Abans, en comprar un habitatge calia abonar uns impostos sobre la base del que havia costat. Ara, però, cal pagar-los en relació amb el preu de mercat estipulat per la Direcció General del Cadastre. Això és el nou valor de referència cadastral i està en vigor des del passat 1 de gener de 2022. Quins efectes té? En què consisteix? T'ho expliquem.
Valor de referència del Cadastre d'un habitatge el 2022
És el valor que dóna la Direcció General del Cadastre a un immoble. S'obté en fer una anàlisi dels preus de totes les compravendes que es realitzen davant de notari en funció de les dades de cada propietat que aparegui al cadastre immobiliari.
Fins l'entrada en vigor de la llei 11/2021 de 9 de juliol, l'Impost sobre Transmissions Patrimonials per compravenda d'immobles tenia com a base imposable el valor real de l'immoble i la inconcreció d’aquest valor real era font de bona part de litigis relatius a aquest impost. Sobre aquest tema, el Tribunal Suprem ha manifestat que no existeix un valor real, entès aquest com un caràcter de les coses, i ha establert com a doctrina jurisprudencial que, quan hi hagi un mercat dels béns del producte en qüestió, el valor real coincideix amb el valor de mercat”, explica César García, director d'Acounsel Abogados .
El valor de referència és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral, com ara la localització, la superfície, l'ús, etc. Cal destacar que en cap cas no superarà el valor de mercat i, per això, s'aplicarà un factor de minoració per determinar-lo.
Què són els factors de minoració?
Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles que garanteixen que el valor de la propietat no superi els valors de mercat.
El valor de referència del Cadastre afecta l'IBI?
No afecta l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) ni la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.
A quins impostos afecta el nou valor de referència?
El valor de referència del Cadastre servirà com a base imposable de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), Actes Jurídics Documentats (AJD) i sobre el de Successions i Donacions (ISD) en aquelles operacions regulades amb aquesta tributació, cosa que incidirà en el valor d'adquisició i transmissió en impostos com l'IRPF i la plusvàlua municipal.
Com hem dit abans, el valor de referència no pot superar el valor de mercat. De manera que, segons el Cadastre, el seu ús com a base imposable no implica un augment del pagament d'impostos.
No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada per una propietat són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable el valor més alt. És a dir, el valor de referència de l’immoble és la base mínima de tributació en aquests impostos.
A quines cases i immobles afecta el valor de referència?
El valor de referència només podrà afectar l’ITP pel que fa a habitatges adquirits a partir de l'1 de gener de 2022, i en cap cas tindrà efectes sobre el patrimoni preexistent.
Diferències entre el valor cadastral i el de referència
El valor cadastral dels immobles s'actualitza per les lleis de pressupostos generals de l'Estat i serveix de base imposable a l'IBI. És una dada privada i la revisió es produeix, en el cas d'immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.
El valor de referència dels immobles es determinarà any rere any, simultàniament a tots els municipis i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD), i sobre Successions i Donacions. Serà de domini públic i es podrà consultar a la seu electrònica del Cadastre .
Com se sap el valor de referència cadastral?
El valor de referència cadastral s'establirà anualment per aplicació de mòduls de valor mitjà basats en els preus de totes les compravendes d'immobles realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.
Aquests mòduls s'assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori (ja siguin habitatges, finques rústiques, oficines o locals, entre d'altres) i utilitzaran com a base els preus mitjans de les operacions de compravenda.
En el cas de béns immobles urbans (cases, locals, etc.), es calcularà el valor de referència d'un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l'àmbit en què s'ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s'emprarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.
En el cas d'immobles rústics sense construcció, com seria el cas de parcel·les, el valor de referència es calcularà també a partir del mòdul de valor mitjà i es tindran en consideració les seves característiques, la localització i els factors agronòmics i socioeconòmics que s'estipulin a l'informe anual del Cadastre, que està disponible a la seva seu electrònica.
Abans d’aprovar-se, les resolucions se sotmeten a audiència col·lectiva perquè s’hi puguin fer al·legacions. Un cop aprovades, es disposa d'un mes per interposar una reclamació davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o un recurs de reposició davant de la Direcció General del Cadastre.
Com puc veure els preus de la meva zona al Cadastre?
Per veure els preus mitjans de qualsevol zona d'Espanya, cal entrar a la pàgina web del Cadastre i accedir als mapes de valors urbans. Un cop allà, pots buscar la informació per:
- Referència cadastral de l’immoble
- Informació sobre la propietat: ciutat, carrer, número, etc
- Coordenades
- Codi registral únic
Com puc saber el nou valor de referència cadastral?
Pots consultar el nou valor de referència cadastral per tres vies: Internet, presencial o telefònica.
Accés al valor de referència cadastral en línia
Pots consultar i certificar el valor de referència d'un immoble per Internet a la web del Cadastre. Per accedir a la consulta, necessites el DNI, certificat digital o Cl@ve. Si ets titular cadastral, també pots conèixer els elements que s'han aplicat per arribar al valor fixat.
Accés al valor de referència cadastral per telèfon
Pots informar-te del valor de referència cadastral trucant al 91 387 45 50 o al 902 37 36 35. Necessitaràs el DNI per obtenir la informació.
Accés al valor de referència cadastral de manera presencial
També pots acudir a les gerències del Cadastre sol·licitant cita prèvia a través dels telèfons anteriors. Necessitaràs el DNI per fer el tràmit.
Què puc fer si no aprovo el valor de referència de casa meva
La impugnació del valor de referència només es pot fer quan tingui efecte fiscal i sigui la base imposable de l'ITP, l'AJD o l'impost sobre successions i donacions.
Segons la Direcció General del Cadastre, els afectats podran sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació i interposar un recurs de reposició davant de l'Administració tributària o una reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional contra la liquidació.
Quan entra en vigor el nou valor de referència cadastral?
El nou valor de referència cadastral va entrar en vigor l' 1 de gener de 2022. Des de llavors, és la base imposable d'impostos com l'ITP, que es paga en comprar un habitatge de segona mà, l'impost de successions i donacions o l'impost sobre el patrimoni.
Quins impostos es paguen en comprar una casa el 2022?
Els impostos per a la compra d'habitatge el 2022 són:
- Per a habitatges nous, cal pagar el 10 % d'IVA.
- L'AJD, que depèn de cada comunitat autònoma i que cal pagar en compravendes de cases noves i de segona mà.
- Per als habitatges de segona mà, l'impost sobre les transmissions patrimonials (ITP). L'import depèn del percentatge que s'aplica sobre el preu escripturat i de la comunitat autònoma
Com puc saber el valor cadastral sense ser propietari de l’immoble?
Pots conèixer el valor cadastral d'un habitatge o immoble amb el darrer rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), ja que apareix en aquest document. També pots trucar al 902 37 36 35 o al 91 387 45 50 per demanar aquesta informació.
Què és la referència cadastral i com la puc trobar?
La referència cadastral és l'identificador oficial i obligatori dels immobles. Consisteix en un codi format per vint caràcters assignat pel Cadastre. No hi ha dues referències iguals. És com el DNI dels immobles.
Es pot trobar als documents següents :
- Consulta o certificació cadastral electrònica, obtinguda a través de la Seu Electrònica del Cadastre
- Certificat del Cadastre emès per les Gerències
- Darrer rebut de l'IBI
- Certificat emès per l'ajuntament, si és el cas
- A les escriptures públiques en què consti la referència cadastral o mitjançant informació del Registre de la Propietat, si és que hi és