Analyse des Immobilienmarktes 2023 und die Aussichten für 2024

Das Jahr 2023 wird mit einer scheinbar widersprüchlichen Bilanz auf dem Immobilienmarkt enden: Die Hypotheken sinken und das Transaktionsvolumen leidet nach einem so bedeutenden Jahr wie 2022. Die Preise steigen jedoch weiter an, angetrieben von einer Nachfrage, die immer noch höher ist als das schwindende Angebot.

Das neue Wohnungsgesetz hat nicht nur die von der Regierung gesteckten Ziele verfehlt, sondern hatte auch einen verheerenden gegenteiligen Effekt: Es sollte das Mietproblem lösen, hat jedoch zu ungeahntem Leid für die Mieter geführt. Durch die neue Verordnung ist das Angebot zusammengebrochen und die Preise sind weiter stark gestiegen. Darüber hinaus kam es zu einer erheblichen Verlagerung von Dauer- zu Saisonvermietungen, was den Zugang zu Wohnraum für Mieter, insbesondere für Familien mit Kindern, noch schwieriger macht. Angesichts des anhaltenden politischen Umfelds werden sich diese Trends im Jahr 2024 wahrscheinlich nicht ändern.

Der Immobilienmarkt

Immobilienpreise

Die von vielen für dieses Jahr angekündigten Preisnachlässe sind ausgeblieben, und die Kosten für den Kauf eines Eigenheims in Spanien sind im letzten Jahr um 7 % gestiegen.

In einigen sehr dynamischen Märkten wie Madrid oder Barcelona haben die Preise extrem hohe Niveaus erreicht, was dazu führt, dass die Preissteigerungen moderater ausfallen und näher an der Inflation liegen.

Der Aufwärtstrend war im Mittelmeerraum und auf den Balearen deutlich ausgeprägter, möglicherweise angetrieben durch die internationale Nachfrage mit hoher Kaufkraft.

In Alicante und Palma de Mallorca stiegen die Preise um 15 % und blieben bei 14 % in Valencia und 13 % in Málaga. Angesichts der regen Nachfrage, der wachsenden Zahl von Haushalten und des schwindenden Angebots wird der Preisdruck 2024 in den dynamischsten Märkten weiter zunehmen, während in den übrigen Märkten eine Stabilisierung oder ein leichter Rückgang zu erwarten ist.

Kaufnachfrage

Großstädte sind nach wie vor eine wichtige Nachfragequelle, allerdings verlagert sich diese stark in die Vororte. Die Auswirkungen der Zinserhöhungen erweisen sich als geringer als erwartet. Die zuvor höhere Nachfrage hat sich teilweise zurückgezogen, doch ist die verbleibende Nachfrage immer noch hoch genug, um steigende Preise aufrechtzuerhalten.

Die Hälfte der Transaktionen wird ohne Hypothek abgeschlossen. Unseren Daten zufolge hat mehr als die Hälfte der Personen, die eine Immobilie kaufen möchten, bereits eine andere Immobilie, wodurch die Transaktion einfacher und billiger wird.

Immobilientransaktionen

Das Jahr 2023 wird knapp unter 600.000 Transaktionen abschließen, was einem deutlichen Rückgang der Transaktionen zwischen 8 % und 10 % entspricht.

Dennoch waren die Verkaufszahlen in den ersten drei Quartalen hoch, 19 % höher als in den ersten neun Monaten 2019 und genauso hoch wie die Verkaufszahlen im Jahr 2017. Der Stufeneffekt, der auf den Vergleich mit einem Jahr mit so viel Aktivität wie 2022 zurückzuführen ist, ist für den scheinbaren Widerspruch zwischen einem sehr starken Rückgang und der Tatsache verantwortlich, dass 2023 in Bezug auf den Umsatz eines der besten Jahre der letzten 15 Jahre ist.

Im Jahr 2024 ist mit einem „Business-as-usual“-Szenario zu rechnen, da keine Prognose für das plötzliche Entstehen großer Wohnungsbestände in den am meisten nachgefragten Gebieten besteht. Dennoch könnte im kommenden Jahr ein Teil der Nachfrage, die sich in Erwartung eines ausgebliebenen erheblichen Preisrückgangs zurückzog, aktiviert werden, was den Marktstress erhöhen und die Preise stärker in die Höhe treiben könnte.

Hypotheken

Die Zahl der unterzeichneten Hypotheken ist deutlich gesunken und wird voraussichtlich 2023 mit einem Rückgang von mehr als 25 % im Vergleich zum Vorjahr abschließen, während die Preise weiter auf ein Niveau steigen, das seit 2016 nicht mehr erreicht wurde.

Hypotheken mit gemischten Zinssätzen (mit einer anfänglichen festverzinsten Laufzeit von drei, fünf oder zehn Jahren) waren in diesem Jahr der Renner und werden ihre Position als meistgenutztes Produkt in den ersten Quartalen des Jahres 2024 wahrscheinlich festigen. Trotz des Anstiegs der Finanzierungskosten haben die Banken den Hahn nicht zugedreht und konkurrieren weiterhin miteinander, um die wettbewerbsfähigsten Hypotheken für diejenigen anzubieten, welche die erforderlichen Risikokriterien erfüllen.

Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend im Jahr 2024 nicht nachlassen wird, und es bleibt abzuwarten, ob die Entwicklung der Zinssätze Preissenkungen zulässt, oder ob die wirtschaftliche Lage die Banken zu einer restriktiveren Politik bei der Kreditvergabe zwingt.

Euribor-Entwicklungen

Die jüngsten Zinsentscheidungen der EZB haben es erschwert, die Entwicklung des Euribor in 12 Monaten vorherzusagen. Obwohl bereits ein allgemeiner Trend zu niedrigeren Zinssätzen besteht, erwarten wir dies kurz- und mittelfristig nicht, und wir könnten sogar einen neuen Anstieg in der ersten Jahreshälfte erleben.

In den letzten Wochen hat der Index eine Pause im Anstieg und sogar einen leichten Rückgang erlebt, was jedoch nicht unbedingt bedeutet, dass wir vor einer Trendwende stehen. Der Markt weist immer noch zu viele Unwägbarkeiten auf, die einen bevorstehenden Indexrückgang nicht begünstigen würden, wie z. B. die immer noch hohe Inflation, die geopolitische Lage, der Wintereinbruch und der damit verbundene Anstieg der Energienachfrage, Lohnerhöhungen oder staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der Inflation.

Im günstigsten Fall könnte es in der zweiten Jahreshälfte zu einer Entspannung kommen, so dass Haushalte mit variablen Hypotheken bei ihrer Wirtschaftsplanung davon ausgehen sollten, dass ihre Hypothekenzahlungen frühestens im Jahr 2025 sinken werden. Sollte es zu einem Rückgang kommen, wird dieser wahrscheinlich minimal ausfallen (nicht unter 3 %), es sei denn, Europa gerät in eine stärkere Rezession, die sich auf die Beschäftigung auswirkt, und dies wirkt sich tatsächlich schneller auf die Inflation aus, was die EZB zu schnellen Maßnahmen zwingen würde.

Der Mietmarkt

Mietpreise

Das größte Problem für spanische Familien ist nach wie vor die Miete. Das im Mai verabschiedete Wohnungsgesetz hat, anstatt die Probleme, die der Markt seit vier, fünf Jahren nach der schrittweisen Verschärfung der Vorschriften mit sich herumschleppt, zu lindern oder zu lösen, vielmehr einen negativen Effekt gehabt: Die massive Überregulierung hat den Mietmarkt auf ein Niveau reduziert, das es in den letzten zehn Jahren nicht gab.

In diesem Jahr wurden die hohen Preise durch den Wegfall eines Großteils des Angebots noch erhöht, was bei den Wohnungssuchenden zu großer Beunruhigung führte. Ende November war die Miete einer Immobilie 9,2 % teurer als vor einem Jahr und erreichte 11,9 €/m². Auf den großen Märkten ist der Preisanstieg sogar noch deutlicher und erreichte 21,6 % in Valencia, 19,3 % in Palma de Mallorca, 15,2 % in Málaga, 14,4 % in Barcelona und 12,4 % in Madrid.

Mietangebot

Ebenso ist das Angebot an dauerhaften Mietwohnungen im gleichen Zeitraum um 12 % zurückgegangen und nimmt auf den Hauptmärkten weiterhin stark ab, wobei es in Madrid um 26 %, in Málaga um 23 % und in Barcelona um 12 % zurückging.

Kurzzeitvermietungen

In der zweiten Jahreshälfte und nach der Verabschiedung des Wohnungsgesetzes hat die saisonale Vermietung einen starken Aufschwung erlebt und ist zur bevorzugten Option vieler Eigentümer geworden, die sich entschlossen haben, ihre Immobilien vom Markt zu nehmen und sie kurzfristig zu vermieten, was nicht unter das Wohnungsgesetz fällt. Am Ende des dritten Quartals machte diese Art der Vermietung bereits 10 % des Gesamtangebots in Spanien aus und verzeichnete im letzten Jahr ein Wachstum von 40 %. In San Sebastián beträgt der Anteil dieser Art von Vermietung 32 % und in Barcelona 28 %, während er in Madrid noch bei 11 % und in Málaga bei 15 % liegt.

Alles deutet darauf hin, dass diese Prozentsätze im letzten Quartal des Jahres steigen werden und dass das Gewicht der saisonalen Vermietungen auf den großen Märkten weiter zunehmen wird. Dies wird die Möglichkeiten für Haushalte, die sich dort niederlassen möchten, weiter einschränken, die Preise erhöhen und die Anforderungen der Vermieter verschärfen, die sich angesichts der Tatsache, dass weniger Wohnungen auf dem Markt sind und mehr Menschen Wohnungen suchen, auf Mieterprofile konzentrieren werden, die ihnen mehr Rechtssicherheit und Sicherheit gegen Zahlungsausfälle bieten.

Rentabilität

Unter den spanischen Provinzhauptstädten bieten Murcia und Lleida mit 8,3 % bzw. 8 % die höchsten Renditen für Investoren, die eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, gefolgt von Huelva mit 7,6 %. Eine Rentabilität von über 7 % weisen Jaén (7,3 %) und Castellón (7 %) auf. San Sebastian ist dagegen die Stadt mit der geringsten Rentabilität (3,8 %), gefolgt von Palma de Mallorca (4,5 %), Pamplona und A Coruña (jeweils 4,7 %). Cádiz und Pontevedra haben den gleichen Prozentsatz (4,8 %). In Madrid liegt die Rentabilität bei 5,2 % und in Barcelona sogar bei 5,8 %.

Im Jahr 2024 könnte die Rentabilität in sehr dynamischen Märkten wie Madrid oder Barcelona steigen, da auf dem Mietmarkt höhere Wachstumsraten als auf dem Immobilienmarkt erwartet werden. Umgekehrt dürfte die Rentabilität in anderen Gebieten mit geringerer Nachfrage stabil bleiben oder sogar leicht sinken.

Ein Teufelskreis für Mieter

In Spanien ist der Aufwand für die Miete höher als für den Kauf. Um nicht mehr als 30 % des Einkommens für die Miete auszugeben (empfohlener Höchstbetrag), muss eine Familie 31.550 Euro netto pro Jahr verdienen, während beim Kauf die Hypothekenzahlung 21.561 Euro netto erfordert, wobei hier allerdings die Hürde besteht, 30 % des Immobilienwertes im Voraus bezahlen zu müssen. Mit anderen Worten: Das Mieten erfordert ein um 46 % höheres Einkommen, aber es entfällt die Notwendigkeit, vorher Ersparnisse anzuhäufen.

Mieter zahlen mehr als Hypothekenzahler, was das Sparen erschwert und sie davon abhält, den Schritt ins Eigenheim zu wagen. Der beste Weg, diesen Teufelskreis zu durchbrechen, ist eine Änderung der Mietpolitik, die das Angebot an Mietwohnungen deutlich erhöhen würde, was den Druck auf Mietwohnungen verringern und einen Abwärtstrend bei den Preisen bewirken würde, der es den Familien erleichtern könnte, für eine künftige Anzahlung zu sparen.