La destralada fiscal que s'aproxima a les operacions immobiliàries amb el nou Govern

Hi haurà canvis en impostos com l'ITP, el de Successions i Donacions o el de Patrimoni

Iglesias i Sánchez
Moment de la presa de possessió de Pedro Sánchez com a president d'Espanya / Gtres
9 de gener 2020, Redacció

L'avantprojecte de Llei de Mesures de Prevenció i Lluita contra el Frau Fiscal es troba actualment en fase d'aprovació parlamentària i estarà de nou sobre la taula del Govern liderat per Pedro Sánchez. Es tracta d'una normativa que, quan s’hagi aprovat, comportarà un increment impositiu de les operacions immobiliàries en l'IRPF, ITP, Imposat de Successions i Donacions i en l'Impost sobre el Patrimoni. T'expliquem en què consistirà aquesta destralada fiscal.

La tardor del 2018 es coneixia l'Avantprojecte de Llei de Mesures de Prevenció de Lluita contra el Frau Fiscal que advocava per modificar la base imposable de l'ITPAJD i de l'Impost de Successions i Donacions (ISiD), de tal manera que ja no serà el valor real dels immobles, sinó el valor de mercat entès com el preu més probable pel qual podria vendre's l'immoble. Però aquesta norma contempla moltes més coses, que desgranarem amb l’ajuda d’en José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico.

Canvis en la valoració d'immobles de cara a l'ITP i a l'ISiD

La base imposable d'aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles, sinó el seu valor de mercat. Es presumeix que es tracta del valor de referència aprovat per la Direcció General del Cadastre. De fet, des del 2015 Castella-la Manxa ja utilitza aquest nou valor de referència per motivar les comprovacions de valors, és a dir, les comprovacions que fa la CCAA per veure si s'ha pagat correctament l'ITP per la compra d'un immoble o l'ISiD per l'herència o donació d'una propietat.

És a dir, la Hisenda autonòmica ja no visitarà ni comprovarà in situ l'immoble venut, heretat o donat, sinó que la base imposable serà el valor de referència aprovat per Cadastre.

Aquest valor de mercat serà calculat a partir de preus de transaccions d'immobles, segons la informació facilitada per Notaris i Registradors. D’aquesta manera ja no caldrà visitar l'immoble i, per tant, no hi haurà necessitat de saber l'estat de conservació, materials utilitzats, si està reformat o no, etc.

Com s'ha dit, aquesta nova valoració de mercat serà el valor de referència del Cadastre i, per tant, afectarà tant  l'ITP com l'ISiD i l'Impost sobre el Patrimoni. Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor en comprar, heretar o rebre un habitatge en donació.

“Pel que fa a l'Impost sobre el Patrimoni, actualment els contribuents han de declarar els immobles que tinguin en propietat conforme al valor que sigui més alt d'aquests tres: el cadastral, el comprovat per l'Administració o el d'adquisició. L'aprovació de la nova Llei afegirà un quart valor, el de referència de Cadastre”, assenyala José María Salcedo. Aquest nou valor de mercat afectarà els qui tinguin immobles amb un valor d'adquisició o cadastral molt baix, ja que estaran obligats a tributar i abans no havien de fer-ho.

A més, aquest valor de referència oficial aprovat per Cadastre es considera cert a menys que es provi el contrari. D'aquesta manera, s'obligarà el contribuent a demostrar que l'immoble comprat o heretat té un valor de mercat inferior al que diu el Cadastre. És a dir, es traslladarà la càrrega de la prova, ja que fins ara era l'Administració qui havia de demostrar quin era el valor real d'un immoble en cas de discrepància amb el valor fixat pel contribuent. Quan entri en vigor la nova normativa, la càrrega de la prova l’assumirà el contribuent.

Canvis en l'IRPF en cas de pacte successori

La futura Llei de lluita contra el frau fiscal preveu eliminar el benefici fiscal que suposen els pactes successoris en l'IRPF. Mitjançant un pacte successori es permet ordenar l'herència futura a través d'un contracte, així com atribuir béns o drets a familiars abans de morir. El principal avantatge és que l’herència queda gravada amb l'Impost de Successions i Donacions, i no amb l'IRPF.

Amb la nova normativa, si s'aprova, l'adquirent dels immobles per pacte successori haurà de tributar a l'IRPF si transmet els béns abans que mori el causant.

Vegem-ho amb un exemple:

Pensem en un immoble adquirit pel causant per 200.000 euros fa anys i transmès per pacte successori pel seu valor actual (450.000 euros). Fins ara, aquesta propietat podia ser transmesa abans que morís el causant i el valor d'adquisició era de 450.000 euros. Així doncs, si abans que morís el causant es venia per exemple, per 500.000 euros, el guany obtingut, i pel qual calia tributar a l'IRPF, era tan sols de 50.000 euros.

No obstant això, amb la modificació legal que es preveu aprovar, la transmissió d'aquest immoble abans de la defunció del causant suposarà que el valor d'adquisició sigui de 200.000 euros. Amb això s'augmentarà considerablement el guany patrimonial per la qual tributarà aquest contribuent. En l'exemple proposat, aquest guany seria de 300.000 euros (500.000 euros menys 200.000 euros).

La comprovació de valors també li arribarà al venedor de l'immoble

L'Avantprojecte de llei també contempla que la comprovació de valors que es notifiqui al comprador d'un habitatge per sota del valor oficial també arribi als que van vendre o van transmetre l'immoble (donacions o herències).

És a dir, Hisenda aplicarà la nova valoració tant a qui transmet l'habitatge com a qui l'adquireix. En el cas dels venedors, hauran de pagar més IRPF perquè Hisenda considera que el valor d'escriptura no és el de mercat (és a dir, el valor de referència de Cadastre).

“A més, aquestes comprovacions de valors creuades podrien tenir també incidència en l'impost de plusvàlua municipal. Les transmissions realitzades en pèrdues, i que per tant no van tributar, de sobte podrien estar obligades a fer-ho com a conseqüència d'una nova valoració administrativa imposada al venedor. Això sí, l'estimació del recurs que presentin comprador o venedor contra la valoració administrativa beneficiarà les dues parts. Almenys Hisenda fomenta la solidaritat entre tots dos, perseguits per la mateixa causa”, comenta l'advocat Salcedo.