Les erreurs les plus courantes lors de la vente d'une maison en Espagne

Selon les dernières données publiées par idealista, le prix des logements existants a augmenté de 12,8 % sur un an en mai, atteignant un nouveau record historique de 2 391 € par mètre carré.

Malgré les prix élevés de l'immobilier, les conditions hypothécaires favorables – stimulées par les baisses de taux d'intérêt de la Banque centrale européenne, qui ont ramené le coût de l'emprunt à 2 % – ont renforcé la confiance des acheteurs. Cela a contribué à une augmentation de 0,4 % en glissement annuel du nombre de ventes de logements enregistrées en avril, atteignant 53 589, selon les chiffres provisoires du College of Registrars.

Cette forte demande a poussé de nombreux propriétaires à vendre leur bien en quelques semaines, voire quelques jours. Cependant, cette précipitation peut entraîner des erreurs coûteuses qui impactent le prix de vente final. C'est pourquoi, chez idealista/news, nous avons compilé une liste des erreurs les plus courantes commises par les vendeurs lors de la mise en vente de leur bien.

Assurez-vous que tout est en ordre avant de vendre

Vous devez avoir ces documents en ordre avant de vendre :

• Certificat énergétique : le document certifiant la consommation énergétique d'un bien est obligatoire depuis le 1er juin 2023 et coûte généralement entre 60 et 130 €, car il doit être délivré par un technicien qualifié après une évaluation sur place.
• Nota simple : ce document, qui vérifie si un bien est libre de charges, peut être obtenu sur le site du Collège des Registraires pour 9,20 €.
• Certificat d'habitabilité : document obligatoire dans certaines communautés autonomes qui certifie la sécurité et l'habitabilité du logement, qui coûte entre 60 et 160 €.
• Annulation d'hypothèque : si le bien est déjà hypothéqué, celui-ci doit être intégralement remboursé avant la vente, car les biens grevés de charges sont incessibles. Cette procédure coûte généralement entre 400 et 500 €.

Tout d’abord, les impôts

Une fois le prix de vente final d'un bien immobilier convenu, le vendeur peut être tenu de payer une série de taxes, en fonction de conditions spécifiques remplies.

Impôt sur le revenu des personnes physiques sur les plus-values

S’il y a une plus-value – c’est-à-dire que le prix de vente dépasse le prix d’achat initial – le vendeur doit payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques sur le bénéfice réalisé.

• Jusqu'à 6 000 € : 19 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques
• Entre 6 000 et 50 000 € : 21 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques
• Entre 50 000 € et 200 000 € : 23 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques
• Entre 200 000 € et 300 000 € : 27 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques
• Plus de 300 000 € : 28 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques

Cependant, comme l'explique l'agence immobilière Gilmar, certaines exceptions permettent aux vendeurs d'éviter de payer cette taxe sous certaines conditions. Par exemple, dans l'une des situation suivantes :

• Réinvestissement de tous les bénéfices obtenus dans une autre résidence permanente, c'est-à-dire une maison où vous avez passé au moins trois ans.
• âge supérieur à 65 ans : le logement doit être une résidence principale (si le bien est une résidence secondaire, une rente viagère doit être achetée avec ce revenu).
• Cas d'une personne dépendante.

Impôt sur les plus-values municipales

Lorsque vous vendez votre maison, vous devez également tenir compte de l'impôt municipal sur les plus-values (plusvalía en espagnol), un prélèvement imposé par la mairie en fonction de l'augmentation de la valeur de la propriété de l'achat à la vente.

Étant donné que cette taxe est déterminée par chaque commune, les taux et les calculs peuvent varier en fonction de l'emplacement.

Les erreurs les plus courantes commises par les vendeurs lors du calcul des frais de vente

Cela dit, les vendeurs peuvent commettre des erreurs au cours du processus de vente qui peuvent augmenter les coûts globaux.

Gilmar recommande de toujours consulter un professionnel : « L’achat et la vente d’une maison sont des événements que nous ne vivons que rarement dans une vie, souvent séparés par de nombreuses années. Durant cette période, la réglementation, les impôts et les documents requis évoluent. Il est donc essentiel de consulter un professionnel pour obtenir des conseils. »

Impôt foncier (IBI )

Le cabinet rappelle que la personne inscrite comme propriétaire au 1er janvier est responsable du paiement de la taxe foncière annuelle. « De nombreux vendeurs pensent être exonérés de cette taxe une fois la vente conclue, mais la taxe foncière reste à la charge du vendeur jusqu'à la fin de l'année, sauf accord séparé avec l'acheteur », explique l'expert.

Frais de notaire

Gilmar nous rappelle qu'une propriété ne peut pas être transférée lorsqu'elle est soumise à des charges hypothécaires, donc toute hypothèque en cours doit être entièrement remboursée.

Cela nécessite de se rendre chez un notaire pour signer l'acte de radiation d'hypothèque, ce qui peut coûter jusqu'à 500 €, selon les conditions et le solde restant dû.

De plus, les vendeurs doivent tenir compte des frais d'agence lors de la vente, qui peuvent parfois être pris en charge par l'acheteur. Ceux-ci incluent la commission de l'agence immobilière si vous la mandatez pour gérer la vente de votre bien.

Documents nécessaires pour une vente réussie

Vous avez besoin des documents suivants pour vendre une maison :

• Le certificat d'efficacité énergétique est obligatoire.
• La Note Simple qui prouve que la maison est libre de charges.
• Un certificat attestant que tous les paiements à l'association des copropriétaires sont à jour est requis si le bien en fait partie. Il est également conseillé de fournir à l'acheteur les statuts de l'association, ainsi que les plans, les contrats de service, les documents originaux et toute autre information pertinente nécessaire à une transition harmonieuse du nouveau propriétaire.
• Certificat de paiement de la taxe foncière IBI.
• Factures d'eau, d'électricité et de gaz si nécessaire.
• Certificat d'habitabilité.