Die Wirklichkeit des Immobilienkaufs in Spanien durch Nichtansässige

Der Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer in Spanien ist in den letzten Wochen auf die Tagesordnung von Politik und Medien gerückt. Der Boom der von Ausländern getätigten Transaktionen, der ein Rekordniveau erreicht hat, hat in Verbindung mit den hohen Immobilienpreisen und dem Wahlkalender zu einer Flut von Vorschlägen geführt, diese Art von Transaktionen in Spanien zu begrenzen.

Abgesehen von den Änderungen, welche die Regierung bei der Gewährung des „Goldenen Visums“ für Ausländer vornehmen kann, die Immobilien im Wert von mehr als 500.000 Euro kaufen, gab es in den letzten Wochen Initiativen, die darauf abzielen, den direkten Erwerb von Immobilien durch Gebietsfremde einzuschränken, unter der Annahme, dass hinter diesen Transaktionen eine spekulative Komponente steckt und sie einen Anstieg der Immobilienpreise provozieren.

Linke Parteien, wie Unidas Podemos und Más País, haben angekündigt, dass sie in den Orten, in denen sie nach den Regional- und Kommunalwahlen am 28. Mai regieren, Maßnahmen ergreifen werden, um diese Art von Käufe einzudämmen, vor allem in Gebieten, in denen ein Preisdruck herrscht. Offizielle Zahlen zeigen jedoch eine ganz andere Wirklichkeit: Nichtansässige Ausländer sind in einigen Mittelmeerprovinzen, wie Alicante und Málaga, stark vertreten, während sie in Madrid und Barcelona, den beiden größten Wohnungsmärkten des Landes, kaum präsent sind.

Darüber hinaus besteht laut Immobilienmaklern und -beratern in den meisten Fällen das vorrangige Ziel darin, ein Haus zu kaufen, um es zu genießen. Und sie weisen darauf hin, dass Nichtansässige dazu neigen, Immobilien zu kaufen, die für die meisten Familien unerschwinglich sind, sodass sie die Mittelschicht nicht beeinträchtigen und sich ihr Einfluss auf den Hauptmarkt für Wohnimmobilien in Grenzen hält. Tatsächlich hat der von Nichtansässigen gezahlte Durchschnittspreis Rekorde gebrochen und liegt mehr als 1.000 Euro/m2 über dem Durchschnittspreis, den einheimische Käufer zahlen.

Nach Angaben des Ministeriums für Verkehr, Mobilität und Stadtentwicklung (Mitma) kauften im Jahr 2022 gebietsfremde Ausländer 63.050 Immobilien in Spanien von insgesamt 717.558 erfassten Transaktionen. Dies entspricht einem Anteil von 8,78 % an der Gesamtzahl.

Nur in 15 Provinzen wurden im gesamten letzten Jahr mehr als 700 Anschaffungen registriert. Dabei handelt es sich um die Mittelmeerprovinzen (Girona, Barcelona, Tarragona, Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería, Málaga und Cádiz), die auf den Inseln gelegenen Provinzen (Balearen, Las Palmas de Gran Canaria und Santa Cruz de Tenerife), Madrid und Granada.

Der Anteil der Nichtansässigen am Immobilienkauf in Spanien

Betrachtet man jedoch den Anteil der Gebietsfremden an der Gesamtzahl der Verkäufe und Käufe in den einzelnen Provinzen, stellt man fest, dass es große Unterschiede zwischen einigen Provinzen wie Alicante, Malaga und den Balearen gibt, wo sie mehr als ein Viertel der Gesamttransaktionen im Jahr 2022 ausmachten, und anderen wie Madrid und Barcelona, wo sie weniger als 2 % ausmachten.

Die von idealista/data geführten Statistiken zeigen auch, dass die Küstenprovinzen an der Spitze der ausländischen Nachfrage nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien stehen. So konzentrierten sich im vergangenen März mindestens 20 % der aus dem Ausland stammenden Suchanfragen auf idealista auf Provinzen wie Alicante, Santa Cruz de Tenerife, die Balearen, Girona, Málaga, Las Palmas de Gran Canaria und Almeria, gegenüber 12 % in Barcelona und 5,5 % in Madrid. Der Durchschnitt in Spanien liegt bei 10,6 %.

iStock

Der beispielhafte Fall Madrid: Politischer Fokus und Restgewicht

Madrid ist die Provinz mit dem geringsten Anteil an Käufen und Verkäufen durch Ausländer unter den 15 untersuchten Provinzen und eine der Provinzen mit dem geringsten Transaktionsvolumen: nur 743 Immobilien im Jahr 2022, und lediglich vor Cádiz (733) und Granada (729), so die Daten von Mitma. Die Partei Podemos hat jedoch in den letzten Tagen darauf bestanden, dass „man nach Madrid kommen kann, um zu leben und zu arbeiten, aber nicht, um zu spekulieren“, und hat dabei den Fokus direkt auf gebietsfremde Ausländer gelegt, die Immobilien kaufen.

Welche Ausländer kaufen Immobilien in Madrid?

Wie Bruno Rabassa, Geschäftsführer des Luxusimmobilienunternehmens Berkshire Hathaway HomeServices Spain, gegenüber idealista/news erklärt, „konzentriert sich ein spezifisches ausländisches Käuferprofil auf Madrid: Während europäische Käufer (vor allem aus dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich und Belgien) eher in Richtung Balearen, Valencia, Alicante und Malaga tendieren, zieht Madrid vor allem Bürger aus Chile, Kolumbien, Mexiko, Peru und Venezuela an.“

Bei den von ihnen vermittelten Transaktionen stechen zwei Kundenprofile hervor: „Einerseits Familien, die eine Immobilie im Zentrum Madrids suchen, um dort entweder dauerhaft zu wohnen oder sporadisch den dortigen Lebensstil zu genießen (im letzteren Fall wollen sie, wenn sie die Immobilie nicht bewohnen, einen Gewinn daraus ziehen, um die Unterhaltskosten oder gegebenenfalls die Hypothek zu finanzieren). Auf der anderen Seite gibt es Investoren, die direkt auf die Rentabilität der Immobilie aus sind und über Unternehmen oder 'Family Offices' kaufen, und die manchmal mit einem lokalen Partner in den Immobilienmarkt einsteigen wollen".

Beim Immobilienmakler Engel & Völkers, der ebenfalls auf das gehobene Segment spezialisiert ist, entfallen 23 % der Kauftransaktionen auf Ausländer (einschließlich Residenten und Nichtresidenten). Die wichtigsten Nationalitäten sind Mexikaner, Amerikaner und Franzosen, obwohl auch ein wachsendes Interesse von kolumbianischen Käufern zu verzeichnen ist. Darüber hinaus gibt es auch Kunden aus anderen Ländern wie Argentinien.

Warum Ausländer Immobilien in Madrid kaufen

Was die Gründe betrifft, die Ausländer dazu veranlassen, eine Immobilie in Madrid zu kaufen, so ist die Meinung der befragten Experten dieselbe: Sie wollen nicht spekulieren, sondern die Immobilie, das Klima, die im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten erschwinglichen Immobilienpreise genießen und sogar vom Wechselkurs zwischen Euro und Dollar profitieren.

„Viele sind durch die politische, rechtliche und wirtschaftliche Unsicherheit in ihren Herkunftsländern motiviert und halten Spanien für einen stabileren Ort für ihre Investitionen. Darüber hinaus bietet der spanische Sektor für Luxuswohnungen für diejenigen, die den US-Dollar als Währung haben, günstige Investitionsmöglichkeiten, da sie Immobilien angesichts des günstigen Wechselkurses zum Euro seit dem letzten Jahr mit einem Währungsrabatt von bis zu 15 % erwerben können. Tatsächlich haben wir in den letzten Monaten beobachtet, dass diejenigen, die ihre erste Immobilie in Madrid gekauft hatten, sich für einen Zweitwohnsitz an der Mittelmeerküste entschieden haben“, sagt der Geschäftsführer von Berkshire Hathaway HomeServices Spain.

Seine Erfahrung entspricht der von Sonia Catalán, der Leiterin von Engel & Völkers in Madrid, die bestätigt, dass ihre Kunden vor allem eine Zweitwohnung oder einen ständigen Wohnsitz nachfragen. Mit anderen Worten: Es handelt sich um Immobilien für den Eigenbedarf und nicht so sehr um Investitionen. „Viele kaufen eine Immobilie, weil ihre Kinder zum Studium oder zum Arbeiten kommen, oder wegen eines Jobwechsels. Die Wahrheit ist, dass es keinen Sinn macht, eine Immobilie für 1,5 Millionen Euro zu kaufen, um zu investieren, weil man mit drei Immobilien für eine halbe Million Euro mehr Rentabilität erzielt“, betont sie.

Barend Hart, Direktor des Luxusimmobilienmaklers Lucas Fox in Pozuelo, nennt zudem weitere Profile: Ausländer, die ein Unternehmen gründen oder aus einem anderen Land umziehen, leitende Angestellte von Unternehmen und Rentner, die ihren Ruhestand genießen möchten.

„Etwa 50 % unserer ausländischen Käufer sind Lateinamerikaner, die meist aus sozioökonomischen und politischen Gründen nach Spanien ziehen und ein sichereres und wirtschaftlich stabileres Umfeld suchen. Es handelt sich in der Regel um vermögende Käufer, die hier in Madrid neue Unternehmen gründen und/oder bestehende Unternehmen nach Europa verlagern. Rund 30 % unserer Käufer sind Nordeuropäer, einschließlich Bürger des Vereinigten Königreichs, bei denen es sich häufig um Führungskräfte globaler Unternehmen oder um Geschäftsinhaber handelt, die ihre Aktivitäten in Spanien ausweiten wollen. Aus dem Vereinigten Königreich haben wir einige Banker, die aufgrund des Brexit gezwungen waren, nach Europa umsiedeln. Zehn Prozent sind Amerikaner, viele von ihnen im Vorruhestand und auf der Suche nach einer Veränderung ihres Lebensstils. Und weitere 10 Prozent sind Chinesen, allesamt Unternehmer.“

Maksym Pozniak-Haraburda on Unsplash

Unerschwingliche Preise für die Mittelschicht

Was die Frage betrifft, ob der Kauf von Immobilien in Madrid durch Ausländer die ohnehin schon hohen Preise auf dem Markt in die Höhe treibt, so ist der Standpunkt der befragten Experten klar und eindeutig: Die Immobilien, um die es bei diesen Transaktionen geht, sind nicht für die Mittelschicht erschwinglich und verringern daher nicht das Angebot für die große Mehrheit der Familien. Es handelt sich, kurz gesagt, um einen anderen Markt.

Gonzalo Robles, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Uxban, betont, dass die Ausländer „in der Regel Immobilien mit einer Fläche von 150 m2 oder mehr und in ganz bestimmten Gegenden im Stadtzentrum suchen, wie Salamanca, Jerónimos, Almagro und Justicia oder in Wohngebieten wie La Moraleja.“ Er fügt hinzu, dass „sowohl in diesem Segment als auch auf dem Markt im Allgemeinen der Preisanstieg auf ein sehr knappes Angebot zurückzuführen ist.“ Diese Standorte befinden sich in einigen der Viertel mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen des Landes und den teuersten Quadratmeterpreisen für den Kauf einer Immobilie in Spanien.

Lucas Fox unterstreicht zudem, dass „die Nähe zu internationalen Schulen und sicheren Wohngebieten die wichtigsten Faktoren bei der Standortwahl sind“, weshalb auch Gemeinden wie Pozuelo und Boadilla gefragt seien, „die dafür bekannt sind, dass sie einen Lebensstil im Freien, ausgezeichnete Schulen und eine einfache Verbindung zwischen den Vororten und Madrid bieten. Nachgefragt werden vor allem freistehende Villen in geschlossenen Wohnanlagen, die jedoch nicht mehr als 20 Minuten vom Zentrum Madrids entfernt sind. In letzter Zeit gibt es auch eine große Nachfrage nach Neubauimmobilien, da diese energieeffizienter sind.

Engel & Völkers ihrerseits erklären, dass ihre Kunden eher nach klassischen, sanierten und bezugsfertigen Immobilien suchen. Und dass sich das internationale Interesse auf die Bezirke Salamanca und Centro der Hauptstadt konzentriert, obwohl auch Nachfrage in Chamberí, Chamartín, Retiro und Tetuán besteht. Was die Preise anbelangt, so bewegen sich diese zwischen 700.000 Euro und 1,5 Millionen Euro, mit einem Durchschnitt von 900.000 Euro pro Immobilie.

Im Fall von Lucas Fox liegen die durchschnittlichen Preise zwischen 1,75 und 2,5 Millionen Euro, obwohl in einigen Fällen auch Immobilien für bis zu 10 Millionen Euro vermittelt werden. „Daher“, betont der Direktor der Agentur in Pozuelo, „erwerben unsere Kunden recht exklusive Immobilien, die für die meisten nationalen Käufer unerschwinglich sind.“

Nach Angaben des Generalrats der Notare lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Immobilien, die von Gebietsfremden in ganz Spanien gekauft wurden, in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres bei 2.559 Euro, dem höchsten Wert in der historischen Reihe, und mehr als 1.000 Euro/m2 höher als der Durchschnitt für einheimische Käufer (1.553 Euro/m2).

Im Fall von Madrid sind Immobilien zwischen 600.000 und einer Million Euro am begehrtesten, was laut den Daten von idealista/data 17 % der im März registrierten Auslandsnachfrage ausmacht. In Alicante hingegen, der Provinz, die sowohl beim Transaktionsvolumen von Nichtansässigen als auch bei deren Anteil am Gesamtvolumen an der Spitze steht, konzentriert sich die Nachfrage zu 48 % auf Immobilien bis zu 150.000 Euro, während sie in Valencia 51 % erreicht. Bezeichnend ist auch, dass in Barcelona dasselbe gilt wie in Madrid: Gesucht werden vor allem Immobilien zwischen 600.000 und einer Million Euro (mehr als 11 % des Gesamtvolumens). Und auf den Balearen konzentriert sich ein Viertel der Nachfrage auf Immobilien zwischen 600.000 Euro und zwei Millionen Euro (24,6 %).

„Wir sollten diese Investitionen nicht bestrafen“

Berkshire kritisiert auch die jüngsten politischen Vorschläge und versichert, dass „die Argumente, die vorgebracht werden, um Investitionen von Ausländern zu begrenzen, völlig abwegig sind. Anstatt die strukturellen Probleme des Wohnungssektors in unserem Land anzugehen, welche die Ursache für Phänomene sind, wie steigende Preise – und das nicht nur in angespannten Gebieten – werden kosmetische Maßnahmen vorgeschlagen, deren Hauptziel darin besteht, vor einem Wahlkampfkontext Wirkung zu erzielen.“

Für Luis Corral, Geschäftsführer von Foro Consultores Inmobiliarios, ist es vielleicht nicht mehr notwendig, Investitionen in Spanien zu fördern, wie es während der Wirtschaftskrise der Fall war, obwohl er davor warnt, dass „klar ist, dass wir diese Investitionen auch nicht bestrafen sollten.“

Corral erinnert daran, dass Ausländer dazu tendieren, hochwertige Immobilien zu kaufen, da erstklassige Vermögenswerte liquider sind und sich weniger verschlechtern, und dass der direkte Kauf einer Immobilie in vielen Fällen mit anderen Investitionen einhergeht, die häufig über das Immobiliengeschäft hinausgehen und und letztendlich zu Wohlstand und wirtschaftlicher Aktivität führen.