Vous souhaitez vendre votre maison mais vous n'êtes pas sûr des coûts que cela implique ? Malheureusement, il n'existe pas de simulateur qui calcule automatiquement ce montant, car cela dépend de divers facteurs. Cependant, dans cet article, nous vous fournissons toutes les informations nécessaires pour que vous puissiez rapidement et facilement calculer les coûts et les taxes liés à la vente de votre maison en 2025.
En règle générale, les frais varient entre 5% et 15% du prix de vente final, bien que cela puisse varier en fonction de la communauté autonome où se trouve le bien et de la situation du vendeur.
- Coûts associés à la vente d'un bien immobilier avant sa formalisation
- Frais associés à la vente d'un bien lors de la transaction
- Quelles taxes sont payées lors de la vente d’une maison ?
- Taxes sur la vente d'un bien immobilier en tant que non-résident
- Quelles dépenses peuvent être déduites lors de la vente d’un bien immobilier ?
- Comment économiser de l'argent lors de la vente d'une maison ?
Coûts associés à la vente d'un bien immobilier avant sa formalisation
La gestion de la documentation nécessaire à la vente d’une propriété est essentielle et des coûts associés doivent être couverts pour garantir l’efficacité du processus.
Certificat énergétique
Depuis le 1er juin 2013, un certificat énergétique est obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier. Ce document indique la consommation énergétique du bien, certifiant ainsi son niveau de performance énergétique.
Pour l'obtenir, un technicien qualifié doit mesurer la valeur du bien. Le prix moyen approximatif d'un certificat de performance énergétique en 2025 varie entre 60 et 130 €. Le coût de ce document est influencé par le nombre de mètres carrés : plus la surface est grande, plus le prix est élevé.
Certificat d'occupation
Dans certaines communautés autonomes espagnoles, il est obligatoire de disposer d'un certificat d'occupation pour vendre un bien immobilier. Ce document certifie que le bien répond aux exigences minimales de sécurité et d'habitabilité.
Pour obtenir ce certificat, il faut faire appel à un technicien qualifié. Le coût varie en fonction du professionnel, du type de bien et des tarifs de chaque commune. En 2025, le prix moyen devrait se situer entre 60 et 160 €.
Nota simple
Il est toujours conseillé d'obtenir une nota simple de la maison. Ce document peut être demandé aussi bien par l'acheteur que par le vendeur, car il sert à déterminer si la propriété est libre de charges, si elle est assortie d'une hypothèque, et d'autres détails importants.
Le moyen le plus simple d'obtenir ce document est de passer par le site Web du Collège des Registraires ; cela coûte 9,20 €. Le prix pour obtenir la nota simple en personne au Registre Foncier est de 3,64 €.
Frais d'annulation d'hypothèque
Cette dépense doit être prise en compte si le bien immobilier à vendre est grevé d'une hypothèque. On ne peut pas vendre un bien immobilier grevé d'une hypothèque, cette procédure doit donc être effectuée au préalable.
Le coût de l'annulation du prêt dépendra de la manière dont elle est effectuée et de la personne à qui elle est confiée. L'option la moins chère est de le faire soi-même (environ 400 €), tandis qu'une agence indépendante facturera environ 480 €. En confiant l'opération à une agence bancaire, vous devrez débourser un peu plus de 1 000 €.
Frais associés à la vente d'un bien lors de la transaction
Une fois que vous avez trouvé un acheteur, vous devrez payer une série de frais pour conclure la transaction :
Contrato de arras (contrat de dépôt)
Ce document n'est pas obligatoire mais est fortement recommandé. Le contrat d'ahrres protège à la fois le vendeur et l'acheteur si l'une des parties se rétracte de la signature du contrat de vente.
Ce document contient toutes les conditions convenues par les deux parties lors de la négociation, telles que le prix de vente final, le délai de signature, la répartition des frais, les pénalités en cas de rupture de contrat, etc.
Le coût varie en fonction de la personne chargée de la rédaction du contrat. Vous pouvez l'obtenir gratuitement en rédigeant vous-même le contrat. Si c'est une agence immobilière qui le prépare, le coût sera inclus dans sa commission de vente. Si c'est un avocat qui s'en charge, le prix final peut varier entre 100 et 400 €.
Frais de notaire
Ces frais correspondent à l'acte authentique, y compris les honoraires du notaire. Ils sont généralement payés en totalité par l'acheteur, bien que le Code civil stipule que le vendeur doit prendre en charge les frais de l'acte authentique de vente, tandis que l'acheteur est responsable des frais de la première copie et des copies suivantes.
Le coût final des frais de notaire varie en fonction du prix du bien. Les frais de notaire, appelés tarifs, sont réglementés par l'État et tous les notaires facturent les mêmes tarifs pour des prestations identiques, qui varient entre 0,2 % et 0,5 % de la valeur du bien. Pour la délivrance de l'acte authentique de vente, les frais varient de 600 € à 875 €, selon le prix du bien.
Frais immobiliers
Si vous avez choisi une agence immobilière pour gérer la vente de votre maison, vous devrez payer les honoraires correspondants. Ces honoraires dépendent entièrement du marché (type, zone géographique, etc.) et du prix du bien. Les agences immobilières facturent généralement un pourcentage préétabli du prix de vente final du bien.
Quelles taxes sont payées lors de la vente d’une maison ?
Une fois le bien vendu, il sera temps de calculer les taxes liées à la vente pour vous assurer d'être à jour avec l'administration fiscale. Cela implique de payer les taxes suivantes :
Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) sur la vente d'un logement
Lors de la vente d'un bien immobilier, l'impôt sur le revenu des personnes physiques doit être payé sur la plus-value obtenue lors de la vente. En d'autres termes, il ne doit être payé que si le bien a été vendu à un prix supérieur à celui payé lors de son achat, ce qui a donné lieu à une plus-value. Le revenu obtenu est déclaré dans la déclaration de revenus de l'année suivant la vente du bien.
Pour le calculer, on prend en compte le prix de vente, le prix d'achat et les frais engagés pour réaliser ces transactions. En fonction des bénéfices obtenus, le montant sera imposé selon les tranches de l'IRPF fixées par le Trésor, qui pour 2025 sont :
| Revenu | Impôt sur le revenu des personnes physiques |
| Jusqu'à 6 000 € | 19% |
| Entre 6 000 et 50 000 € | 21% |
| Entre 50 000 et 200 000 € | 23% |
| Entre 200 000 et 300 000 € | 27% |
| Plus de 300 000 € | 28% |
Il existe toutefois quelques exceptions permettant d’éviter de payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques, par exemple si :
- Vous avez plus de 65 ans et avez vendu votre résidence principale ou souscrit une rente viagère si la maison vendue est une résidence secondaire.
- Vous réinvestissez l'argent de la vente dans l'achat d'un nouveau bien qui servira de résidence habituelle.
- Vous donnez la propriété en guise de paiement parce que vous ne pouvez pas faire face à l’hypothèque.
- Vous êtes une personne en situation de dépendance sévère ou élevée au sens de la Loi relative à la promotion de l'autonomie personnelle et à l'accompagnement des personnes en situation de dépendance.
- L'achat du bien a eu lieu entre le 12/05/2012 et le 31/12/2012, dans ce cas, vous êtes exonéré de 50% de la plus-value obtenue.
Gains en capital municipaux
Cet impôt local doit être payé à la mairie où se situe le logement, en fonction de l'augmentation de la valeur du bien depuis son achat. Le paiement doit être effectué dans les 30 jours suivant la vente.
Cet impôt est prélevé sur l'augmentation de la valeur du terrain et non sur le prix d'achat. Pour calculer l'impôt municipal sur les plus-values, il faut tenir compte de la valeur cadastrale du terrain, des années de propriété du bien et du coefficient ou pourcentage établi par le conseil municipal.
Il existe deux méthodes pour calculer le montant de l'impôt sur les plus-values à payer :
- Méthode réelle : il s'agit du calcul de la différence entre le prix de vente ou de cession et le prix d'achat ou d'acquisition du bien.
- Méthode objective : la valeur cadastrale du bien sera multipliée par de nouveaux coefficients, approuvés annuellement.
Voici les coefficients de calcul des plus-values municipales en 2025 :
Période de génération | Coefficient |
Moins d'un an | 0,16 |
1 an | 0,15 |
2 ans | 0,15 |
3 ans | 0,15 |
4 ans | 0,16 |
5 ans | 0,18 |
6 ans | 0,20 |
7 ans | 0,22 |
8 ans | 0,23 |
9 ans | 0,21 |
10 ans | 0,16 |
11 ans | 0,13 |
12 ans | 0,11 |
13 ans | 0,10 |
14 ans | 0,10 |
15 ans | 0,10 |
16 ans | 0,10 |
17 ans | 0,12 |
18 ans | 0,16 |
19 ans | 0,22 |
Égal ou supérieur à 20 ans | 0,35
|
Il est important de noter que si un bien est vendu à un prix inférieur au prix d'achat, l'impôt sur les plus-values n'est pas payable.
Impôt foncier (IBI)
Cette taxe est payée annuellement et relève de la responsabilité de chaque communauté autonome, son prix varie donc en fonction de l'emplacement du bien. Cependant, les frais d'IBI sont limités à un minimum de 0,4 % et à un maximum de 1,3 % de la valeur cadastrale du bien.
Elle doit être payée par la personne inscrite comme propriétaire du bien au 1er janvier, et la date de paiement varie en fonction de l'emplacement.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l'IBI.
Taxes sur la vente d'un bien immobilier en tant que non-résident
En 2025, le Trésor exige que l'acheteur retienne 3 % du prix d'achat au moment de l'acte public et le verse au nom du vendeur au Trésor public au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents.
Si vous vendez votre bien à un étranger, l'acheteur étranger doit payer l'impôt sur les mutations immobilières (ITP) et, s'il existe une hypothèque, l'impôt sur les documents juridiques (IAJD).
Quelles dépenses peuvent être déduites lors de la vente d’un bien immobilier ?
Lors de la vente d'un bien immobilier, certaines dépenses peuvent être déductibles de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, c'est-à-dire qu'elles peuvent réduire la base imposable de la plus-value obtenue. Ces dépenses se divisent en deux catégories : celles qui sont soustraites de la valeur de vente et celles qui augmentent la valeur d'acquisition.
Déductions sur la valeur de transmission
- Commission immobilière (ils doivent vous donner une facture pour cela)
- Gains en capital municipaux
- Frais d'annulation d'hypothèque
Déductible de la valeur d'acquisition
- Coût des rénovations et améliorations : les investissements réalisés en rénovation peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, à condition qu'ils soient dûment justifiés et que les travaux aient été réalisés dans les années précédant la vente.
- Taxes découlant de l'achat : frais relatifs aux taxes payées au moment de l'acquisition, telles que l'Impôt sur les Transferts de Propriété (ITP) ou la TVA.
- Frais de notaire
- Frais immobiliers : si des honoraires ont été versés à une agence immobilière pour l'achat du bien.
Comment économiser de l'argent lors de la vente d'une maison ?
Il existe différentes stratégies pour réduire les dépenses liées à la vente d’un bien immobilier :
- Faire appel à un agent indépendant pour annuler l'hypothèque : l'annulation de l'hypothèque peut entraîner des frais importants, surtout si elle est effectuée par l'intermédiaire de la banque de l'acheteur, ce qui est généralement l'option la plus coûteuse. Une alternative plus rentable consiste à recourir aux services d'un agent indépendant.
- Négocier le paiement de l'IBI avec l'acheteur : bien que, légalement, il soit de la responsabilité du vendeur de payer l'IBI, vous pourrez peut-être convenir avec l'acheteur d'un partage proportionnel du paiement en fonction de la période de possession de chaque partie durant l'année de la vente.