Un dels beneficis fiscals més emprats pels contribuents espanyols és l'exempció per reinversió en habitatge habitual previst a la llei de l'IRPF. Tot i això, l'Agència Tributària intenta per tots els mitjans limitar-ne l'aplicació. De cara al final de la campanya de l'IRPF, convé saber quins són els supòsits en què és possible aplicar aquest benefici a l'empara del Suprem i en quins casos toca barallar-se amb Hisenda.
Què és l'exempció per reinversió en habitatge habitual
Es tracta d'un benefici fiscal previst a la llei de l'IRPF que permet aplicar l'exempció per compra d'habitatge habitual a les persones que hagin venut casa seva i en el termini de dos anys anteriors o posteriors a aquesta venda reinverteixin l'import obtingut (no el guany obtingut) per comprar-ne una altra. És a dir, els contribuents estan exempts de tributar el guany patrimonial obtingut de la venda a l'IRPF.
Es considera un habitatge habitual el que es va habitar en el termini d'un any des de la compra o l'adquisició i durant un període ininterromput de tres anys. A més, ha d’haver constituït l'habitatge habitual del contribuent fins a almenys un termini de dos anys anteriors a la venda.
L'import obtingut de la venda de la casa anterior s'ha de reinvertir en la compra de la nova, encara que es pot reinvertir tot o parcialment. José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, assenyala que, si es reinverteix tot l'import, l'exempció del guany serà total.
Tot i això, diverses sentències del Tribunal Suprem han flexibilitzat aquests requisits i permeten l'aplicació d'aquesta exempció en situacions que abans no era possible.
Què opina el Suprem sobre l'exempció per reinversió en habitatge habitual
Hi ha diverses sentències noves del Suprem que permeten al contribuent aplicar-se aquest benefici fiscal en contra del criteri d'Hisenda:
1. Aplicació quan el nou habitatge es compra mitjançant una hipoteca
El Suprem, mitjançant sentència d'1 d'octubre del 2020 (recurs 1056/2019), va fixar un nou criteri sobre l'exempció de l'impost de l'IRPF per reinversió en habitatge. El criteri d'Hisenda considera només com a quantitats reinvertides en el nou habitatge habitual les quotes del préstec hipotecari pagades en els dos anys següents (o anteriors) a la venda de l'anterior residència habitual o bé si hi va haver algun abonament parcial en el moment de la compravenda, però res més. José María Salcedo explica que la sentència del Suprem deixa clar que cal considerar reinvertit l'import total destinat a la compra del nou habitatge habitual, independentment de si la totalitat o gran part s'ha obtingut mitjançant una hipoteca.
“Estem davant d'un criteri segur, que poden aplicar els contribuents a la declaració d'IRPF i que pot motivar la sol·licitud de rectificació i devolució d'ingressos indeguts de declaracions presentades en els darrers quatre anys, quan no es va aplicar l'exempció sobre el total import reinvertit perquè provenia del mateix de finançament aliè”, afegeix el soci d'Ático Jurídico.
A la sentència, el Suprem fixa la doctrina casacional següent: “Per aplicar l'exempció per reinversió regulada a l'article 36 del TRLIRPF de 2004 i al 39.1 Reglament de l'Impost -reial Decret 1775/2004, de 30 de juliol-, no cal emprar en la seva totalitat els diners obtinguts de la venda de l'anterior habitatge, sinó que n’hi prou aplicant amb la mateixa finalitat els diners d’un préstec d'un tercer, ja sigui directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent del immoble és suficient amb aplicar per a la mateixa finalitat diners prestats a un tercer, ja sigui directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble”.
2. Aplicació, encara que l'habitatge (en construcció) no es lliuri en el termini de dos anys
El Tribunal Suprem va tenir un criteri molt favorable per als contribuents a la sentència de 17 de febrer de 2021 (recurs 6309/2019). Va establir que el termini per reinvertir els diners obtinguts de la venda de l'habitatge habitual en un altre que estigui en construcció és de dos anys comptats des de la transmissió de la casa, a fi de gaudir de l'exempció per reinversió a l'IRPF i, per tant, els contribuents estaran exempts de tributar el guany patrimonial obtingut de la venda a l'IRPF.
A més, n'hi ha prou que en aquest termini el contribuent reinverteixi l'import corresponent i sense necessitat que adquireixi la propietat de la nova casa o que la construcció hagi conclòs (tot i que les obres han de concloure en un termini no superior a quatre anys des que s’inicia la inversió).
La sentència confirma la dictada a data de 21 de maig del 2019 pel Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, que va estimar el recurs d'una contribuent contra la negativa d'Hisenda a acceptar que reunia el requisit del termini de reinversió per aconseguir l'exempció. La dona va alienar el seu habitatge habitual el 8 de febrer del 2007, va iniciar la inversió d'un de nou en construcció el 14 de febrer del 2007 i se li va ser lliurar mitjançant escriptura notarial el 9 d'abril del 2010.
En quins casos toca barallar-se amb l'Agència Tributària
Salcedo recorda que encara hi ha supòsits dubtosos no aclarits pels Tribunals i en què el contribuent s'haurà de barallar amb Hisenda. De totes maneres, per sort del contribuent, l'expert assegura que hi ha argumentació sobrada per lluitar l'aplicació de l'exempció en els casos següents:
Adquisició d'habitatge acabat més enllà del termini de dos anys
És el cas del contribuent que compra l'habitatge més enllà del termini de dos anys anteriors o posteriors a la venda de casa anterior. El Suprem ha deixat clar que el termini de dos anys és per reinvertir en habitatge, no per adquirir-ne un de nou, de manera que això mateix es podria aplicar a habitatges ja acabats. Aleshores, seria possible aplicar la reinversió per les quantitats lliurades “a compte”, durant els dos anys anteriors o posteriors a la venda de l'anterior casa, independentment que s'acabi adquirint en aquest termini.
“Si un contribuent esgota el termini de reinversió i entrega una gran quantitat “a compte” per a la compra d'un nou habitatge que finalment adquireix passats els dos anys, no hi hauria d'haver problemes per permetre-li l'aplicació de l'exempció. Això es deu al fet que la reinversió s'hauria produït en el termini de dos anys”, defensa Salcedo, que afegeix que el nou habitatge s'hauria de comprar jurídicament en el termini de quatre anys després de la inversió realitzada.
Es tracta d'un criteri discutit per Hisenda, de manera que el soci d’Ático Jurídico recomana tributar d'acord amb el criteri d'Hisenda i sol·licitar posteriorment la rectificació de l'autoliquidació i la devolució d'ingressos indeguts.
Què passa en cas de divorci amb la persona que abandona l’habitatge habitual
És una situació dubtosa perquè als contribuents que hagin abandonat l'habitatge habitual per una decisió judicial, Hisenda els nega l'aplicació de l'exempció si han passat més de dos anys des que van deixar de viure a l'habitatge anterior. Per què? Perquè aquest habitatge hauria deixat de ser l'habitual.
Per a Salcedo, es tracta d'una decisió tremendament injusta perquè aquests contribuents no van tenir l'opció de vendre l'habitatge habitual després de deixar de viure-hi, ja que es va atribuir a l’excònjuge i als fills per decisió judicial.
“A més, es dona la paradoxa que la llei sí que permet a aquests contribuents continuar aplicant la deducció per inversió en habitatge, malgrat que ja no hi resideixin, sempre que l’habitatge s’adquirís abans del 2013 i contribueixin al pagament del préstec hipotecari”, assenyala l'advocat.
Segons la seva opinió, el que és prudent és tributar d'acord amb el criteri d'Hisenda i sol·licitar posteriorment la rectificació de l'autoliquidació presentada.
Compte amb la sol·licitud de la rectificació
Salcedo recorda que hi ha un escull per als contribuents que vulguin tributar d'acord amb el criteri d'Hisenda i després sol·licitar la rectificació, atès que Hisenda ho considera una opció tributària, és a dir, que només es pot sol·licitar la rectificació quan encara estigui dins del termini per presentar la declaració de l’IRPF.
"Sempre que sigui possible, serà millor sol·licitar la rectificació abans que finalitzi el termini de presentació de la declaració d'IRPF (30 de juny de cada exercici)", sosté el soci d'Ático Jurídico, i afegeix que, si no és possible, és força discutible la qualificació de l'exempció per reinversió en habitatge com una opció tributària. “Hi ha arguments per sol·licitar també la rectificació en aquests casos, encara que caldrà estar preparat per argumentar, en primer lloc, que no estem davant d'una veritable opció tributària”, sentencia.
