Un vis devenit realitate pentru nerezidenți: fără impozit pe câștigul de capital la vânzarea unei case în Spania

În 1999, guvernul spaniol a modificat legile care reglementează impozitul municipal pe câștigurile de capital, impozitul plătit la vânzarea unei proprietăți, iar de atunci străinii care nu au reședința în Spania au fost scutiți de declararea și plata acestui impozit, adică statul i-a eliberat de această. obligație, dar a transferat-o, prin lege, cumpărătorului. Cu alte cuvinte, Statul i-a eliberat de această obligație, dar aceasta este transferată, prin lege, cumpărătorului. De ce? În expunerea de motive a legii care a modificat regulile jocului (Legea de însoțire la bugetul general de stat), nu s-a explicat această înlocuire grăbită a persoanei obligate la plată.

Din toate aceste motive, merită să aveți în vedere 5 întrebări de bază atunci când cumpărați o proprietate de la un străin nerezident în Spania, cu ajutorul lui José María Salcedo, partener la firma de avocatură Ático Jurídico.

Cine plătește impozitul municipal pe câștigurile de capital în Spania

Legea care reglementează acest impozit este „Ley de Haciendas Locales” și, în general, vânzătorul proprietății este cel care trebuie să plătească impozitul municipal pe câștigurile de capital. Cu toate acestea, în cazul în care vânzătorul este un străin nerezident, aceștia sunt scutiți, iar obligația de plată revine cumpărătorului. Astfel, cumpărătorul va fi responsabil pentru prezentarea și plata taxei către consiliul local unde se află locuința.

Cum se solicită înapoi impozitul plătit de la un nerezident

Deși este responsabilitatea cumpărătorului să plătească impozitul municipal pe câștigurile de capital, trebuie subliniat că acesta poate revendica ceea ce s-a plătit. Cum? Legea fiscală generală a Spaniei (LGT) le permite să solicite rambursarea impozitului municipal pe câștigurile de capital de la vânzătorul nerezident. „Este, însă, o acțiune civilă care, din cauza statutului de nerezident al persoanei sau entității de la care urmează să se ceară datoria, poate pune multe dificultăți”, subliniază José María Salcedo.

Este posibil ca un nerezident să refuze să restituie câștigurile de capital plătite cumpărătorului și ca cumpărătorul să fie nevoit să-l revendice în instanță. Pentru a evita daune mai mari, experții vă sfătuiesc cu insistență să conveniți în actul de vânzare a imobilului asupra modului în care vânzătorul îl poate despăgubi pe cumpărător pentru plata câștigului de capital pentru a nu fi nevoit să inițiați o revendicare în instanță.

Cum să achitați cumpărătorului impozitul pe câștigul de capital

În actul de vânzare-cumpărare a proprietății poate fi inclusă o clauză care permite cumpărătorului să ceară înapoi suma plătită ca impozit. Acest lucru este comentat de avocatul fiscal Pablo González Vázquez, unde afirmă că „în mod normal, fie o reducere a prețului este convenită de către părți, fie suma este de obicei reținută pentru plata ulterioară de către contribuabilul cumpărător”. Cu toate acestea, aceste acorduri nu sunt obligatorii pentru autoritățile fiscale, ceea ce înseamnă că, dacă cumpărătorul nu este plătit de către vânzătorul nerezident, acesta nu va fi eliberat de obligația de a declara sau de a autoevalua taxa și de a o plăti.

Poate cumpărătorul să facă recurs la impozitul municipal pe câștigurile de capital din Spania?

Cumpărătorul este contribuabilul substitut și se pune întrebarea dacă cumpărătorul poate contesta direct impozitul municipal pe câștigurile de capital din Spania. Salcedo arată că cumpărătorul ar avea dreptul de a face recurs, atât prin intermediul unei contestații în reexaminare în fața consiliului local, cât și în cadrul unei proceduri economico-administrative.

Cu alte cuvinte, Legea care reglementează impozitul municipal pe câștigurile de capital (Ley de Haciendas Locales) are în vedere calitatea juridică atât a contribuabilului, cât și a persoanei care este obligată să efectueze plata. Pe scurt, depunerea unei contestații pentru revendicarea câștigurilor municipale pe care vânzătorul nerezident nu dorește să le plătească poate fi o altă opțiune.

Colaborarea necesară a nerezidentului la plata impozitului pe câștiguri de capital

Odată cu noua reglementare a impozitului municipal pe câștigul de capital, există 2 metode de calcul a bazei de impozitare pe care se va aplica cota de impozitare.

• Formula obiectivă: în acest caz, valoarea cadastrală a proprietății va fi înmulțită cu noi coeficienți. În fiecare an, în Legea bugetului general de stat vor fi aprobați noi coeficienți, care vor evolua în funcție de piața imobiliară. Aceasta este o metodă opțională, deoarece contribuabilul are opțiunea de a plăti impozit pe baza câștigului de capital real obținut la momentul transferului proprietății. Aceste informații sunt cuprinse în titlul de proprietate sau în anexele acestuia, deci calcularea impozitului în acest mod nu ar trebui să pună multe probleme.
• Formula reală: aceasta va fi un calcul al diferenței dintre prețul de vânzare sau de transfer și prețul de cumpărare sau achiziție al proprietății. În cazul în care contribuabilul face dovada că câștigul de capital real este mai mic decât cel rezultat din metoda estimării obiective, se poate aplica cel real. În acest moment este esențial ca vânzătorul să furnizeze o copie a actului de achiziție pentru ca cumpărătorul să o poată pune la dispoziție consiliului și astfel să plătească impozit pe valoarea adăugată efectiv obținută.

„Vânzătorul va trebui să informeze cumpărătorul despre existența oricărei verificări de valoare care ar fi putut fi sesizată în legătură cu proprietatea, și care la momentul respectiv a majorat valoarea de achiziție, declarată inițial în scopurile Impozitului pe transfer de proprietate, sau a impozitului pe moșteniri și donații (dacă este dobândit prin moștenire sau donație). Și adevărul este că această valoare verificată trebuie luată în considerare pentru a seta valoarea de achiziție în metoda efectivă de calcul ”, spune Salcedo.

Și același lucru va fi adevărat dacă nu a existat niciun câștig din vânzarea proprietății. Taxa nu va trebui plătită. În acest caz, va fi necesar să puneți la dispoziție consiliului a actului de vânzare-cumpărare, precum și a verificării valorilor care ar fi putut fi notificate nerezidentului, pentru a acredita că nu a avut loc o majorare, și că prin urmare, transferul nu este supus impozitului municipal pe câștigurile de capital. Și vânzătorul nerezident va fi cel care trebuie să furnizeze aceste informații, deoarece el este cel care a cumpărat imobilul și ar fi putut primi cecul de valoare.