A l'hora de comprar un habitatge, cal fer una inspecció minuciosa del seu estat. Una aparença correcta pot amagar vicis ocults o desperfectes el cost de reparació dels quals pugui incrementar notablement el preu de compra. El problema és que moltes vegades no són visibles fins que no passa un temps. Es poden reclamar? T'ho expliquem.
Què són els vicis ocults d’un habitatge casa?
Els vicis ocults d'un habitatge són defectes imperceptibles en primera instància i que, si s’haguessin conegut, podrien haver influït en la compra; potser no s’hauria realitzat o, en cas que l'interès persistís, es podrien haver ofert menys diners.
Per exemple, es compra una casa que sembla que estigui en bon estat i apareixen humitats al cap de poques setmanes o mesos. No és casualitat, ja que segurament el propietari ha omès aquesta informació per poder vendre-la.
Quins són els vicis ocults més comuns en una casa?
Els vicis ocults més comuns són:
- Goteres, filtracions i humitats
- Errors en el sistema elèctric o en les preses de corrent
- Esquerdes i fissures en envans i murs
- Fallades a l'estructura de l'habitatge
- Canonades en mal estat
- Acabats
Què cal fer en cas de vicis ocults a l’habitatge?
Cal distingir entre dos tipus de vicis ocults. Els que permeten l'ús parcial de l'habitatge i els que el fan inservible.
Si la casa és inservible perquè té defectes i desperfectes que la converteixen en inhabitable, el comprador pot demandar al venedor, que estarà obligat a tornar-li l’import de l’operació més una compensació pels danys i perjudicis ocasionats.
Si l'habitatge permet un ús parcial, com a l'exemple anterior de les humitats, el comprador podrà posar una demanda perquè el venedor li aboni una quantitat per poder solucionar aquest vici ocult.
Què cal fer amb els vicis ocults en obra nova?
Els vicis ocults també poden aparèixer en cases d’obra nova i es poden reclamar. "Es poden dur a terme contra el venedor, el promotor, el constructor, la direcció tècnica, la direcció facultativa, etc. És a dir, es pot reclamar a totes les persones físiques o jurídiques involucrades", assenyala César García, director d’Acounsel Abogados.
Quant de temps hi ha per reclamar?
“Durant els deu anys posteriors a la data de recepció de l'obra es podran reclamar els danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes que n’afectin els fonaments. Per exemple, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici”, afegeix l'advocat.
A més, durant tres anys després del lliurament es poden reclamar els danys causats a l'edifici per vicis ocults o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat.
"El constructor també respondrà dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres en el termini d’un any", conclou García.
Vicis ocults en habitatge de segona mà: temps per reclamar
Si els vicis ocults apareixen en un habitatge de segona mà, és a dir, el que es compra a un particular, tens sis mesos de termini des de la presa de possessió per presentar una queixa al comprador, però s’hauria de fer com més aviat millor, atès que així es reforça la connexió entre el defecte i l'estat de l'habitatge previ a la compra. Si deixes que passi molt de temps, serà més complicat demostrar-ho.
Hauràs de comunicar el vici ocult al venedor per escrit (el millor és fer-ho per burofax). Al missatge hauran d'aparèixer els defectes i el termini per solucionar-los. Si el venedor es mostra conforme, problema solucionat. Tot i això, el més freqüent és que no s'arribi a un acord. El millor és posar-se a les mans d'un advocat expert en dret immobiliari.
Requisits per reclamar per vicis ocults
No tots els vicis ocults es poden reclamar i, encara que hi siguin, pot haver-hi un buit legal que operi a favor del venedor. Aquests són els requisits.
- El defecte o el vici ocult ha de ser previ a la compravenda: cal demostrar que el vici ocult ja hi era en el moment de la compravenda. En cas contrari, la reclamació no serà efectiva. De nou, el millor és deixar-se aconsellar per un professional qualificat.
- El vici ocult ha de ser greu: el defecte ha de ser tan important que, en cas que s'hagués conegut abans, no s'hauria comprat l'habitatge o s'hauria ofert un import inferior.
- Si el vici ocult estava a la vista durant les visites prèvies a la formalització de l’operació, és a dir, si és fàcilment detectable, en principi no es podrà reclamar.
Consells per evitar els vicis ocults
Comprar un habitatge és un dels moments més importants de la vida; suposa un desemborsament de diners molt elevats i s'hi inverteix molta il·lusió. Per això, tota previsió és poca. Alguns arquitectes ofereixen els seus serveis per acompanyar el comprador a les visites. Aquesta serà una manera d’assegurar-te que un professional qualificat examini la casa a consciència i t’estalviaràs sorpreses desagradables.