Espanha entre os países europeus onde os preços das casas vão ter uma maior descida até 2025

Os preços dos imóveis vão cair em Espanha em 2023? É provável que assim seja, uma vez que os preços das casas em Espanha e na maior parte da Europa sofrerão uma correção durante 2023 e em alguns países também em 2024. Isto num contexto de subidas das taxas de juro por parte dos bancos centrais, embora não haja um colapso do mercado, de acordo com a agência S&P Global Ratings, que aponta Portugal (-4,4%), Reino Unido (-3,3%), Espanha e Holanda (-2,5%) como os países onde a descida dos preços das casas serão mais acentuados. 

Da mesma forma, para o próximo ano, a agência prevê que Espanha seja o mercado europeu analisado, a par da Alemanha, onde os preços das casas mais cairão em termos nominais, embora a queda estimada em 2024 seja limitada a 1%, enquanto para 2025 projeta uma ligeira alta de 1,5%.

A esse respeito, Sylvain Broyer, economista-chefe para Europa, Oriente Médio e África (EMEA) da S&P Global Ratings, destacou que há "pouca ou nenhuma perspetiva de uma forte recuperação até 2025".

Na sua análise, a S&P considera provável que tanto os preços das casas como o investimento sejam afetados pela rápida subida das taxas dos créditos habitação, embora destaque que levará tempo até que o mercado se ajuste totalmente às taxas de juro mais elevadas, com alguns países a demorarem mais do que outros.

Até agora, a agência destaca que os preços das casas mal se ajustaram a taxas de juros mais altas, provavelmente refletindo restrições de oferta e não procura em declínio, e continuaram a subir a um ritmo constante durante o primeiro semestre de 2022 a uma média de 10% ao ano no 12 países europeus analisados.

"Descobrimos que o ajuste às taxas de juros mais altas pode durar até dez trimestres e é normalmente duas vezes mais pronunciado do que após um regime de taxas de juros baixas", explicou Broyer, embora historicamente os preços das casas na Europa se tenham mostrado bastante inflexíveis.

Neste sentido, a agência atualizou as suas expectativas para a evolução das taxas de juro e espera agora que o Banco Central Europeu (BCE) aumente a taxa de depósito para 3%, acima dos 2,25% previstos em novembro passado, enquanto vê poucas probabilidades de uma taxa corte antes do final de 2024, o que resultará em taxas de crédito habitação mais altas em alguns países.

No entanto, embora em termos nominais as taxas de crédito habitação tenham subido rapidamente, atingindo o seu nível mais alto em cerca de uma década, em termos reais, corrigidas pela inflação, elas permanecem negativas e provavelmente permanecerão assim até meados de 2024.

Nota ainda que o impacto das subidas das taxas de juro nos preços da habitação e no investimento também pode variar de país para país, refletindo diferenças nos mercados de habitação na Europa, com um efeito mais acentuado e acelerado em países com maior peso de empréstimos habitação a taxa variável, deixando Suécia e Portugal mais expostos a um rápido ajuste de preços.

Fatores que sustentam a procura

Por outro lado, para além do impacto da evolução das taxas de juro, a S&P aponta que existem fatores que também podem apoiar a procura de habitação na Europa, incluindo a melhoria da situação financeira das famílias suportada por níveis recordes de emprego, aumento dos salários e a poupança remanescente do apoio do governo durante a pandemia.

Assim, a agência observa que as atuais tendências salariais sugerem que o poder de compra das famílias se pode recuperar já no início de 2024.

Também alerta que o aumento populacional causado pelo afluxo de refugiados da Ucrânia já aumentou a procura por moradias, embora ainda não esteja claro se as preferências de moradia das famílias mudaram de forma duradoura devido à pandemia.