Un modo possibile per acquistare immobili in Spagna è tramite un'asta pubblica. Queste abitazioni che rientrano in un'asta pubblica sono note in spagnolo come " ejecuciones hipotecarias ", o pignoramenti bancari in inglese.
Considerando come l'inflazione rimane ancora difficile da monitorare dopo il Covid, le banche centrali hanno aumentato vertiginosamente il prezzo del denaro (tassi di interesse), il che a sua volta si è tradotto in rimborsi mensili più elevati per milioni di debitori. Migliaia di debitori in difficoltà hanno capitolato e i creditori hanno pignorato i loro immobili.
I pignoramenti bancari sono immobili nei quali un debitore è in ritardo con il pagamento del mutuo e il suo creditore (solitamente una banca) ha ripreso legalmente possesso dell'immobile.
Queste case vengono poi vendute all'asta pubblica per una frazione del loro valore di mercato. Ad esempio, poniamo che un mutuatario sconsiderato di nome Feliz Joseph non riesca a rimborsare il suo mutuo ipotecario da 500.000 €. Una volta che il suo creditore si riappropria della sua proprietà di Mijas, puoi acquistare la sua casa per meno di 200.000 €! Interessato?
Sebbene possa sembrare a prima vista un'ottima opzione, in realtà ci sono parecchie riserve che vanno oltre lo scopo di questo post del blog. Il succo è che questa opzione è meglio lasciarla ai professionisti che sanno cosa stanno facendo e sono preparati ad accettare ingenti perdite finanziarie. I repo bancari non sono adatti a tutti e non sono adatti ai profani.
Tuttavia, per coloro che sono intrepidi, le ricompense superano di gran lunga i rischi. In effetti, stai acquisendo un immobile tramite un tribunale per metà del suo valore di mercato, o anche meno!
Considerato il boom immobiliare in corso in Spagna, che sta chiudendo il suo quarto anno, e il fatto che le proprietà siano aumentate di valore a due cifre nelle principali città e in alcune zone costiere, i repo bancari offrono una gradita tregua sia agli acquirenti che agli investitori. Sempre un'opzione da esplorare per gli investitori esperti. Si consiglia vivamente di rivolgersi a un consulente legale per seguire questa opzione. Il nostro studio legale può assistervi in queste procedure, se interessati.
I sei passaggi del pignoramento bancario
1. Il mutuatario è in arretrato – Il mutuatario non riesce a onorare i pagamenti del mutuo. Gli interessi di mora ("intereses de mora'") si accumulano per coprire le penali. Il creditore contatta il mutuatario e tenta prima una risoluzione extragiudiziale.
2. In default tecnico – Tre mesi dal primo arretrato. Dopo 3 mesi di arretrato, il fascicolo di un cliente viene inoltrato al dipartimento di recupero crediti legale della banca che tenta in un ultimo disperato tentativo di recuperare il debito. Un creditore avvierà quindi una procedura esecutiva contro la proprietà gravata.
3. Pignoramento e intervento notarile – A seconda delle possibilità di recupero del debito, da 15 a 20 giorni dopo il default tecnico. Una lettera con raccomandata viene inviata da un notaio pubblico, con ricevuta di ritorno, informando il mutuatario che è in corso una procedura di pignoramento.
4. Ordine di pignoramento – Il tribunale contatta il proprietario dell'immobile per fissare una data per il processo. Il giudice notifica formalmente al mutuatario che il suo creditore ha avviato un procedimento di pignoramento.
5. Il tribunale stabilisce una data per l'asta pubblica, normalmente tra 6 e 12 mesi dopo l'avvio della procedura esecutiva. Il giudice stabilisce la data dell'asta. Il valore ai fini dell'asta non può scendere al di sotto del 75% del valore di stima. Tuttavia, se nessuno fa un'offerta, il martello cade e un creditore è legalmente autorizzato a sequestrare la proprietà per il 60% del suo valore di stima. Se nell'atto di mutuo è presente un garante, la banca perseguirà prima i suoi beni, è più facile sequestrarli. La proprietà verrà ora registrata a nome del nuovo proprietario presso il Catasto (normalmente il creditore).
6. Sfratto – Nel caso in cui l'ex proprietario abiti ancora nell'immobile, dopo un periodo che normalmente dura sei mesi, gli ufficiali di polizia arriveranno alla sua porta con un fabbro e un ufficiale giudiziario per sfrattarli con la forza, se necessario. Il creditore ottiene il possesso fisico della proprietà e le serrature vengono cambiate.
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