El Tribunal Suprem ha marcat un criteri molt favorable per als contribuents. Ha establert que el termini per reinvertir els diners obtinguts de la venda de l'habitatge habitual en una altre que estigui en construcció és de dos anys comptats des de la transmissió de la casa amb la finalitat de gaudir de l'exempció de l’IRPF per reinversió. És a dir, que els contribuents estaran exempts de tributar el guany patrimonial obtingut de la venda a la declaració de l'IRPF.
A més, és suficient que en aquest termini el contribuent reinverteixi l'import corresponent i sense necessitat que tingui el domini de la nova casa o que la construcció hagi conclòs (tanmateix, les obres han d’estar acabades abans de quatre anys des que s'inicia la inversió).
La sentència confirma la que va dictar el 21 de maig del 2019 el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, que va estimar el recurs d'una contribuent contra la negativa d'Hisenda a acceptar que reunia el requisit del termini de reinversió per aconseguir l'exempció. La dona va alienar el seu habitatge habitual el 8 de febrer del 2007 i en va comprar un de nou en construcció el 14 de febrer del 2007, l’escriptura notarial del qual va ser entregada el 9 d'abril del 2010.
La resolució recull que l'obligada tributària va reinvertir l'import obtingut en la compra d'un habitatge habitual en menys de dos anys des de l'alienació de l'anterior, però que el nou habitatge –que estava en construcció quan es va adquirir- no li va ser lliurada fins una mica més de tres anys després d'aquella transmissió.
El Suprem explica, d'acord amb la interpretació que realitza de la Llei i el Reglament de l'IRPF, que era procedent l'exempció perquè s’havia realitzat la reinversió en el termini de 2 anys, encara que la construcció no estigués conclosa ni s'hagués lliurat l'habitatge al contribuent. L'exempció per reinversió en l'adquisició d'habitatge habitual, en aquest cas concret, va ser de 86.066,92 euros, aplicada per la contribuent en l'autoliquidació de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques corresponent a l'exercici del 2007 i que havia estat negada per l'Administració Tributària.
José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, recorda que la Llei de l'IRPF preveu un termini per a la reinversió de dos anys des de la venda de l'anterior habitatge habitual. En aquests casos, el criteri d'Hisenda era l'oposat al del Suprem: consistia en el fet que no era suficient invertir l'import obtingut de la venda de l'anterior habitatge en la compra d'una altre en construcció, sinó que calia que el nou habitatge s'adquirís abans de dos anys.
Ara l'Alt Tribunal deixa clar en una sentència del 17 de febrer del 2021 (recurs 6309/2019) que el termini de reinversió és de dos anys i que no és necessari que en aquest termini es produeixi l'adquisició jurídica de la casa. Considera que l'única exigència prevista a la norma per gaudir de l'exempció en l'IRPF és que l'import obtingut de la venda es reinverteixi abans de dos anys a partir de la data d'aquesta venda.
“El Suprem assimila, a més, l'adquisició d'habitatge a la construcció. Això serà així sempre que les obres acabin en el termini no superior a quatre anys des de l'inici de la inversió. I això, segons disposaven els articles 54 i 55 del Reglament de l'IRPF en la seva redacció anterior al 1-1-2013”, assenyala Salcedo.
Qui podrà sol·licitar l'exempció per reinversió en habitatge
Podran sol·licitar aquesta exempció les persones que hagin obtingut un guany patrimonial de la venda de la seva casa habitual i que pensin invertir l'import obtingut en la compra d'una habitatge nou en construcció.
A més, aquesta sentència també empara els contribuents que s'hagin trobat en aquesta situació i que no poguessin gaudir d'aquest benefici fiscal quan tocava. “Aquests contribuents podran sol·licitar ara la rectificació de la seva autoliquidació i la devolució de l'ingrés indegut sempre que no hagi prescrit el dret a fer-ho, que actualment seria el cas dels exercicis 2016 i següents de l'IRPF”, sentència José María Salcedo.
El Suprem permet aplicar l'exempció en un habitatge comprat amb hipoteca
Una recent sentència del Tribunal Suprem també ha fixat un nou criteri sobre aquesta exempció de l'impost de l'IRPF en el cas de comprar un habitatge amb hipoteca. L'Alt Tribunal estima que és indiferent que els fons utilitzats per adquirir aquest habitatge provinguin de les quantitats obtingudes de la venda o d'un préstec hipotecari, en contra del criteri d'Hisenda.
En concret, l'Agència Tributària estima que només es consideren reinvertides les quantitats destinades a l'amortització del préstec hipotecari durant el termini de dos anys (anterior o posterior a la venda), fet que ja està previst a la normativa de l'IRPF. La resta de les quantitats, que normalment suposen la pràctica totalitat del préstec, no es consideren exemptes.
En definitiva, aquesta sentència també obre la porta als contribuents que en el seu moment només van poder declarar exempta una part del guany perquè Hisenda sols considerava com a quantitat reinvertida les quotes del préstec satisfetes en els dos anys següents a la venda de l'anterior habitatge. També els donaria la possibilitat de sol·licitar la devolució total dels imports destinats a la compra del nou habitatge habitual, encara que provinguessin de finançament aliè.
En què consisteix la reinversió per compra d'un altre habitatge habitual
Quan una persona ven el seu habitatge habitual, el guany que obté l’ha de declarar a l'IRPF, tret que l'import obtingut el reinverteixi en la compra d'una altra casa habitual. Així, el contribuent s'estalvia els impostos que van del 19% al 26% del guany obtingut.
Els guanys aconseguits amb la venda de l'habitatge habitual s’han d'integrar a la base imposable de l'estalvi i tributaran al tipus fix del 19% fins a 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros fins a 200.000 euros) i del 26% (a partir de 200.000 euros). No obstant això, si els diners obtinguts de la venda s'inverteixen en la compra d'una altra casa, llavors el contribuent està exempt del pagament d'IRPF.
