Les prix des nouvelles constructions à Marbella, Benidorm, Malaga et aux Baléares dépassent désormais les niveaux d'avant la crise

Dans un marché immobilier caractérisé par une forte demande et une stagnation des ventes due à une offre limitée, les prix des logements neufs dans des localités comme Marbella, Benidorm, Malaga et les îles Baléares ont dépassé les niveaux enregistrés lors de la bulle immobilière de 2007. Selon les données du cabinet d'évaluation Tinsa, cette tendance peut être attribuée à la pénurie d'offre et à la demande croissante pour ces destinations touristiques et pôles d'emploi populaires.

Les prix des biens neufs varient considérablement selon la localisation, allant de 5 300 à 1 000 € le m², la plupart se situant entre 1 700 et 2 900 € le m². Les prix les plus élevés se situent dans les villes à fort attrait touristique ou les pôles d'emploi importants. Les variations annuelles en termes nominaux s'échelonnent de + 25 % à - 6 %, la plupart se situant entre + 10 % et + 2,5 %. Corrigées de l'inflation (variation réelle), ces fluctuations s'échelonnent de + 22 % à - 10 %, la fourchette la plus courante se situant entre + 7 % et 0 %.

Depuis 2021, le prix des logements neufs a augmenté de 7,6 % en termes nominaux, pour atteindre 2 528 € par m² en 2024. À titre de comparaison, le prix des logements anciens a progressé de 4 % sur la même période, pour atteindre 1 756 € par m². En termes réels, après ajustement de l'inflation, le prix des logements neufs s'est apprécié de 4,7 %, tandis que celui des logements anciens a augmenté de 1,2 %.

Les zones ayant enregistré la plus forte croissance par rapport à 2023 se situent le long des côtes cantabrique et méditerranéenne, ainsi que dans les municipalités des aires métropolitaines de Madrid et de Barcelone. Depuis le creux de la crise financière de 2008, les zones ayant connu la plus forte appréciation se situent principalement le long du littoral méditerranéen, notamment les îles, et dans certaines municipalités de Madrid et de Barcelone. Malaga, Benidorm, Marbella et Orihuela, ont connu une réévaluation de plus de 50 % par rapport à leur niveau le plus bas.

En revanche, certaines localités restent à leurs niveaux les plus bas des deux dernières décennies, comme Orense, Palencia, San Fernando de Henares et Linares. Hors impact de l'inflation, les prix les plus élevés observés lors du boom immobilier de 2007 ont été dépassés de moins de 2,5 % à Malaga, Benidorm et Marbella. Santa Cruz de Tenerife maintient ses précédents sommets, sans les dépasser, tandis que d'autres municipalités comme Las Palmas de Gran Canaria, Alicante, Palma de Majorque, Pozuelo de Alarcón et Orihuela se rapprochent de ces niveaux, se maintenant à moins de 10 % de leurs sommets historiques.

L'accès au logement neuf requiert désormais un effort financier important, dépassant 35 % du revenu disponible moyen dans la plupart des communes analysées. Si cet effort est moindre dans certaines zones de l'intérieur et dans les métropoles de Madrid, Barcelone et Séville, il dépasse 70 % dans les zones à forte demande touristique, comme Benidorm, Marbella, Orihuela, Torrevieja, Barcelone, Cadix et Malaga. Ces chiffres mettent en évidence la complexité du marché immobilier actuel et les difficultés rencontrées par de nombreux acheteurs pour accéder au logement.