden werden, „die zum Ziel haben, wesentliche Mängel des Mietobjekts zu beheben, die es für den im Vertrag vereinbarten Zweck unbrauchbar machen“.

In dieser Linie haben spätere Urteile ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Ausdruck alle jene Handlungen umfasst, „die der Erhaltung des Daches des Mietobjektes in dem Zustand dienen, in dem es für die Nutzung, zu der es bestimmt ist, dienlich ist, wobei die nötigen Reparaturen durchgeführt werden, um Wasserfiltrationen zu vermeiden“ (1951), „die in der Reparatur, der Erneuerung oder dem teilweisen Austausch eines der Bestandteile von Wasser- und Abwasseranlagen diene“ (1970), „unabhängig davon, ob sich diese Notwendigkeit aus dem bloßen Ablauf der Zeit, aus der natürlichen Abnutzung des Gegenstandes, aus seiner korrekten und bestimmungsgemäßen Verwendung oder, kurz gesagt, aus dem Eintreten des Ereignisses höherer Gewalt oder unvorhergesehener Umstände ergibt“ (1964).

Aus diesen Urteilen folgt, dass Reparaturen an der Elektroinstallation, der Heizungsanlage oder den Rohren, um nur einige Beispiele zu nennen, vom Vermieter zu bezahlen sind. Es sei denn, ein Gutachter kommt zu dem Schluss, dass die Schadensursache ein Missbrauch durch den Mieter war.

Umbauarbeiten: Rechte und Pflichten der Parteien

Oft ist es schwierig zwischen Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten zu unterscheiden. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass Verbesserungsarbeiten nicht unbedingt notwendig sind, um die Bewohnbarkeit der Wohnung zu gewährleisten, d. h. sie werden durchgeführt, um die Eigenschaften der Wohnung zu verbessern, oder als Ergebnis einer Vereinbarung zwischen den Eigentümern des Gebäudes.

Gemäß Artikel 22.1 des spanischen Mietgesetzes kann der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführen, auch wenn sich ein Mieter in der Wohnung befindet, vorausgesetzt, dass „die Ausführung nicht bis zur Beendigung des Mietvertrags aufgeschoben werden kann“. Darüber hinaus besteht eine dreimonatige Kündigungsfrist. In dieser Situation erlaubt Artikel 22.2 dem Mieter, den Mietvertrag zu beenden, „es sei denn, die Arbeiten beeinträchtigen die gemietet Wohnung nicht oder nur unerheblich“. Wenn der Vertrag aufrechterhalten wird, sieht Artikel 22.3 vor, dass „der Mieter Anspruch auf eine Ermäßigung der Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung hat, den er aufgrund der Arbeiten nicht nutzen kann, sowie auf eine Entschädigung für die Kosten, die ihm durch die Arbeiten entstehen“.

Andererseits gibt die Durchführung von Verbesserungsarbeiten gemäß Artikel 19.1 des spanischen Mietgesetzes dem Vermieter das Recht, „wenn der Mietvertrag fünf Jahre besteht, die Miete zu erhöhen, wobei die Obergrenze bis zu 20% der gültigen Miete beträgt“.

Eine häufige Frage ist, was der Mieter tun darf und was nicht. Das spanische Mietgesetz erwähnt nur ausdrücklich, was der Mieter nicht tun darf. So bestimmt Artikel 23.1, dass der Mieter ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers keine Arbeiten ausführen darf, die die Konfiguration der Wohnung oder die Einrichtung verändern. Er hat auch nicht das Recht, Arbeiten auszuführen, die eine Verminderung der Stabilität oder Sicherheit der Wohnung bedeuten. Werden diese Vorschriften nicht eingehalten, kann der Vermieter den Vertrag kündigen und vom Mieter verlangen, dass er den früheren Zustand wiederherstellt, ohne dass er irgendeine Art von Entschädigung für die Kosten der Umbauten verlangen kann.

Diesbezüglich wurden in Spanien einige Urteile gefällt, wie z. B. das Urteil des Berufungsgerichts von Zaragoza im Jahr 2000. Ein Mieter geklagt, um die Kosten für die Installation einer Dusche in einem Badezimmer, das keine hatte, vom Vermieter zurückerstattet zu bekommen. Das Gericht entschied jedoch, dass diese Installation nicht als Instandhaltung betrachtet werden könne und die Forderung gegen den Vermieter daher nicht durchsetzbar sei.

Eine ähnliche Antwort gab das Landgericht 2005 einem Mieter, der in der von ihm gemieteten Wohnung Arbeiten zur Änderung der Wasserversorgungsanlage durchführte, trotz der Weigerung des Vermieters. Als die Arbeit beendet war, verlangte er von ihm die Erstattung der Kosten, ohne Erfolg.

Eine wichtige Nuance findet sich in Fällen, in denen der Mieter oder sein Partner behindert oder über 70 Jahre alt ist. Unter diesen Umständen kann der Mieter die notwendigen Arbeiten durchführen, um die Wohnung an die speziellen Bedürfnisse anpassen zu können, allerdings mit zwei Verpflichtungen: Er muss den Vermieter vorher schriftlich benachrichtigen und nach Ablauf des Mietvertrages die Mietwohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, wenn der Vermieter dies verlangt.

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