Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienverkauf in Spanien 2025 an?

Der Verkauf einer Immobilie bringt eine Reihe von Kosten und Steuern mit sich. Welche sind das?

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11 März 2025, 9:00

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, sind sich aber nicht sicher, welche Kosten auf Sie zukommen? Leider gibt es keinen Simulator, der das automatisch berechnet, da dies von verschiedenen Faktoren abhängt. In diesem Artikel stellen wir Ihnen jedoch alle erforderlichen Informationen zur Verfügung, damit Sie schnell und einfach die Kosten und Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie im Jahr 2025 zusammenstellen können.

Normalerweise betragen die Kosten zwischen 5 und 15 % des endgültigen Verkaufspreises, obwohl dieser Betrag je nach autonomer Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, und je nach Situation des Verkäufers variieren kann.

Kosten beim Immobilienverkauf vor Transaktionsabschluss
Kosten beim Immobilienverkauf während der Transaktion
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Steuern beim Verkauf einer Immobilie als Nichtansässiger
Welche Kosten sind beim Immobilienverkauf abzugsfähig?
1. Abzugsfähig vom Übertragungswert
2. Abzugsfähig vom Anschaffungswert
Wie kann man beim Immobilienverkauf Geld sparen?

Kosten beim Immobilienverkauf vor Transaktionsabschluss

Es ist unerlässlich, die für den Verkauf einer Immobilie erforderlichen Unterlagen zu organisieren. Dabei fallen Kosten an, die gedeckt werden müssen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Energieausweis

Seit dem 1. Juni 2013 ist beim Verkauf einer Immobilie ein Energieausweis vorgeschrieben. Dieses Dokument gibt den Energieverbrauch der Immobilie an und bescheinigt ihre Energieeffizienz.

Um ihn zu erhalten, muss ein zertifizierter Sachverständiger die Werte der Immobilie messen. Der ungefähre Durchschnittspreis eines Energieausweises liegt im Jahr 2025 bei zwischen 60 und 130 Euro. Die Kosten für dieses Dokument richten sich nach der Anzahl der Quadratmeter: Je größer die Fläche, desto höher der Preis.

Bescheinigung über die Bewohnbarkeit

In einigen spanischen autonomen Gemeinschaften ist für den Verkauf einer Immobilie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgeschrieben. Dieses Dokument bescheinigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an Sicherheit und Bewohnbarkeit erfüllt.

Um dieses Zertifikat zu erhalten, müssen Sie einen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten variieren je nach Fachmann, Art der Immobilie und den Gebühren der einzelnen Gemeinden. Im Jahr 2025 wird der Durchschnittspreis voraussichtlich bei zwischen 60 und 160 Euro liegen.

Nota simple

Es ist immer ratsam, eine Nota simple der Immobilie einzuholen. Dieses Dokument kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer angefordert werden, da es dazu dient, festzustellen, ob die Immobilie frei von Belastungen ist, ob eine Hypothek aufgenommen wurde und andere wichtige Details.

Dieses Dokument ist am einfachsten über die Website des Verbands der Registrierstellen erhältlich. Die Kosten hierfür betragen 9,20 Euro. Der Preis für die persönliche Ausstellung der Nota simple beim Grundbuchamt beträgt 3,64 Euro.

Gebühren für die Kündigung einer Hypothek

Diese Kosten müssen übernommen werden, wenn die zu verkaufende Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Eine Immobilie mit Belastungen kann nicht verkauft werden, daher muss dieses Verfahren im Voraus abgeschlossen werden.

Die Kosten für die Kündigung der Hypothek hängen davon ab, wie und mit wem sie durchgeführt wird. Die günstigste Option ist die Kündigung in Eigenregie (ca. 400 Euro), während eine unabhängige Agentur etwa 480 Euro berechnet. Wenn Sie dies einer Bankfiliale anvertrauen, dann beträgt die Zahlung etwas mehr als 1.000 Euro.

Kosten beim Immobilienverkauf während der Transaktion

Sobald Sie einen Käufer gefunden haben, müssen Sie eine Reihe von Kosten bezahlen, um die Transaktion abzuschließen:

Contrato de arras (Anzahlungsvertrag)

Dieses Dokument ist nicht obligatorisch, wird jedoch dringend empfohlen. Der Anzahlungsvertrag schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer, falls eine der Parteien von der Unterzeichnung des Kaufvertrags zurücktritt.

Dieses Dokument enthält sämtliche Bedingungen, auf die sich beide Parteien während der Verhandlung geeinigt haben, wie etwa den endgültigen Verkaufspreis, den Termin zur Unterzeichnung, die Verteilung der Kosten, Strafen bei Vertragsbruch usw.

Die Kosten variieren je nachdem, wer für die Ausarbeitung verantwortlich ist. Wenn Sie den Vertrag selbst ausarbeiten, ist er kostenlos. Wenn eine Immobilienbüro ihn den Vertrag erstellt, dann sind die Kosten in der Verkaufsprovision enthalten. Wenn ein Anwalt damit beauftragt wird, dann kann der Endpreis bei 100 bis 400 Euro liegen.

Notargebühren

Diese Ausgaben entsprechen den Kosten für die öffentliche Urkunde, einschließlich des Notarhonorars. Der Betrag wird in der Regel vollständig vom Käufer bezahlt, obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch vorsieht, dass der Verkäufer die Kosten für die öffentliche Urkunde übernehmen muss, während der Käufer die Kosten der ersten und aller weiteren Kopien trägt.

Die endgültigen Kosten für die Notargebühren variieren je nach Immobilienpreis. Die Notargebühren, auch Tarife genannt, sind staatlich geregelt, und alle Notare berechnen dieselben Gebühren für identische Dienstleistungen, die bei zwischen 0,2 % und 0,5 % des Immobilienwerts liegen. Für die Ausstellung der öffentlichen Urkunde betragen die Gebühren je nach Preis der Immobilie zwischen 600 und 875 Euro.

Maklergebühren

Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beauftragt haben, müssen Sie die entsprechende Provision bezahlen. Diese Gebühren hängen vollständig vom Markt (Art, geografisches Gebiet usw.) und dem Immobilienpreis ab. Immobilienmakler berechnen in der Regel einen vorab festgelegten Prozentsatz des endgültigen Verkaufspreises der Immobilie.

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Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Sobald die Immobilie verkauft wurde, ist es an der Zeit, die Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf zu berechnen, um sicherzustellen, dass Sie gegenüber dem Finanzamt auf dem neuesten Stand sind. Dies beinhaltet die Zahlung der folgenden Steuern:

Einkommensteuer (IRPF) beim Verkauf eines Eigenheims

Beim Verkauf einer Immobilie muss auf den durch den Verkauf erzielten Kapitalgewinn eine Einkommenssteuer gezahlt werden. Mit anderen Worten: Die Steuer muss nur gezahlt werden, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als dem beim Kauf gezahlten verkauft wurde und dadurch ein Kapitalgewinn erzielt wurde. Die erzielten Einkünfte werden in der Einkommensteuererklärung für das Jahr nach dem Verkauf der Immobilie angegeben.

Zur Berechnung werden der Verkaufspreis, der Kaufpreis und die bei der Durchführung dieser Transaktionen anfallenden Kosten berücksichtigt. Abhängig vom erzielten Gewinn wird der Betrag gemäß der vom Finanzministerium festgelegten IRPF-Steuertabelle besteuert, die für 2025 wie folgt lautet:

Einnahmen	Einkommensteuer
Bis zu 6.000 €	19 %
Zwischen 6.000 und 50.000 Euro	21 %
Zwischen 50.000 und 200.000 Euro	23 %
Zwischen 200.000 und 300.000 Euro	27 %
Mehr als 300.000 Euro	28 %

Es gibt jedoch einige Ausnahmen, um die Zahlung der Einkommensteuer zu vermeiden, und zwar beispielsweise in folgenden Situationen:

Sie sind über 65 Jahre alt und haben Ihren Erstwohnsitz verkauft oder eine Leibrente abgeschlossen, wenn es sich bei der verkauften Immobilie um einen Zweitwohnsitz handelt.
Das Geld aus dem Verkauf reinvestieren Sie in den Kauf einer neuen Immobilie, die Ihnen als Hauptwohnsitz dient.
Sie geben die Immobilie an Zahlungsstatt ab, da Sie die Hypothek nicht bezahlen können.
Sie zählen zu den Personen, die sich in einer Situation schwerer oder hoher Pflegebedürftigkeit befinden, im Sinne des Gesetzes zur Förderung der persönlichen Autonomie und zur Betreuung von Personen in Pflegesituationen.
Der Erwerb der Immobilie fand zwischen dem 05.12.2012 und dem 31.12.2012 statt. In diesem Fall sind Sie von 50 % des erzielten Kapitalgewinns befreit.

Kommunale Veräußerungsgewinne

Diese Kommunalsteuer muss an die Gemeinde gezahlt werden, in der sich die Immobilie befindet, und basiert auf der Wertsteigerung der Immobilie vom Zeitpunkt des Kaufs bis zum Verkauf. Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf erfolgen.

Diese Steuer wird auf die Wertsteigerung der Immobilie erhoben, nicht auf den Kaufpreis. Zur Berechnung der kommunalen Kapitalertragssteuer müssen der Katasterwert des Grundstücks, die Jahre des Besitzes der Immobilie und der vom Stadtrat festgelegte Koeffizient oder Prozentsatz berücksichtigt werden.

Zur Berechnung der zu zahlenden Kapitalertragsteuer gibt es zwei Methoden:

Reale Methode: Dabei wird die Differenz zwischen dem Verkaufs- oder Übertragungspreis und dem Kauf- oder Anschaffungspreis der Immobilie berechnet.
Objektive Methode: Der Katasterwert der Immobilie wird mit neuen Koeffizienten multipliziert, die jährlich genehmigt werden.

Dies sind die Koeffizienten für die Berechnung der kommunalen Veräußerungsgewinne im Jahr 2025:

Generationszeitraum	Koeffizient
Weniger als 1 Jahr	0,16
1 Jahr	0,15
2 Jahre	0,15
3 Jahre	0,15
4 Jahre	0,16
5 Jahre	0,18
6 Jahre	0,20
7 Jahre	0,22
8 Jahre	0,23
9 Jahre	0,21
10 Jahre	0,16
11 Jahre	0,13
12 Jahre	0,11
13 Jahre	0,10
14 Jahre	0,10
15 Jahre	0,10
16 Jahre alt	0,10
17 Jahre alt	0,12
18 Jahre alt	0,16
19 Jahre alt	0,22
Gleich oder mehr als 20 Jahre	0,35

Wichtig zu beachten: Wird eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Anschaffungspreis veräußert, fällt keine Kapitalertragsteuer an.

Grundsteuer (IBI)

Diese Steuer wird jährlich gezahlt und liegt in der Verantwortung jeder autonomen Gemeinschaft, sodass der Preis je nach Standort der Immobilie variiert. Die IBI-Kosten sind jedoch auf mindestens 0,4 % und höchstens 1,3 % des Katasterwerts der Immobilie begrenzt.

Die Grundsteuer ist von der Person zu entrichten, die am 1. Januar als Eigentümer der Immobilie eingetragen war, wobei der Zahlungstermin je nach Standort variiert.

Erfahren Sie alles Wissenswerte über die IBI.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie als Nichtansässiger

Im Jahr 2025 verlangt das Finanzamt, dass der Käufer zum Zeitpunkt der Ausstellung der öffentlichen Urkunde 3 % des Kaufpreises einbehält und diesen Betrag im Namen des Verkäufers als Einkommensteuer für Nichtansässige an das Finanzamt abführt.

Wenn Sie Ihre Immobilie hingegen an einen Ausländer verkaufen, dann muss der ausländische Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP) und, sofern eine Hypothek besteht, die Beurkundungssteuer (IAJD) zahlen.

Welche Kosten sind beim Immobilienverkauf abzugsfähig?

Beim Verkauf einer Immobilie können bestimmte Ausgaben von der Einkommensteuer abgesetzt werden, was bedeutet, dass sie die Steuerbemessungsgrundlage des erzielten Kapitalgewinns verringern können. Diese Ausgaben werden in zwei Kategorien unterteilt: diejenigen, die vom Verkaufswert abgezogen werden, und diejenigen, die den Anschaffungswert erhöht haben.

Abzugsfähig vom Übertragungswert

Maklerprovision (hierfür muss Ihnen eine Rechnung ausgestellt werden)
Kommunale Veräußerungsgewinne
Gebühren für die Kündigung einer Hypothek

Abzugsfähig vom Anschaffungswert

Kosten für Renovierungen und Verbesserungen: Investitionen zur Verbesserung der Immobilie können von der Einkommensteuer abgesetzt werden, sofern sie entsprechend begründet sind und die Arbeiten in den Jahren vor dem Verkauf durchgeführt wurden.
Beim Kauf anfallende Steuern: Kosten für beim Erwerb gezahlte Steuern, wie z. B. die Grunderwerbsteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer.
Notargebühren
Maklerprovision: Wenn für den Kauf der Immobilie Gebühren an ein Immobilienbüro gezahlt wurden.

Wie kann man beim Immobilienverkauf Geld sparen?

Um die Kosten beim Immobilienverkauf zu senken, gibt es verschiedene Strategien:

Kündigung der Hypothek durch einen unabhängigen Makler: Die Kündigung der Hypothek kann mit erheblichen Kosten verbunden sein, insbesondere wenn sie über die Bank des Käufers erfolgt, was in der Regel die teuerste Option ist. Eine kostengünstigere Alternative ist das Beauftragen eines unabhängigen Maklers.
Verhandlung über die Zahlung der Grundsteuer mit dem Käufer: Obwohl der Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist, die Grundsteuer zu zahlen, können Sie mit dem Käufer möglicherweise eine proportionale Aufteilung der Zahlung vereinbaren, die auf dem Zeitraum basiert, in dem sich die Immobilie im Jahr des Verkaufs im Besitz der jeweiligen Partei befand.