Spanien unter den europäischen Ländern mit dem stärksten Rückgang der Immobilienpreise bis 2025

Werden die Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2023 sinken? Dies ist wahrscheinlich der Fall, denn die Immobilienpreise in Spanien und in den meisten europäischen Ländern werden im Laufe des Jahres 2023 eine Korrektur erfahren, in einigen Ländern auch in 2024. Dies geschieht vor dem Hintergrund der Zinserhöhungen durch die Zentralbanken, auch wenn es nicht zu einem Zusammenbruch des Marktes kommen wird, so die Agentur S&P Global Ratings, die Portugal (-4,4 %), das Vereinigte Königreich (-3,3 %), Spanien und die Niederlande (-2,5 %) als die Länder nennt, in denen die Immobilienpreise am stärksten fallen werden.

Nach einer Analyse erwartet die Agentur zudem für das kommende Jahr, dass Spanien neben Deutschland der europäische Markt sein wird, auf dem die Immobilienpreise nominal am stärksten sinken werden, auch wenn der geschätzte Rückgang im Jahr 2024 auf 1 % begrenzt sein wird, während für 2025 ein leichter Aufschwung von 1,5 % prognostiziert wird.

Sylvain Broyer, Chefökonom für Europa, den Nahen Osten und Afrika (EMEA) bei S&P Global Ratings, wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass „bis 2025 nur geringe oder gar keine Aussichten auf einen kräftigen Aufschwung“ bestünden.

In der Analyse von S&P wird es für wahrscheinlich gehalten, dass sowohl die Immobilienpreise als auch die Investitionen vom raschen Anstieg der Hypothekenzinsen betroffen sein werden. Zudem wird betont, dass es einige Zeit dauern wird, bis sich der Markt vollständig an höhere Zinssätze angepasst hat, wobei einige Länder länger brauchen als andere.

Die Agentur verweist darauf, dass sich die Immobilienpreise bisher kaum an die höheren Zinssätze angepasst haben, was wahrscheinlich eher auf Angebotsengpässe als auf eine sinkende Nachfrage zurückzuführen ist, und dass sie in der ersten Hälfte des Jahres 2022 in den 12 analysierten europäischen Ländern mit durchschnittlich 10 % pro Jahr weiter gestiegen sind.

„Wir haben festgestellt, dass die Anpassung an höhere Zinssätze bis zu zehn Quartale dauern kann und in der Regel doppelt so stark ausgeprägt ist wie nach einer Niedrigzinsphase“, erklärte Broyer, obwohl sich die Immobilienpreise in Europa in der Vergangenheit als recht unflexibel gegenüber Abwärtsbewegungen erwiesen haben.

In diesem Zusammenhang hat die Agentur die Erwartungen für die Zinsentwicklung aktualisiert und geht nun davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Einlagensatz von 2,25 % in der Prognose vom November letzten Jahres auf 3 % anheben wird, während sie eine Zinssenkung vor Ende 2024 für unwahrscheinlich hält, was in einigen Ländern zu höheren Hypothekenzinsen führen wird.

Auch wenn die Hypothekenzinsen nominal rapide gestiegen sind und den höchsten Stand seit etwa einem Jahrzehnt erreicht haben, sind sie in realen, inflationsbereinigten Werten nach wie vor negativ und werden es voraussichtlich bis Mitte 2024 bleiben.

Es wird weiterhin darauf hingewiesen, dass die Auswirkungen von Zinserhöhungen auf Immobilienpreise und Investitionen auch von Land zu Land unterschiedlich sein können. Dies spiegeln die Unterschiede auf den europäischen Immobilienmärkten wider, mit schwerwiegenderen und schnelleren Auswirkungen in Ländern mit einem höheren Anteil an variabel verzinslichen Hypotheken, sodass etwa Schweden und Portugal einer schnellen Preisanpassung stärker ausgesetzt sind.

Faktoren, welche die Nachfrage stärken 

Abgesehen von den Auswirkungen der Zinsentwicklung weist S&P jedoch darauf hin, dass es auch Faktoren gibt, welche die Wohnungsnachfrage in Europa stärken können, darunter die verbesserte Finanzlage der Haushalte, unterstützt durch Rekordbeschäftigung, steigende Löhne und die von staatlicher Unterstützung während der Pandemie übrig gebliebenen Ersparnisse.

Die Agentur stellt fest, dass die aktuelle Lohnentwicklung darauf hindeutet, dass sich die Kaufkraft der Haushalte bereits Anfang 2024 erholen könnte.

Ebenso wird davor gewarnt, dass der durch den Zustrom von Flüchtlingen aus der Ukraine verursachte Bevölkerungszuwachs die Nachfrage nach Wohnraum bereits erhöht hat, obwohl noch nicht klar ist, ob sich die Wohnpräferenzen der Haushalte durch die Pandemie nachhaltig verändert haben.