Il prezzo di una casa dipende da molti fattori: l'anno di costruzione, la tipologia, le caratteristiche e l'ubicazione, soprattutto se si trova in una zona turistica.
CaixaBank Research calcola i prezzi premium delle case situate nei comuni con queste caratteristiche e determina che al m2 è fino al 75% più caro.
Per giungere a questa conclusione, il servizio di ricerca dell'istituto finanziario si è basato sui dati pubblicati dal Ministero dell'Edilizia (MIVAU) sul valore di stima delle case in un totale di 306 comuni spagnoli, e ha applicato i propri criteri per selezionare quali quelli sono turistici e quali no. Il servizio specifica inoltre che i turisti considerano chi ha un POS bancario una spesa superiore al 10% del totale.
Secondo i dettagli di CaixaBank Research a idealista/news, dei 306 comuni con prezzi immobiliari disponibili, il 21% sono considerati turistici, poiché soddisfano i criteri sopra menzionati. Sono, nello specifico, 64 località “in cui vive il 34% della popolazione dei 306 comuni considerati”, e tra queste ci sono Madrid, San Sebastián, diversi capoluoghi di provincia del Mediterraneo (come Barcellona, Valencia, Alicante e Palma ) e alcune città della Costa del Sol (Málaga e Marbella).
Evoluzione dei prezzi delle case
In tutte queste 64 località turistiche, alla fine dello scorso anno il prezzo medio delle case ammontava a 2.943 euro/m2. Intanto la media dei comuni non compresi in tale categoria si è mantenuta a 1.689 euro/m2.
Sebbene i m2 delle località di interesse turistico non siano ai massimi storici (a fine 2007 e inizio 2008 i m2 superavano i 3.000 euro), la differenza rispetto ad altre zone è comunque da record. Infatti, il prezzo medio dei comuni non turistici segna il livello più alto dall’estate 2011, mentre i comuni turistici sono al livello più alto dall’estate 2008.
Secondo i dati del servizio di ricerca dell'istituto finanziario, la distanza tra le due cifre ha raggiunto il 74,2% nel quarto trimestre del 2023 e ha toccato il 75% nei primi tre mesi dello stesso anno, segnando il "gap" più grande della serie storica. D'altra parte, nel 2007-2008 la distanza tra i due prezzi al m2 non ha raggiunto il 40%.
Madrid, Barcellona e San Sebastián raddoppiano il prezzo medio
Tenendo conto del valore medio stimato pubblicato dal Ministero dell’Edilizia e dell’Agenda Urbana per l’ultimo trimestre del 2023, abbiamo scoperto che non tutte le località considerate turistiche registrano la stessa differenza di prezzo rispetto ad altre zone. Almeno tra le 10 più popolose che, secondo CaixaBank Research, sono Madrid, Barcellona, Valencia, Málaga, Palma, Alicante, Granada, Elche, San Sebastián e Marbella.
Nel caso di San Sebastián, Madrid e Barcellona, i m2 attuali sono più che raddoppiati rispetto alla media non turistica, mentre Marbella è la seconda più importante, con un aumento vicino all'80%. Già al di sotto della media del 74,2% ci sono Palma (61,4%), Málaga (39,2%), Valencia (17%) e Granada (9,3%), mentre nel caso di Alicante ed Elche il prezzo al m2 è inferiore alla media del 74,2%. le zone di minor interesse turistico, con differenze negative rispettivamente del 4,5% e del 31%.
Il più grande aumento dalla ripresa del settore immobiliare
Secondo il servizio di ricerca della banca, negli ultimi due anni (dall'estate 2021) gli alloggi situati nelle zone più frequentate sono aumentati più che nel resto del mercato consecutivamente.
Se ci concentriamo sui dati più recenti, l'aumento su base annua dei prezzi delle case nelle località turistiche è stato del 5,7% nel primo trimestre dello scorso anno, rispetto alla media del 4,8% registrata per il resto. In primavera l’aumento nel primo caso è stato del 4,6%, tre decimi superiore a quello registrato dai comuni non turistici, mentre In estate l'aumento è stato del 6,6% nei mercati turistici, contro il 4,9% degli esclusi di quella categoria. E nell'ultimo tratto dell'anno il trend è continuato, con un incremento del 7,5% nelle località turistiche e del 5% nelle altre.
La tendenza, tuttavia, è stata osservata fin dall'inizio della ripresa immobiliare in Spagna dopo l'impatto della crisi economica e finanziaria e lo scoppio della bolla. Da allora, secondo l'analisi di CaixaBank Research, i comuni turistici non solo hanno registrato un prezzo medio delle case molto più alto, ma sono anche aumentati più intensamente.
Così, tra il quarto trimestre del 2014 e il quarto trimestre del 2023, il prezzo medio degli alloggi nelle città turistiche è aumentato del 61%, mentre negli altri comuni l'aumento è del 38%, con una differenza di 23 punti percentuali.