Nel 1999 il governo spagnolo ha modificato le norme che disciplinano l'imposta comunale sulle plusvalenze, ovvero l'imposta pagata in caso di vendita di un immobile. Da allora gli stranieri non residenti in Spagna sono stati esentati dalla dichiarazione e dal pagamento di tale imposta. La realtà è che lo Stato ha trasferito tale imposta all'acquirente. Come mai? Nella motivazione della legge che ha modificato le regole del gioco (la Legge di accompagnamento al Bilancio Generale dello Stato), non c'era spiegazione di questa frettolosa sostituzione del soggetto obbligato al pagamento.
Per tutti questi motivi, vale la pena tenere a mente 5 domande fondamentali quando si acquista un immobile da uno straniero non residente in Spagna, con l'aiuto di José María Salcedo, partner dello studio legale Ático Jurídico.
Chi paga l'imposta comunale sulle plusvalenze in Spagna
La legge che regola questa tassa è la "Ley de Haciendas Locales" e, in termini generali, è il venditore dell'immobile che deve pagare l'imposta comunale sulle plusvalenze. Tuttavia nel caso in cui il venditore sia uno straniero non residente è esente dal pagamento e l'obbligo ricade sull'acquirente. Pertanto, l'acquirente sarà responsabile della presentazione e del pagamento dell'imposta al Comune in cui si trova la casa.
Come richiedere la restituzione dell'imposta pagata da un non residente
Sebbene sia responsabilità dell'acquirente pagare l'imposta comunale sulle plusvalenze, si precisa che questo soggetto può reclamare quanto versato. Come? La legge tributaria generale spagnola (LGT) consente loro di chiedere il rimborso dell'imposta comunale sulle plusvalenze al venditore non residente. "Si tratta, tuttavia, di un'azione civile che, a causa dello status di non residente della persona o ente a cui si deve pretendere il debito, può porre molte difficoltà", sottolinea José María Salcedo.
È possibile che un non residente si rifiuti di restituire la plusvalenza pagata all'acquirente e che l'acquirente dovrà reclamarla attraverso i tribunali. Per evitare mali maggiori, gli esperti consigliano vivamente di concordare nell'atto di vendita dell'immobile come il venditore possa risarcire l'acquirente per il pagamento della plusvalenza onde evitare di dover avviare una successiva azione legale.
Come risarcire l'acquirente per il pagamento dell'imposta sulle plusvalenze
Nell'atto di vendita dell'immobile può essere inserita una clausola che consenta all'acquirente di pretendere il pagamento di tale imposta. Lo commenta l'avvocato tributario Pablo González Vázquez, dove afferma che "Normalmente, o una riduzione del prezzo viene concordata dalle parti, oppure l'importo viene solitamente trattenuto per il successivo pagamento da parte del contribuente acquirente". Tuttavia, questi accordi non sono vincolanti per le autorità fiscali, il che significa che se l'acquirente non viene risarcito dal venditore non residente, non sarà esonerato dall'obbligo di dichiarare o autocertificare l'imposta e di pagarla.
L'acquirente può fare ricorso contro il pagamento imposta comunale sulle plusvalenze in Spagna?
L'acquirente è il contribuente sostitutivo e si pone la questione se l'acquirente possa impugnare direttamente il pagamento dell'imposta comunale sulle plusvalenze in Spagna. Salcedo sottolinea che l'acquirente avrebbe diritto di impugnazione, sia mediante ricorso per riesame innanzi al Comune, sia in sede economico-amministrativa.
In altre parole, la legge che regola l'imposta comunale sulle plusvalenze (Ley de Haciendas Locales) contempla la legittimazione sia del contribuente che del soggetto obbligato al pagamento. In breve, presentare ricorso per reclamare le plusvalenze comunali che il venditore non residente non vuole pagare può essere un'altra opzione.
La necessaria collaborazione del non residente per il pagamento dell'imposta sulle plusvalenze
Con la nuova disciplina dell'imposta comunale sulle plusvalenze esistono 2 modalità di calcolo della base imponibile su cui verrà applicata l'aliquota fiscale.
- La formula obiettivo: in questo caso il valore catastale dell'immobile verrà moltiplicato per nuovi coefficienti. Ogni anno verranno approvati nuovi coefficienti nella Legge di Bilancio Generale dello Stato e si evolveranno in base al mercato immobiliare. Si tratta di una modalità facoltativa, in quanto il contribuente ha la possibilità di pagare l'imposta in base all'effettiva plusvalenza ottenuta al momento del trasferimento dell'immobile. Queste informazioni sono contenute nell'atto di proprietà o nei suoi allegati, quindi calcolare l'imposta in questo modo non dovrebbe porre molti problemi.
- La vera formula: sarà un calcolo della differenza tra il prezzo di vendita o di cessione e il prezzo di acquisto dell'immobile. Se il contribuente dimostra che la plusvalenza reale è inferiore a quella risultante dal metodo di stima oggettivo, può essere applicata quella reale. A questo punto è indispensabile che il venditore fornisca copia dell'atto di acquisto in modo che l'acquirente possa fornirlo al comune e quindi pagare l'imposta sull'aumento di valore effettivamente ottenuto.
"Il venditore dovrà informare l'acquirente dell'esistenza di un eventuale controllo di valore che potrebbe essere stato notificato in relazione all'immobile, e che a suo tempo ha aumentato il valore di acquisto, inizialmente dichiarato ai fini dell'imposta di trasferimento, o di successione o donazione (se acquisita per successione o donazione). E il fatto è che questo valore verificato deve essere preso in considerazione per impostare il valore di acquisto nel metodo di calcolo vero e proprio", afferma Salcedo.
Lo stesso sarà vero se non vi è stato alcun guadagno dalla vendita dell'immobile. L'imposta non dovrà dunque essere pagata. In tal caso sarà altresì necessario fornire al Comune l'atto di acquisto, nonché la verifica dei valori eventualmente notificati al non residente, al fine di accreditare che non vi sia stata maggiorazione, e che pertanto il trasferimento non è soggetto all'imposta comunale sulle plusvalenze. E sarà il venditore non residente a dover fornire queste informazioni , perché è lui che ha acquistato l'immobile e potrebbe aver ricevuto l'assegno di valore.