Analyse du marché immobilier 2023 et perspectives pour 2024

L'année 2023 s'achèvera sur un équilibre apparemment contradictoire du marché immobilier : les crédits immobiliers baissent et le volume des transactions souffre après une année importante comme 2022, mais les prix continuent d'augmenter, portés par une demande qui reste supérieure à l'offre qui s'amenuise.

Non seulement la loi sur le logement a échoué et n'a pas atteint les objectifs fixés par le gouvernement, mais elle a eu un effet inverse dévastateur : elle visait à résoudre le problème des loyers et a en fait provoqué un niveau de difficulté sans précédent pour les locataires. La nouvelle réglementation a fait s'effondrer l'offre et les prix ont continué à augmenter fortement. De plus, on a assisté à une transition significative des locations permanentes vers les locations saisonnières, ce qui rend encore plus difficile l'accès au logement pour les locataires, en particulier pour les familles avec enfants. Dans un environnement politique caractérisé par la continuité, ces tendances ne devraient pas changer en 2024.

Le marché immobilier

Prix de l'immobilier

Les réductions de prix annoncées par beaucoup cette année ne sont pas arrivées et le coût d'achat d'une maison en Espagne a augmenté de 7 % l'année dernière.

Sur certains marchés très dynamiques, comme Madrid ou Barcelone, les prix ont atteint des niveaux extrêmement élevés et plus proches de l'inflation.

La tendance à la hausse a été beaucoup plus marquée dans l'arc méditerranéen et dans les îles Baléares, peut-être portée par une demande internationale à fort pouvoir d'achat.

À Alicante et Palma, les prix ont augmenté de 15 %, de 14 % à Valence et de 13 % à Malaga. Avec une demande active, un nombre croissant de ménages et une offre en diminution, les pressions sur les prix continueront de s’accentuer en 2024 sur les marchés les plus dynamiques, tandis que les autres devraient connaître une stabilisation ou de légers déclins.

Demande d'achat

Les grandes villes restent une source importante de demande, même si celle-ci se déplace fortement vers les banlieues. L’impact des hausses de taux s’avère moindre que prévu. La demande précédente était élevée et, même si une partie s'est retirée, la demande restante est encore suffisamment élevée pour soutenir la hausse des prix.

La moitié des transactions sont conclues sans hypothèque. Selon nos données, plus de la moitié des personnes souhaitant acheter une propriété possèdent déjà une autre propriété, ce qui rend la transaction plus facile et moins coûteuse.

Opérations immobilières

L'année 2023 clôturera légèrement en dessous de 600 000 transactions, soit une baisse significative des transactions entre 8 % et 10 %.

Malgré cela, les chiffres de ventes des trois premiers trimestres ont été élevés, 19 % supérieurs à ceux des neuf premiers mois de 2019 et identiques à ceux vendus en 2017. L'effet de levier, dû à la comparaison avec une année aussi chargée que 2022, est à l'origine de la contradiction apparente entre une baisse très importante et le fait que 2023 est, en termes de nombre de logements vendus, l'une des meilleures années des 15 dernières années.

En 2024, nous devrions assister à un scénario de statu quo, car rien ne prévoit une émergence soudaine d'un parc de logements plus abondant dans les zones les plus demandées. Néanmoins, une partie de la demande qui avait été retirée en prévision d'une baisse significative des prix qui ne s'est pas produite pourrait être réactivée au cours de l'année à venir, ce qui pourrait accroître les tensions sur le marché et faire monter les prix plus fortement.

Hypothèques

Le nombre de prêts hypothécaires signés a considérablement diminué et 2023 devrait se clôturer avec une baisse de plus de 25 % sur un an, les prix continuant de grimper à des niveaux jamais vus depuis 2016.

Les prêts hypothécaires mixtes (avec des durées initiales fixes de trois, cinq ou dix ans) ont été la révélation de cette année et devraient consolider leur position de produit le plus utilisé au cours des premiers trimestres 2024. Malgré la hausse des coûts de financement, les banques n'ont pas fermé le robinet et continuent de se faire concurrence pour offrir les prêts hypothécaires les plus compétitifs à ceux qui répondent aux critères de risque requis.

En 2024, on ne s’attend pas à ce que cet appétit diminue, et on verra si l’évolution des taux permet même de se réjouir des baisses de prix ou si, au contraire, la situation économique oblige les banques à être plus restrictives dans leur politique de crédit.

Evolutions Euribor

Les dernières décisions de taux de la BCE ont empêché de prédire le comportement de l'Euribor à 12 mois. Même s’il existe déjà une tendance générale qui mise sur une baisse des taux, nous ne nous attendons pas à ce que cela se produise à court et moyen terme, et nous pourrions même assister à une nouvelle hausse au cours de la première partie de l’année.

Ces dernières semaines, l’indice a connu une parenthèse dans ses hausses, voire une légère baisse, mais cela ne signifie pas nécessairement que nous sommes face à un changement de tendance. Le marché comporte encore trop d'incertitudes qui ne supporteraient pas une baisse imminente de l'indice, comme l'inflation toujours à des niveaux élevés, la situation géopolitique, l'arrivée de l'hiver et l'augmentation conséquente de la demande énergétique, les augmentations de salaires ou les mesures gouvernementales pour contrecarrer l'effet de inflation.

Dans le meilleur des cas, nous pourrions assister à un assouplissement au second semestre, de sorte que les ménages bénéficiant de prêts hypothécaires variables devraient planifier leur économie en s’attendant à ce qu’ils ne voient pas leurs remboursements hypothécaires baisser avant 2025 au plus tôt. S’il y a une baisse, elle sera probablement minime (pas inférieure à 3 %), à moins que l’Europe n’entre dans une récession plus forte, affectant l’emploi, ce qui aurait un effet plus rapide sur l’inflation et obligerait la BCE à agir rapidement.

Le marché de la location

Tarifs des loyers

La location reste le principal problème des familles espagnoles. La loi sur le logement votée en mai, au lieu d'atténuer ou de résoudre les problèmes que le marché avait depuis quatre ou cinq ans après le durcissement progressif de la réglementation, a eu un effet négatif : l'excès de réglementation a fini par réduire le marché de la location à des niveaux jamais vus au cours de la dernière décennie.

Cette année, les prix élevés ont été aggravés par la disparition d’une grande partie de l’offre, ce qui a accru l’anxiété parmi ceux qui recherchent un logement. Fin novembre, la location d'un bien immobilier était 9,2 % plus chère qu'il y a un an, pour atteindre 11,9 €/m2. Sur les grands marchés, les hausses de prix sont encore plus significatives, atteignant 21,6 % à Valence, 19,3 % à Palma, 15,2 % à Malaga, 14,4 % à Barcelone et 12,4 % à Madrid.

Offre de location

De même, l'offre de logements locatifs permanents a diminué de 12 % au cours de la même période et continue de baisser fortement sur les principaux marchés, avec une baisse de 26 % à Madrid, de 23 % à Malaga et de 12 % à Barcelone.

Locations à court terme

Au cours du second semestre, et suite à l'approbation de la Loi sur le logement, la location saisonnière a fait une forte apparition, devenant l'option préférée de nombreux propriétaires qui ont décidé de retirer leurs biens du marché et qui les ont restitués sur le marché de la location court-terme, une option qui n'est pas régie par la loi sur le logement. À la fin du troisième trimestre, ce type de location représentait déjà 10 % de l'offre totale en Espagne et a connu une croissance de 40 % l'année dernière. Ce type de location représente désormais 32 % de toutes les locations à Saint-Sébastien et 28 % à Barcelone, tandis que Madrid est toujours à 11 % et Malaga à1 5 %.

Tout porte à croire que ces pourcentages vont croître au dernier trimestre de l'année et que le poids des locations saisonnières va continuer à augmenter sur les grands marchés, ce qui réduira encore davantage les possibilités pour les ménages cherchant à s'y installer, augmentant les prix et durcissant les exigences des propriétaires, qui, avec moins de logements sur le marché et plus de personnes à la recherche, se concentrera sur des profils qui leur offrent plus de sécurité juridique ainsi que plus de sécurité contre les loyers impayés.

Rentabilité

Parmi les capitales provinciales espagnoles, Murcie et Lleida offrent les rendements les plus élevés pour les investisseurs qui achètent une propriété pour la mettre sur le marché de la location, avec respectivement 8,3 % et 8 %, suivies par Huelva, avec 7,6 %. Avec une rentabilité supérieure à 7 %, on trouve Jaen (7,3 %) et Castellon (7 %). En revanche, Saint-Sébastien est la ville avec la rentabilité la plus faible (3,8 %), suivie de Palma (4,5 %), Pampelune et La Corogne (4,7 % dans les deux villes), Cadix et Pontevedra partagent également le même pourcentage (4,8 %). À Madrid, la rentabilité atteint 5,2 % et 5,8 % à Barcelone.

Pour 2024, la rentabilité pourrait augmenter dans des marchés très dynamiques comme Madrid ou Barcelone en raison des taux de croissance plus élevés attendus sur le marché locatif par rapport au marché immobilier. À l’inverse, la rentabilité devrait rester stable, voire diminuer légèrement dans d’autres domaines où la demande est moindre.

Un cercle vicieux pour les locataires

En Espagne, l’effort de location est supérieur à celui d’achat. Afin de ne pas consacrer plus de 30 % de ses revenus au loyer (montant maximum recommandé), il faut gagner 31 550 € net par an et par famille, tandis qu'en cas d'achat, le versement hypothécaire nécessite 21 561 € net, bien qu'il existe la barrière de disposer de 30 % d'apport. En d’autres termes, la location nécessite 46 % de revenus supplémentaires mais élimine le besoin d’épargner au préalable.

Les locataires paient plus que ceux qui remboursent leur hypothèque, ce qui rend l’épargne plus difficile et les empêche de se lancer dans l’accession à la propriété. La meilleure façon de briser ce cercle vicieux est de modifier les politiques de location : cela augmenterait considérablement l'offre de logements locatifs, allégerait la pression sur les logements locatifs et induirait une tendance à la baisse des prix, qui augmenterait la capacité des familles à épargner pour un apport à l'avenir.