Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf in Spanien

Laut den neuesten veröffentlichten Daten von idealista stiegen die Preise für Bestandsimmobilien im Mai im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,8 % und erreichten mit 2.391 Euro pro Quadratmeter ein neues Allzeithoch.

Trotz gestiegener Immobilienpreise haben die günstigen Hypothekenkonditionen das Käufervertrauen gestärkt, und zwar bedingt durch die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, wodurch die Kreditkosten auf 2 % gesenkt wurden. Dies hat dazu beigetragen, dass die Anzahl der im April registrierten Immobilienverkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 % auf 53.589 gestiegen ist, wie aus vorläufigen Zahlen des Grundbuchamts hervorgeht.

Dieser Nachfrageschub hat dazu geführt, dass viele Eigentümer ihre Immobilien innerhalb weniger Wochen oder sogar Tage verkaufen. Diese Eile kann jedoch zu kostspieligen Fehlern führen, die sich auf den endgültigen Verkaufspreis auswirken. Deshalb haben wir von idealista/news eine Liste der häufigsten Fehler zusammengestellt, die Verkäufer beim Verkauf ihrer Immobilie begehen.

Stellen Sie sicher, dass vor dem Verkauf alles in Ordnung ist

Vor dem Verkauf müssen Sie über folgende Dokumente verfügen:

• Energieausweis: Das Dokument, das den Energieverbrauch einer Immobilie bescheinigt, ist seit dem 1. Juni 2023 Pflicht und kostet in der Regel zwischen 60 und 130 Euro, da es von einem qualifizierten Techniker nach Begutachtung vor Ort ausgestellt werden muss.
• Nota simple: Dieses Dokument, das die Lastenfreiheit einer Immobilie nachweist, ist auf der Website des Grundbuchamts für 9,20 Euro erhältlich.
• Bewohnbarkeitsbescheingung: In einigen autonomen Gemeinschaften ist dies ein obligatorisches Dokument, das die Sicherheit und Bewohnbarkeit der Immobilie nachweist. Es kostet 60 bis 160 Euro.
• Hypothekenauflösung: Besteht auf der Immobilie eine Hypothek, muss diese vor dem Verkauf vollständig aufgelöst werden, da belastete Immobilien nicht übertragen werden können. Die Kosten hierfür liegen in der Regel bei 400 bis 500 Euro.

Zunächst zu den Steuern

Sobald der endgültige Verkaufspreis einer Immobilie vereinbart wurde, muss der Verkäufer möglicherweise eine Reihe von Steuern zahlen, abhängig von der Erfüllung bestimmter Bedingungen.

Einkommensteuer auf Kapitalerträge

Kommt es zu einem Veräußerungsgewinn, wenn der Verkaufspreis über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt, muss der Verkäufer auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer zahlen.

• Bis 6.000 Euro: 19 % Einkommensteuer
• Zwischen 6.000 und 50.000 Euro: 21 % Einkommensteuer
• Zwischen 50.000 und 200.000 Euro: 23 % Einkommensteuer
• Zwischen 200.000 und 300.000 Euro: 27 % Einkommensteuer
• Mehr als 300.000 Euro: 28 % Einkommensteuer

Wie die Immobilienagentur Gilmar erklärt, gibt es jedoch bestimmte Ausnahmen, die es Verkäufern ermöglichen, die Zahlung dieser Steuer unter bestimmten Bedingungen zu vermeiden, und zwar:

• Wenn alle erzielten Gewinne in einen anderen festen Wohnsitz reinvestiert werden, z.B. in eine Immobilie, in der Sie mindestens drei Jahre wohnen.
• Wenn Sie über 65 Jahre alt sind und die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen (wenn es sich bei der Immobilie um einen Zweitwohnsitz handelt, muss mit diesem Einkommen eine Lebensrente erworben werden).
• Wenn es sich um pflegebedürftige Personen handelt.

Kommunale Kapitalertragssteuer

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie auch die kommunale Kapitalertragssteuer (auf Spanisch Plusvalía) berücksichtigen, eine Abgabe, die von der Gemeinde auf Grundlage der Wertsteigerung der Immobilie zwischen dem Kauf und dem Verkauf erhoben wird.

Da diese Steuer von jeder Gemeinde selbst festgelegt wird, können die Sätze und Berechnungen je nach Standort unterschiedlich sein.

Die häufigsten Fehler, die Verkäufer bei der Berechnung der Verkaufskosten begehen

Verkäufer können während des Verkaufsprozesses allerdings Fehler machen, welche die Gesamtkosten erhöhen können.

Gilmar empfiehlt, stets professionellen Rat einzuholen: „Der Kauf und Verkauf einer Immobilie sind Ereignisse, die wir nur wenige Male im Leben erleben, oft im Abstand von vielen Jahren. In dieser Zeit ändern sich Vorschriften, Steuern und erforderliche Dokumente. Daher ist es unerlässlich, einen Fachmann um Rat zu fragen.“

Grundsteuer (IBI)

Das Unternehmen weist darauf hin, dass die jährliche Grundsteuer von der Person zu entrichten ist, die am 1. Januar als Eigentümer eingetragen ist. „Viele Verkäufer gehen davon aus, dass sie nach Vertragsabschluss von dieser Steuer befreit sind. Tatsächlich bleibt die Grundsteuer bis zum Jahresende in der Verantwortung des Verkäufers – es sei denn, es wird eine gesonderte Vereinbarung mit dem Käufer getroffen“, erklärte der Experte.

Notargebühren

Gilmar erinnert uns daran, dass eine Immobilie nicht übertragen werden kann, solange sie mit einer Hypothek belastet ist. Daher muss die ausstehende Hypothek vollständig zurückgezahlt werden.

Hierzu ist ein Besuch beim Notar zur Unterzeichnung der Hypothekenlöschungsurkunde erforderlich, was je nach Bedingungen und Restbetrag bis zu 500 Euro kosten kann.

Darüber hinaus sollten Verkäufer die Maklergebühren beim Verkauf berücksichtigen, die manchmal vom Käufer übernommen werden. Dazu gehört die Provision des Immobilienmaklers, wenn Sie ihn mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen.

Für einen erfolgreichen Verkauf benötigte Dokumente

Für den Immobilienverkauf benötigen Sie folgende Unterlagen:

• der Energieausweis ist Pflicht
• die Nota Simple, die beweist, dass das Haus frei von Belastungen ist
• Eine Bescheinigung, dass alle Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft beglichen sind, ist erforderlich, wenn die Immobilie Teil einer solchen Gemeinschaft ist. Es ist auch ratsam, dem Käufer die Satzung der Gemeinschaft sowie Pläne, Dienstleistungsverträge, Originaldokumente und alle anderen relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen, die für eine reibungslose Übertragung an den neuen Eigentümer erforderlich sind.
• Bescheinigung über die Zahlung der IBI-Grundsteuer
• Wasser-, Strom- und Gasrechnungen, falls erforderlich
• Bewohnbarkeitsbescheinigung