O preço das casas depende de muitos fatores: ano de construção, tipologia, características e localização, principalmente se for numa zona turística. A Pesquisa do CaixaBank colocou números sobre o preço das casas localizadas nessas cidades de Espanha e descobriu que o preço do metro quadrado é até 75% mais caro.
Para chegar a esta conclusão, o departamento de investigação da instituição financeira baseou a sua análise nos dados publicados pelo Ministério da Habitação (MIVAU) sobre o valor avaliado das casas num total de 306 vilas e cidades de Espanha e aplicou os seus critérios para determinar quais são propriedades turísticas. e quais não são. Especificamente, considera propriedades turísticas aquelas com despesas de POS do banco superiores a 10% do total.
Conforme detalhado pela Pesquisa do CaixaBank ao idealista/news, das 306 localidades com preços de habitação disponíveis, 21% são consideradas cidades turísticas, por cumprirem os critérios. Incluem 64 localidades “nas quais vive 34% da população das 306 localidades consideradas”, e entre elas estão Madrid, San Sebastián, várias capitais de província do Mediterrâneo (Barcelona, Valência, Alicante e Palma) e algumas cidades da Costa del Sol (Málaga e Marbelha).
Evolução dos preços dos imóveis em Espanha
O preço médio dos imóveis nestas 64 cidades turísticas era de 2.943€/m2 no final do ano passado. Entretanto, a média das localizações não incluídas nesta categoria situou-se em 1.689€/m2.
Embora o m2 das localidades turísticas não atinja valores recordes (no final de 2007 e início de 2008, o m2 era superior a 3.000€), a diferença em relação às restantes zonas é recorde. O preço médio das cidades não turísticas está no seu nível mais alto desde o verão de 2011, enquanto as áreas turísticas estão no seu nível mais alto desde o verão de 2008.
Segundo dados do departamento de research da instituição financeira, a diferença entre os dois valores atingiu 74,2% no quarto trimestre de 2023 e esteve próxima dos 75% nos primeiros três meses desse ano, marcando a maior ‘lacuna’ do registo histórico. Em contrapartida, em 2007-2008 a diferença entre os dois preços por m2 foi inferior a 40%.
Preços médios duplicam em Madrid, Barcelona e San Sebastián
Olhando para o valor médio de avaliação divulgado pelo Ministério da Habitação e Agenda Urbana relativo ao último trimestre de 2023, verificamos que nem todas estas localidades consideradas destinos turísticos apresentam a mesma diferença de preços face a outras zonas. É o caso das dez zonas mais populosas – Madrid, Barcelona, Valência, Málaga, Palma, Alicante, Granada, Elche, San Sebastian e Marbella – segundo o CaixaBank Research.
No caso de San Sebastián, Madrid e Barcelona, a corrente por metro quadrado é mais do dobro da média não turística, enquanto Marbella é a segunda mais elevada, com um sobrepreço próximo dos 80%. Já abaixo da média de 74,2% estão Palma (61,4%), Málaga (39,2%), Valência (17%) e Granada (9,3%), enquanto no caso de Alicante e Elche o preço do metro quadrado está abaixo do média das zonas com menor interesse turístico, com diferenças negativas de 4,5% e 31%, respetivamente.
Maior alta desde a recuperação imobiliária
De acordo com o serviço de estudos do banco, a habitação nas zonas com mais turistas aumentou mais do que no resto do mercado consecutivamente nos últimos dois anos (desde o verão de 2021).
Se nos concentrarmos nos dados mais recentes, o aumento homólogo dos preços da habitação em localidades turísticas situou-se em 5,7% durante o primeiro trimestre do ano passado, face à média de 4,8% registada pelos restantes. Na primavera, o aumento no primeiro caso foi de 4,6%, três décimas de ponto percentual superior ao registado nas cidades não turísticas, enquanto no verão o aumento foi de 6,6% nos mercados turísticos, o que compara com 4,9%. A tendência continuou no final do ano, aumentando 7,5% nas cidades turísticas e 5% nas demais.
A tendência, no entanto, tem sido observada desde o início da recuperação imobiliária de Espanha, após o impacto da crise económica e financeira e do rebentamento da bolha. Desde então, as cidades turísticas registaram preços médios das casas muito mais elevados e subiram de forma mais acentuada, segundo a análise do CaixaBank Research.
Assim, entre o quarto trimestre de 2014 e o quarto trimestre de 2023, o preço médio da habitação nas localidades turísticas aumentou 61%, enquanto nas restantes localidades a subida foi de 38%, com uma diferença de 23 pontos percentuais.
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