So verkaufen Sie Ihre Immobile mit einer Hypothek in Spanien

Die Hypothekenzinsen steigen, doch trotzdem entscheiden sich immer noch viele Menschen für den Kauf einer Immobilie in Spanien, da sich die Preise bis 2023 stabilisieren werden. Wenn Sie zur Miete wohnen und Eigentümer werden möchten, ist dies relativ einfach. Sie brauchen lediglich die für Sie passende Immobilie zu finden, die im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegt und, entweder als Resident oder als Nichtresident in Spanien, eine Hypothek zu beantragen. Anders sieht es aus, wenn Sie bereits über eine Immobilie in Spanien verfügen, die mit einer Hypothek belastet ist. Ist es in diesem Fall möglich, die Hypothek aufzulösen, um eine neue Immobilie zu kaufen? Hier erfahren Sie, wie Sie Ihr Haus mit einer Hypothek in Spanien verkaufen können, einschließlich der Möglichkeiten, eine Immobilie mit Hypothek zu verkaufen und eine neue zu erwerben.

Eine Immobilie für mehr als die Hypothek verkaufen und abzahlen

Ist es möglich, meine Hypothek zu kündigen? Ja! Und das wäre das beste Szenario. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich der Immobilienmarkt gut entwickelt, also dass Sie mehr Geld für das Haus erhalten, als Sie der Bank dafür schulden. Wenn dies in Anbetracht Ihrer finanziellen Situation und des Verkaufspreises eine realistische Option ist, gehen Sie wie folgt vor, um eine Immobilie mit einer Hypothek zu verkaufen:

1. Bestätigen Sie den Verkaufspreis mit dem Käufer und vergewissern Sie sich, dass das Geld, das Sie erhalten werden, höher ist als der Betrag, den Sie der Bank für die Hypothek schulden.
2. Anschließend müssen Sie bei der Bank ein Dokument beantragen, das in Spanien als „Certificado de Deuda Pendiente“ (Restschuldbescheinigung) bezeichnet wird. Dieses Dokument muss immer vorgelegt werden, wenn eine mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft werden soll.
3. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag in Anwesenheit eines Notars und legen Sie dazu die Restschuldbescheinigung vor.
4. Sobald der Käufer Ihnen den Scheck über den Kaufpreis der Immobilie ausgehändigt hat, müssen Sie zur Bank gehen und die ausstehenden Hypothekenschulden begleichen. In vielen Fällen müssen Sie auch die entsprechenden Stornierungsgebühren bezahlen.
5. Sobald Sie die offene Forderung mit dem Geld aus dem Verkauf der Immobilie abgezahlt haben, erhalten Sie das restliche Geld, denn der Preis war ja höher als der, den Sie für die Schulden zahlen mussten.

Eine Immobilie für weniger als die Hypothek verkaufen und abzahlen

Auch wenn der Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie zu einem Preis, der über dem der Bank geschuldeten Betrag liegt, die wünschenswerteste Option ist, ist dies nicht immer möglich. Ganz einfach, weil die Immobilienpreise schwanken und der Preis, den Sie dafür erzielen, möglicherweise nicht ausreicht, um die Forderungen zu tilgen. Wenn dies der Fall ist, können Sie das Haus natürlich immer noch mit einer Hypothek verkaufen. Hierbei sind die folgenden Schritte zu beachten:

1. Zunächst müssen Sie sich vergewissern, dass Sie einen Käufer für die Immobilie haben und dass der Verkaufspreis unter dem Betrag liegt, den Sie für die vollständige Rückzahlung des Hypothekendarlehens benötigen.
2. Der nächste Schritt ist der Gang zur Bank und das Beantragen der Restschuldbescheinigung (wie im vorherigen Fall, bei dem der Verkauf des Hauses zu einem höheren Preis als die Hypothek erfolgte). Bei der Bank müssen Sie Ihre Situation und Ihre Absicht erklären, einen Teil der Hypothek zurückzuzahlen, den Sie mit dem für das Haus erhaltenen Geld abdecken können. Dies ist wichtig, um die Konditionen und die Art der Forderung zu ändern, die nach dem Verkauf noch bei der Bank offen ist, die dann zu einem neuen Darlehen umgewandelt werden.
3. Wenn der Verkauf abgeschlossen ist, übergibt Ihnen der Käufer einen Scheck über den Preis der Immobilie. In diesem Fall muss der gesamte Betrag zur Begleichung der Hypothek verwendet werden (der Teil, der durch die aus dem Verkauf der Immobilie erzielte Summe gedeckt ist).
4. Von diesem Moment an wird die ausstehende Forderung der Hypothek neu formuliert und als neues Darlehen betrachtet. Da es sich um ein neues Darlehen handelt, gelten für dieses eigene Konditionen und Klauseln, die Sie unbedingt genau prüfen sollten. Es ist sehr wahrscheinlich, dass jeweils Gebühren für die Stornierung der alten Hypothek und für die Aufnahme des neuen Darlehens zu zahlen sind. Dies hängt jedoch von der jeweiligen Bank ab.

„Überbrückungshypothek“ (Hipoteca puente)

Banken bieten eine „Hipoteca puente“ an, die es Ihnen ermöglicht, zwei Darlehen zu einem einzigen zusammenzufassen. Diese Art von Hypothek ist vielen Eigentümern unbekannt, empfiehlt sich aber für diejenigen, die das Geld aus dem Verkauf ihrer Immobilie in den Kauf eines neuen Hauses investieren wollen. Allerdings können nicht immer beide Transaktionen gleichzeitig durchgeführt werden. In dieser Situation kann eine „Überbrückungshypothek“ eine gute Option sein, da sie die Zahlung von zwei Hypotheken (das Haus, das Sie verkaufen wollen, und das Haus, das Sie mit einer neuen Hypothek gekauft haben) zu einem niedrigeren Preis ermöglicht, als wenn Sie die Zahlung von zwei Hypotheken getrennt übernehmen müssten.

Abtretung der Hypothek an den Käufer

Eine weitere Möglichkeit für Eigentümer ist die sogenannte Hypothekenabtretung in Spanien, die oft auch als Hypothekenübertragung bezeichnet wird. Dies ermöglicht es Ihnen, Ihr bisheriges Haus zu verkaufen und die Forderungen auf den Käufer zu übertragen. 

Diese Transaktion muss von der Bank genehmigt werden, da sie einen Wechsel des Eigentümers der Hypothek erfordert, sodass der Käufer für die Forderung verantwortlich wird. Dazu müssen sowohl der Eigentümer als auch der Käufer die Übertragung beantragen. Nachdem die Bank den potenziellen Käufer einer Risikoprüfung unterzogen hat, kann die Übertragung gegen eine gewisse Gebühr abgeschlossen werden. Der Verkäufer muss bestimmte Gebühren für die Überprüfung der Kreditwürdigkeit des neuen Käufers, die Bearbeitung und die Übertragung der Hypothek zahlen. Letztere beträgt höchstens 0,5 % des ausstehenden Darlehensbetrages, wenn die Abtretung innerhalb der ersten fünf Jahre der Hypothek erfolgt, oder 0,25 %, wenn diese nach nach Ablauf dieses Zeitraums erfolgt. 

Diese Schritte sind zu befolgen:

1. In diesem Fall ist zunächst mit dem Käufer zu klären, ob er bereit ist, die Hypothek auf die Immobilie zu übernehmen, und es sind die Konditionen für den Kauf und die Abtretung der Hypothek festzulegen.
2. Als Nächstes müssen Sie zusammen mit dem Käufer zu der Bank gehen, bei der Sie die Hypothek unterzeichnet haben. Dort erklären Sie die Situation und dass Sie die Abtretung oder Übertragung der Hypothek durchführen wollen.
3. Anschließend prüft die Bank das Profil des Käufers, um sicherzustellen, dass er zahlungsfähig ist und die Hypothekenzahlung ohne Probleme übernehmen kann.
4. Wenn die Bank nicht zustimmt, sollte diese Option verworfen werden. Gibt die Bank jedoch ihr Einverständnis, unterzeichnen Sie die Abtretung der Hypothek, d. h. die Änderung des Hypothekenvertrags, durch die der Käufer zum neuen Inhaber der Hypothek wird. Von diesem Moment an ist der Käufer in jeder Hinsicht für das Darlehen verantwortlich.