Se vives numa casa arrendada em Espanha, é quase um dado adquirido que, em algum momento, alguma coisa se partiu, houve algum dano na propriedade ou quiseste fazer algum tipo de modificação. Quando a pessoa que vive na casa é o proprietário, é mais ou menos claro quem tem de pagar por tais coisas. A única questão pode estar relacionada com o que o seguro habitação cobre ou não. Por outro lado, quando se trata de uma casa arrendada, nem tudo é sempre tão claro, o que pode gerar grandes mal-entendidos entre senhorios e inquilinos, algo que sem dúvida é melhor evitar.
Por isso que vamos explicar-te algumas das obrigações e direitos das partes envolvidas num contrato de arrendamento, incluindo quem paga as reparações num imóvel arrendado em Espanha.
A regra geral: o senhorio paga
Em princípio, e como regra geral, é o senhorio quem deve pagar por todas as reparações ocasionais necessárias para manter o imóvel em condições habitáveis, seguindo as disposições do artigo 21.1 da "LAU" (Lei dos Arrendamentos Urbanos):
"O arrendador é obrigado a realizar, sem direito a aumentar a renda, todas as reparações necessárias para manter a habitação em condições habitáveis para servir o uso acordado, salvo quando a deterioração da reparação for imputável ao arrendatário, de acordo com o disposto nos artigos 1.563º e 1.564º do Código Civil".
Os arrendatários têm a obrigação, nos termos do n.º 3 do artigo 21.º, de comunicar ao arrendador "a necessidade de reparação com a maior brevidade possível, para o que, só para esse efeito, deve ser fornecida prova ao senhorio do estado da habitação", para que possam ser tomadas as medidas adequadas. Em alguns casos, se a reparação for urgente "para evitar danos iminentes ou desconforto grave", o arrendatário pode agir por conta própria, mas sempre com a correspondente "comunicação prévia ao senhorio", após o que poderá exigir imediatamente o valor pago.
Se a reparação for devida a danos imputáveis ao arrendatário, esta é uma das exceções à regra geral, mas não é a única. Outra é a prevista no artigo 21.4: "as pequenas reparações necessárias devido ao desgaste devido ao uso normal da habitação serão feitas por conta do inquilino".
"Condições habitáveis": uma expressão ambígua
Um problema com a redação do artigo 21 da Lei de Arrendamentos Urbanos é a indefinição de algumas das expressões utilizadas, como "condições habitáveis". Isto deixou a porta aberta para diferentes interpretações. A fim de esclarecer exatamente a que isto se refere, vamos dar uma espreitadela ao que o Supremo Tribunal afirma.
A 1ª Câmara do Supremo Tribunal, num acórdão de 195, esclareceu que estes tipos de reparações são entendidos como aqueles "destinados a corrigir defeitos significativos no imóvel arrendado que o tornam inutilizável para o fim acordado no contrato".
Acórdãos posteriores indicaram que esta expressão inclui todas as ações, incluindo: "a conservação do telhado do imóvel arrendado para que este permaneça num estado adequado ao uso a que se destina, corrigindo defeitos com a finalidade principal de evitar infiltrações de água" (1951); "a reparação, renovação ou substituição parcial de quaisquer componentes das instalações de água e drenagem" (1970), quer se trate de uma necessidade "decorrente da simples passagem do tempo, do desgaste natural ou, devido à ocorrência de circunstâncias imprevistas" (1964).
Assim, podemos concluir que a reparação das instalações elétricas, do sistema de aquecimento ou das tubagens, para dar apenas alguns exemplos, deve ser paga pelo proprietário, com a única exceção de um técnico que conclua que a causa do dano foi o mau uso pelo inquilino.
Melhorias no imóvel: direitos e obrigações
Existe outra confusão entre obras de conservação e reparação e obras de melhoria. A diferença é que as obras de melhoria não são estritamente necessárias para garantir a habitabilidade do imóvel, ou seja, são realizadas para melhorar as suas características, ou como resultado de um acordo entre os proprietários do edifício.
De acordo com a Lei dos Arrendamentos Urbanos, o senhorio pode realizar obras de reabilitação, mesmo que haja um inquilino na habitação, desde que as obras "não possam ser razoavelmente adiadas até à celebração do contrato de arrendamento". Além disso, os senhorios devem avisar os inquilinos com três meses de antecedência. Numa situação como esta, o arrendatário está autorizado a renunciar ao contrato, "a menos que as obras não afetem o imóvel alugado ou o afetem de forma irrelevante". Se o arrendatário optar por manter o contrato, o Artigo 22 estabelece que "os arrendatários terão direito a uma redução do arrendamento na proporção da parte da habitação que é afetada como resultado das obras, bem como a uma compensação pelas despesas incorridas durante as obras".
Por outro lado, de acordo com o artigo 19.1 da LAU, a realização de obras de reabilitação significativas dará ao senhorio o direito de aumentar a renda, após cinco anos de arrendamento, com um limite de até 20% de aumento.
O que é que o arrendatário pode e não pode fazer
Uma questão frequente é o que é que o inquilino pode e não pode fazer num imóvel arrendado. Na Lei dos Arrendamentos Urbanos, a única menção expressa é a do que o inquilino não pode fazer. O artigo 23.1 determina que o arrendatário não pode realizar obras sem o consentimento escrito do proprietário que modifiquem a configuração da habitação ou do mobiliário, nem, em qualquer caso, o arrendatário tem o direito de realizar obras que impliquem uma diminuição da estabilidade ou segurança do imóvel. Se estas condições não forem respeitadas, o senhorio pode rescindir o contrato e pode escolher entre exigir ao inquilino que restabeleça o imóvel ao seu estado anterior ou manter as obras, sem que o inquilino possa exigir qualquer tipo de compensação pelo custo das mesmas.
Houve casos deste tipo que acabaram em tribunal, como um processo no Tribunal de Recurso de Saragoça em 2000, em resposta a um processo no qual o inquilino solicitou ao senhorio que pagasse a instalação de um chuveiro numa casa de banho que não dispunha de chuveiro. O tribunal declarou que esta instalação não podia ser considerada como obra de conservação e, portanto, o proprietário não tinha a obrigação de a obrigar.
É encontrada uma importante exceção nos casos em que o inquilino é portador de deficiência ou tem mais de 70 anos de idade. Nestas circunstâncias, o inquilino poderá realizar as obras necessárias para poder usufruir do imóvel, mas com duas obrigações. A primeira é notificar previamente por escrito o senhorio; a segunda é que quando o contrato expirar o imóvel deve ser devolvido ao seu estado original, se o senhorio assim o exigir.