Gli acquisti di case da parte di stranieri in Spagna sono balzati nell'agenda politica e mediatica nelle ultime settimane. Il boom delle transazioni concluse dagli stranieri a livelli record, insieme agli alti prezzi delle case e al calendario elettorale, hanno provocato una raffica di proposte per limitare questo tipo di transazione in Spagna.
Al di là delle modifiche che il Governo potrebbe applicare nella concessione del "Visto d'oro" per gli stranieri che acquistano abitazioni per un valore superiore a 500.000 euro, nelle ultime settimane sono state avviate iniziative che mirano a limitare l'acquisto diretto di immobili da parte di non residenti in regime di ipotesi che dietro queste operazioni ci sia una componente speculativa e che provochino un rialzo dei prezzi delle abitazioni.
Partiti di sinistra come Unidas Podemos e Más País hanno annunciato che, nei luoghi dove governano dopo le elezioni regionali e comunali del 28M, adotteranno misure per frenare questo tipo di acquisti, soprattutto nelle aree dove c'è tensione sui prezzi. Tuttavia, i dati ufficiali mostrano una realtà molto diversa: gli stranieri non residenti hanno una presenza significativa in alcune province del Mediterraneo, come Alicante e Malaga, ma una presenza molto residuale a Madrid e Barcellona, i due maggiori mercati residenziali del Paese.
Inoltre, secondo agenzie immobiliari e consulenti, l'obiettivo prioritario nella maggior parte dei casi è quello di acquistare una casa per godersela. E sottolineano che i non residenti tendono ad acquistare immobili che non sono alla portata della stragrande maggioranza delle famiglie, quindi non tolgono nulla alla classe media, limitando la loro incidenza al mercato residenziale di prima qualità . Il prezzo medio pagato dai non residenti, infatti, ha battuto tutti i record ed è superiore di oltre 1.000 euro/m2 rispetto al prezzo medio pagato dagli acquirenti nazionali.
Secondo i dati del Ministero dei Trasporti, della Mobilità e dell'Agenda Urbana (Mitma), nel corso del 2022 gli stranieri non residenti hanno acquistato in Spagna 63.050 abitazioni su un totale di 717.558 transazioni registrate. In altre parole, rappresentano l'8,78% del totale.
Solo 15 province hanno registrato più di 700 acquisizioni durante tutto lo scorso anno . Si tratta delle province mediterranee (Girona, Barcellona, Tarragona, Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería, Malaga e Cadice), quelle situate nelle isole (Isole Baleari, Las Palmas e Santa Cruz de Tenerife), Madrid e Granada.
Il peso dei non residenti negli acquisti di case in Spagna
Ma se guardiamo a quanto rappresentano i non residenti rispetto al numero totale di vendite e acquisti in ogni provincia, scopriamo che ci sono grandi differenze tra alcune province come Alicante, Malaga e le Isole Baleari, dove hanno rappresentato più oltre un quarto delle transazioni totali nel 2022, e altri come Madrid e Barcellona, dove hanno rappresentato meno del 2%.
Anche le statistiche gestite da idealista/data collocano le province costiere in testa alla domanda estera per l'acquisto di un immobile in Spagna. Lo scorso marzo, ad esempio, almeno il 20% delle ricerche immobiliari su idealista provenienti dall'estero si sono concentrate in province come Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Isole Baleari, Girona, Malaga, Las Palmas e Almeria, rispetto al 12% in Barcellona e il 5,5% a Madrid. La media in Spagna è del 10,6%.
Il caso paradigmatico di Madrid: focus politico e peso residuo
Madrid è la provincia con la percentuale più bassa di compravendite da parte di stranieri delle 15 province analizzate e una di quelle con il minor volume di transazioni: appena 743 case nel 2022, solo sopra Cadice (733) e Granada (729), secondo Dati di Mitma. Tuttavia, il partito Podemos ha insistito nei giorni scorsi sul fatto che "si può venire a Madrid per vivere e lavorare, ma non per speculare", ponendo l'accento direttamente sugli stranieri non residenti che comprano casa.
Quali stranieri comprano case a Madrid
Come spiega a idealista/news Bruno Rabassa, CEO della società immobiliare di lusso Berkshire Hathaway HomeServices Spain, "a Madrid si concentra uno specifico profilo di compratori stranieri: mentre i compratori europei (principalmente da Regno Unito, Germania, Francia e Belgio) sono più propensi verso le Isole Baleari, Valencia, Alicante e Malaga, Madrid attrae principalmente cittadini da Cile, Colombia, Messico, Perù e Venezuela".
Nel contesto delle transazioni immobiliari, emergono due tipologie di clienti predominanti. Da un lato, abbiamo le famiglie alla ricerca di un immobile nel cuore di Madrid, che intendono viverci stabilmente o godere occasionalmente dello stile di vita che questa città offre. Nel secondo caso, quando l'immobile non è occupato, desiderano trarne un profitto per contribuire alle spese di manutenzione o, eventualmente, al pagamento del mutuo. Questi clienti, che spesso effettuano l'acquisto tramite società o "Family Office", si concentrano sulla redditività dell'investimento immobiliare e a volte desiderano collaborare con partner locali per entrare nel mercato.
Nel caso dell'agenzia Engel & Völkers, anch'essa specializzata nel segmento alto di gamma, gli stranieri (tra residenti e non residenti) rappresentano il 23% delle operazioni di acquisto. Le nazionalità più rilevanti sono messicane, americane e francesi, anche se sta rilevando un crescente interesse da parte dei buyer colombiani. Oltre a tutti loro, ci sono anche clienti provenienti da altri paesi come l'Argentina.
Perché gli stranieri comprano case a Madrid
Quanto ai motivi che spingono gli stranieri ad acquistare casa a Madrid, il parere degli esperti interpellati è lo stesso: lontani dalla speculazione, cercano di godere dell'immobile, del clima, del prezzo accessibile degli immobili rispetto ad altre grandi città europee e persino il tasso di cambio euro/dollaro.
"Molti sono motivati da situazioni di incertezza politica, legale ed economica nei loro paesi di origine e trovano la Spagna un luogo più stabile per i loro investimenti. Inoltre, coloro che hanno come valuta il dollaro USA trovano il settore immobiliare spagnolo di lusso un investimento vantaggioso, in quanto attualmente possono acquistarli con sconti valuta fino al 15%, vista la condizione vantaggiosa del cambio con l'euro dallo scorso anno, infatti negli ultimi mesi abbiamo visto come chi aveva acquistato il primo home a Madrid hanno deciso di acquistare una seconda casa sulla costa mediterranea", afferma il CEO di Berkshire Hathaway HomeServices Spain.
La sua esperienza coincide con quella del capo di Engel & Völkers a Madrid, Sonia Catalán, che afferma che ciò che i suoi clienti richiedono maggiormente è una seconda casa o una residenza permanente. In altre parole, sono case per uso proprio, non tanto per investimento. «Molti comprano un immobile perché i figli vengono a studiare o lavorare, oppure per un trasferimento di lavoro. La verità è che non ha senso comprare un immobile da 1,5 milioni di euro da investire, perché si ottiene più redditività con tre di mezzo milioni", insiste
Barend Hart, direttore dell'agenzia immobiliare di lusso Lucas Fox a Pozuelo, mette sul tavolo anche altri profili: stranieri che avviano un'impresa o si trasferiscono da un altro Paese, alti dirigenti aziendali e pensionati che cercano di godersi la pensione.
"Il 50% dei nostri acquirenti stranieri sono latinoamericani che generalmente si trasferiscono in Spagna per motivi socio-economici e politici, alla ricerca di un ambiente più sicuro ed economicamente stabile. Si tratta generalmente di acquirenti con un patrimonio netto elevato che tendono ad avviare nuove attività qui a Madrid e /o trasferire le attività esistenti in Europa. Il 30% dei nostri acquirenti sono nordeuropei, incluso il Regno Unito, che sono in genere amministratori delegati/ CFO di società globali o imprenditori che stanno espandendo le loro attività in Spagna. Dal Regno Unito, abbiamo alcuni banchieri che sono stati costretti a trasferirsi in Europa a causa della Brexit: il 10% sono americani, molti dei quali in semi-pensionamento e in cerca di un cambiamento di stile di vita, e un altro 10% sono cinesi, tutti imprenditori.
Prezzi irraggiungibili per la classe media
Sul fatto che l'acquisto di case a Madrid da parte di stranieri aumenti i prezzi di mercato, già elevati, la posizione degli esperti consultati è chiara e diretta: le case oggetto di queste transazioni non sono alla portata della classe media e, quindi, non ridurre l'offerta per la stragrande maggioranza delle famiglie. Insomma, un mercato diverso.
Gonzalo Robles, CEO della società immobiliare Uxban, insiste sul fatto che gli stranieri "di solito cercano proprietà di 150 m2 o più e in luoghi molto specifici nel centro come Salamanca, Jerónimos, Almagro e Justicia o in urbanizzazioni come La Moraleja" . Aggiunge che "sia in questo segmento che nel mercato in generale, l'aumento dei prezzi è dovuto a una carenza di offerta molto marcata". Queste località si trovano in alcuni dei quartieri con i redditi pro capite più alti del Paese e i prezzi al metro quadrato più costosi in Spagna per l'acquisto di un immobile.
Lucas Fox sottolinea inoltre che "la vicinanza a scuole internazionali e urbanizzazioni sicure sono i driver principali nella scelta di una località", motivo per cui sono richiesti anche comuni come Pozuelo e Boadilla, "noti per offrire uno stile di vita all'aria aperta, scuole eccellenti e un facile spostamento tra la periferia e Madrid. Sono principalmente alla ricerca di ville unifamiliari in gated community, ma non più di 20 minuti dal centro di Madrid. Di recente, c'è anche una grande richiesta di case di nuova costruzione perché sono più efficienti dal punto di vista energetico .
Engel & Völkers, da parte loro, spiega che i loro clienti tendono a cercare immobili classici che sono stati ristrutturati e sono pronte per trasferirsi. E che i quartieri Salamanca e Centro della capitale sono dove si concentra la maggior parte dell'interesse internazionale, anche se c'è domanda anche a Chamberí, Chamartín, Retiro e Tetuán. Per quanto riguarda i prezzi, le loro operazioni tendono a oscillare tra 700.000 euro e 1,5 milioni di euro, con una media di 900.000 euro per immobile.
Nel caso di Lucas Fox, i prezzi medi vanno da 1,75 a 2,5 milioni di euro, anche se in alcuni casi fanno da intermediario in compravendite immobiliari fino a 10 milioni di euro. Pertanto, insiste il direttore dell'agenzia di Pozuelo, "i nostri clienti acquistano proprietà piuttosto esclusive che sono fuori dalla portata della maggior parte degli acquirenti nazionali".
Secondo i dati del Consiglio Generale del Notariato, il prezzo medio al m2 delle abitazioni acquistate da non residenti in tutta la Spagna nella seconda metà dello scorso anno è stato di 2.559 euro, il più alto della serie storica, e superiore di oltre 1.000 euro/m2 rispetto alla media degli acquirenti nazionali (1.553 euro/m2).
Nel caso di Madrid, gli immobili più ricercati sono quelli compresi tra 600.000 e un milione di euro, che rappresentano il 17% della domanda estera registrata a marzo, come emerge da idealista/data. Invece ad Alicante, la provincia che guida sia il volume delle transazioni dei non residenti sia il loro peso sul totale, il 48% della domanda si concentra su immobili fino a 150.000 euro, mentre a Valencia raggiunge il 51%. È anche significativo che a Barcellona valga lo stesso che a Madrid: la ricerca principale riguarda case tra i 600.000 e il milione di euro (più dell'11% del totale). E nelle Isole Baleari, un quarto della domanda si concentra su immobili da 600.000 euro a due milioni di euro (24,6%).
"Non dobbiamo penalizzare questi investimenti"
Berkshire critica anche le recenti proposte politiche e assicura che "le argomentazioni addotte per limitare gli investimenti stranieri sono, quasi del tutto, fallaci. Invece di affrontare i problemi strutturali del settore abitativo nel nostro Paese, che sono la causa di fenomeni come la prezzi, non solo nelle zone di stress, si stanno proponendo misure cosmetiche, il cui obiettivo principale è avere un effetto in un contesto elettorale".
Per Luis Corral, amministratore delegato di Foro Consultores Inmobiliarios, potrebbe non essere più necessario incoraggiare gli investimenti in Spagna come lo era durante la crisi economica, anche se avverte che "ciò che è chiaro è che non dovremmo penalizzare neanche questi investimenti".
Corral ricorda che gli stranieri tendono ad acquistare immobili di qualità, in quanto gli asset di prima scelta sono più liquidi e si deteriorano meno, e che in molti casi l'acquisto diretto di una casa è accompagnato da altri investimenti che in molti casi vanno oltre il business immobiliare e finiscono fino a generare ricchezza e attività economica.
