As 8 principais cláusulas de arrendamento de longa duração ilegal em Espanha

Segue-se uma lista de cláusulas normalmente mal utilizadas em contratos de arrendamento a longo prazo em Espanha. Este artigo refere-se ao regime de arrendamento ao abrigo da Lei do Arrendamento Urbano espanhola que afeta os arrendamentos a longo prazo. Outros regimes, como o arrendamento a curto prazo ou de férias, não estão incluídos para estes fins.

1. Os contratos de arrendamento de 11 meses são à prova de bala. Os contratos de onze meses são um mito urbano popular que de alguma forma consegue perpetuar-se de um ano para o outro. Tais contratos foram concebidos para contornar os direitos dos arrendatários indulgentes estabelecidos pela Lei do Arrendamento Urbano de Espanha (que trata de contratos renováveis de 12 meses). Os contratos de 11 meses são nulos e, quando contestados em tribunal, um juiz decidirá que são de fato um contrato de longa duração sujeito à LAU, o que significa que os inquilinos podem permanecer numa propriedade por cinco ou sete anos.
2. Contratos de arrendamento não renováveis de 12 meses. Um truque semelhante ao do ponto anterior, é redigir um contrato de arrendamento de longa duração, que constitui um local de residência permanente, como um contrato não renovável de 12 meses, proibindo renovações e prorrogações. Uma cláusula deste tipo é nula e sem efeito ao ser legalmente contestada. Um arrendatário é autorizado a permanecer numa propriedade por um período máximo de cinco ou sete anos, dependendo se o seu senhorio é uma pessoa física ou jurídica.
3. Contrato de arrendamento de 12 meses. Na sequência do acima exposto, outra cláusula ilegal frequente é a formulação de um contrato como um contrato de 12 meses, o que significa que um inquilino não pode rescindir o contrato de arrendamento antes de decorridos 12 meses, por qualquer razão. Esta cláusula é igualmente nula na sequência da alteração à Lei do Arrendamento Urbano de Espanha. Como explicado acima, um inquilino pode abandonar um imóvel antes dos 12 meses, desde que tenham decorrido 6 meses. Se sair antes de decorridos seis meses, o inquilino, por lei, deve pagar os 6 meses completos não usufruidos.
4. Cláusula declarando que todos os eletrodomésticos estão em perfeito estado de funcionamento. Esta é uma cláusula atrevida. A menos que tenha pessoalmente verificado que todos os aparelhos domésticos e de cozinha estão a funcionar bem antes de se mudar, deve ter cuidado ao assinar esta cláusula. Se a assinar, e qualquer coisa estiver avariada, cria-se uma pressuposição legal de que o inquilino a avariou.
5. Dois meses de fiança de arrendamento. Por lei, um senhorio só pode solicitar uma fiança de um mês a um inquilino em contratos de arrendamento sujeitos à Lei do Arrendamento (LAU) de Espanha. Não obstante, um senhorio é livre de solicitar garantias adicionais, mas estas não são rotuladas como "fiança" de um ponto de vista legal. Por outro lado, por lei, os senhorios de contratos sazonais devem solicitar um mínimo de dois meses de fiança de arrendamento. Muitas vezes, ambos os tipos de contratos são confundidos, levando a erros.
6. Direito de entrada. Frequentemente, os senhorios estipulam um contrato de arrendamento o direito de visitar o imóvel arrendado sempre que quiserem, dando apenas um pré-aviso breve ou, inclusivamente, sem o fazer. De fato, este direito é nulo e sem efeito. Quando se arrenda um imóvel, perde-se a posse. Um senhorio é proibido de entrar (no seu próprio) imóvel sem a autorização expressa por escrito do seu inquilino. Se um senhorio não o respeitar, pode ser criminalmente processado pelo seu inquilino por invasão ilegal de propriedade.
7. O inquilino é o responsável por quaisquer danos na propriedade (arrendada). Frequentemente, os senhorios redigem contratos de arrendamento de tal forma que tornam os inquilinos responsáveis por todos e quaisquer danos à propriedade. Tal cláusula é nula e sem efeito. Os inquilinos são responsáveis pelo pagamento do desgaste normal (normalmente limitado a cerca de 300 euros pela nossa jurisdição). Os senhorios pagam por qualquer quantia para além disto.
8. No caso de uma venda, o inquilino tem de sair. Outro erro comum é redigir um contrato de arrendamento de tal forma que, se o imóvel for vendido enquanto estiver a ser arrendado como residência permanente, o inquilino deve abandonar o imóvel (com a sua família). Isto mais uma vez é nulo e sem efeito. Na sequência das novas leis espanholas de arrendamento de 2019, um comprador é obrigado a respeitar o contrato de arrendamento pendente até ao seu termo (os cinco ou sete anos completos), mesmo que o contrato não tenha sido apresentado no Registo Predial. No entanto, o senhorio e o arrendatário são livres de chegar a um acordo para sair em troca de uma "compensação" adequada.

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