Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en Espagne en 2023 ? Ce sera probablement le cas, car les prix de l'immobilier en Espagne et dans la plupart des pays européens connaîtront une correction en 2023 et dans certains pays également en 2024. Ceci dans un contexte de hausse des taux d'intérêt par les banques centrales, bien qu'il n'y ait pas d'effondrement du marché, selon l'agence S&P Global Ratings, qui désigne le Portugal (- 4,4 %), le Royaume-Uni (- 3,3 %), l'Espagne et les Pays-Bas (- 2,5 %) comme les pays où les baisses de prix de l'immobilier les plus intenses seront enregistrées.
De même, pour l'année prochaine, l'agence s'attend à ce que l'Espagne soit le marché européen analysé, avec l'Allemagne également, où les prix des logements chuteront le plus en termes nominaux, bien que la baisse estimée en 2024 soit limitée à 1 %, tandis que pour 2025, elle prévoit une légère hausse de 1,5 %.
À cet égard, Sylvain Broyer, économiste en chef pour l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique (EMEA) chez S&P Global Ratings a souligné qu'il y a « peu ou pas de perspective d'un fort rebond avant 2025 ».
Dans son analyse, S&P considère qu'il est probable que les prix des logements ainsi que l'investissement soient affectés par la hausse rapide des taux hypothécaires, bien qu'il souligne qu'il faudra du temps au marché pour s'adapter pleinement à des taux d'intérêt plus élevés, et que pour certains pays cela prendra plus de temps que pour d'autres.
Jusqu'à présent, l'agence souligne que les prix des logements s'étaient à peine ajustés à des taux d'intérêt plus élevés, reflétant probablement des contraintes d'offre plutôt qu'une baisse de la demande, et ont continué d'augmenter à un rythme soutenu au cours du premier semestre 2022 à une moyenne de 10 % par an dans le 12 pays européens analysés.
« Nous avons constaté que l'ajustement à des taux d'intérêt plus élevés peut durer jusqu'à dix trimestres et est généralement deux fois plus prononcé après un régime de taux d'intérêt bas », a expliqué Broyer, bien qu'historiquement, les prix de l'immobilier en Europe se soient avérés assez inélastiques à la baisse.
À cet égard, l'agence a mis à jour ses attentes concernant l'évolution des taux d'intérêt et s'attend désormais à ce que la Banque centrale européenne (BCE) relève le taux de dépôt à 3 %, contre 2,25 % dans les prévisions de novembre dernier, alors qu'elle voit peu de probabilité d'une baisse de taux avant la fin de 2024, ce qui entraînera une hausse des taux hypothécaires dans certains pays.
Cependant, bien qu'en termes nominaux, les taux hypothécaires aient augmenté rapidement, atteignant leur plus haut niveau depuis une dizaine d'années, en termes réels, corrigés de l'inflation, ils restent négatifs et devraient le rester jusqu'à la mi-2024.
Il note également que l'impact des hausses de taux d'intérêt sur les prix des logements et l'investissement peut également varier d'un pays à l'autre, reflétant les différences sur les marchés du logement en Europe, avec un effet plus sévère et accéléré dans les pays où la part des prêts hypothécaires à taux variable est plus élevée, laissant La Suède et le Portugal plus exposés à un ajustement rapide des prix.
Facteurs soutenant la demande
D'autre part, outre l'impact de l'évolution des taux d'intérêt, S&P souligne qu'il existe des facteurs qui peuvent également soutenir la demande de logements en Europe, notamment l'amélioration de la situation financière des ménages soutenue par des niveaux d'emploi record, la hausse des salaires et l'épargne résultante du soutien du gouvernement pendant la pandémie.
Ainsi, l'agence note que l'évolution actuelle des salaires laisse penser que le pouvoir d'achat des ménages pourrait se redresser dès le début de 2024.
Il avertit également que l'augmentation de la population causée par l'afflux de réfugiés en provenance d'Ukraine a déjà augmenté la demande de logements, tandis qu'il n'est pas encore clair si les préférences des ménages en matière de logement ont changé de manière durable en raison de la pandémie.