Um sonho tornado realidade para não residentes: isenção de imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis em Espanha

Em 1999, o governo espanhol modificou a regulamentação do imposto municipal sobre ganhos de capital, o imposto pago na venda de um imóvel, e desde então os estrangeiros não residentes em Espanha estão isentos de declarar e pagar esse imposto, ou seja, o Estado os libertou-os dessa obrigação, mas transferiu-a, por lei, para o comprador. Por outras outras palavras, o Estado transferiu, por lei, essa obrigação o vendedor para o comprador. Porquê? Na exposição de motivos da lei que modificou as regras do jogo (a Lei de Acompanhamento do Orçamento Geral do Estado), não se explicava esta substituição da pessoa obrigada a pagar.

Por todas estas razões, vale a pena ter em conta 5 questões básicas na hora de comprar um imóvel a um estrangeiro não residente em Espanha, com a ajuda de José María Salcedo, sócio da sociedade de advogados Ático Jurídico.

Quem paga o imposto municipal sobre ganhos de capital em Espanha

A lei que regulamenta este imposto é a "Ley de Haciendas Locales" e, em termos gerais, é o vendedor do imóvel que deve pagar o imposto municipal sobre mais-valias. No entanto, no caso do vendedor ser estrangeiro não residente, está isento e a obrigação de pagamento recai sobre o comprador. Assim, o comprador será responsável por apresentar e pagar o imposto à Câmara Municipal onde se encontra a casa.

Como reclamar de volta o imposto pago a um não residente

Embora seja da responsabilidade do comprador o pagamento do imposto municipal sobre as mais-valias, importa salientar que este pode reclamar o reembolso do que foi pago. Como? A Lei Geral Tributária da Espanha (LGT) permite exigir o reembolso do imposto municipal sobre ganhos de capital do vendedor não residente. “Trata-se, porém, de uma ação civil que, pela condição de não residente da pessoa ou entidade a quem a dívida deve ser reclamada, pode colocar muitas dificuldades”, salienta José María Salcedo.

É possível que um não residente se recuse a devolver os ganhos de capital pagos ao comprador e que o comprador tenha que reivindicá-lo através dos tribunais. Para evitar males maiores, os especialistas aconselham fortemente que fique acordado na escritura de venda do imóvel como é que o vendedor pode compensar o comprador pelo pagamento do ganho de capital, a fim de evitar ter que iniciar uma ação judicial posterior.

Como compensar o comprador pelo pagamento do imposto sobre ganhos de capital

Na escritura de venda do imóvel pode ser incluída uma cláusula que permite ao comprador reclamar o pagamento deste imposto. Isso é comentado pelo advogado tributarista Pablo González Vázquez, onde afirma que "Normalmente, ou uma redução no preço é acordada pelas partes, ou o valor geralmente é retido para pagamento posterior pelo contribuinte comprador". No entanto, estes acordos não são vinculativos para as autoridades fiscais, o que significa que se o comprador não for indemnizado pelo vendedor não residente, não ficará isento da obrigação de declarar ou autoliquidar o imposto, tendo de o pagar.

O comprador pode recorrer do imposto municipal sobre ganhos de capital em Espanha?

O comprador é o contribuinte substituto e surge a questão de saber se o comprador pode recorrer diretamente do imposto municipal sobre ganhos de capital em Espanha. Salcedo ressalta que o comprador teria direito a recorrer, tanto por meio de recurso de reconsideração perante a Câmara Municipal, como através de um processo económico-administrativo.

Por outras palavras, a Lei que regulamenta o imposto municipal sobre ganhos de capital (Ley de Haciendas Locales) contempla a situação jurídica tanto do contribuinte quanto da pessoa obrigada a efetuar o pagamento. Em suma, a interposição de recurso para reclamar as mais-valias municipais que o vendedor não residente não quer pagar pode ser outra opção.

A necessária colaboração do não residente para o pagamento do imposto sobre mais-valias

Com o novo regulamento do imposto municipal sobre mais-valias, existem 2 métodos de cálculo da base tributável sobre a qual será aplicada a taxa de imposto:

• A fórmula objetiva: neste caso, o valor cadastral do imóvel será multiplicado por novos coeficientes. A cada ano, novos coeficientes serão aprovados na Lei do Orçamento Geral do Estado, e evoluirão de acordo com o mercado imobiliário. Este é um método opcional, pois o contribuinte tem a opção de pagar o imposto com base no ganho de capital real obtido no momento da transferência do imóvel. Esta informação consta na escritura ou nos seus anexos, pelo que o cálculo do imposto desta forma não deverá apresentar muitos problemas.
• A fórmula real: será um cálculo da diferença entre o preço de venda ou transferência e o preço de compra ou aquisição do imóvel. Caso o contribuinte prove que o ganho real de capital é inferior ao resultante do método de estimação objetivo, o real pode ser aplicado. Neste momento é indispensável que o vendedor forneça uma cópia da escritura de aquisição para que o comprador a possa entregar à câmara e assim pagar o imposto sobre o acréscimo de valor efetivamente obtido.

"O vendedor terá de informar o comprador da existência de qualquer verificação de valor que tenha sido notificada relativamente ao imóvel, e que à data, tenha aumentado o valor de aquisição, inicialmente declarado para efeitos de Imposto de Transmissão, ou Herança e Doação Imposto (se adquirido por herança ou doação). E o facto é que esse valor apurado deve ser levado em consideração para definir o valor de aquisição no próprio método de cálculo”, diz Salcedo.

E o mesmo acontecerá se não houver ganho na venda do imóvel. O imposto não terá de ser pago. Neste caso, será ainda necessário entregar ao município a escritura de aquisição, bem como a verificação dos valores que eventualmente tenham sido comunicados ao não residente, de forma a atestar que não houve aumento, e que portanto, a transferência não está sujeita ao imposto municipal sobre ganhos de capital. E será o vendedor não residente que deverá fornecer essa informação, pois foi ele quem comprou o imóvel e poderia ter recebido a verificação de valor.