Els termes de superfície útil i superfície construïda estan regulats i recollits a l'ordre ministerial ECO 805/2003 sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets amb certes finalitats financeres.
Tenir clara la diferència entre els dos conceptes és fonamental per no confondre's a l'hora de comprar o llogar un habitatge. Per això definirem i respondrem algunes de les preguntes més rellevants sobre el tema.
Què és la superfície útil?
La superfície útil fa referència a tota l’àrea de l’habitatge sense tenir en compte els murs, els pilars o altres elements no prescindibles. En resum, i per exemplificar, es relaciona amb tot el que es podria trepitjar, inclosos els armaris de paret o els murs entre habitacions, ja que en un moment donat es podrien treure. Aquesta mesura està delimitada per la cara interior dels murs perimetrals i sobre els quals es podria caminar físicament.
La superfície útil d'una casa també inclou el 50 % de l'espai de balcons, terrasses, patis o estenedors si estan coberts, a més de qualsevol element privatiu exterior. En cas que aquests elements no estiguin descoberts, no compten com a superfície útil.
Quins elements no s'inclouen a la superfície útil?
No es considera superfície útil:
- L'espai ocupat en planta per tancaments interiors fixos, pels elements estructurals verticals i per les canalitzacions o conductes amb secció horitzontal superior als 100 centímetres quadrats
- La superfície del sòl l'alçada lliure de la qual sigui inferior a 1,5 metres
La superfície útil serveix per saber l’espai habitable de la casa, és a dir, els metres útils que té.
Què és la superfície construïda?
La superfície construïda és la que mesura l'habitatge complet: la suma de la superfície útil més l'ocupada pels murs perimetrals i tot allò que està dins del perímetre de la casa. En aquesta ocasió sí que es compten els elements estructurals verticals, les canalitzacions i tot allò inclòs a la superfície útil.
La superfície construïda és la que es reflecteix al cadastre i es fa servir per a la valoració de l'immoble. També apareixerà la superfície construïda amb elements comuns, a partir dels quals es calcula l'Impost de Béns Immobles (IBI) i el coeficient de participació de l'habitatge a la comunitat de propietaris, que serveix per determinar la quota de la comunitat.
La superfície construïda amb repartiment de zones comunes
Aquesta superfície és la suma dels metres construïts més les zones comunes, com ara el portal, els passadissos comunitaris, l'ascensor, la porteria, les cambres d'instal·lacions, el replà, etc. Aquestes zones es troben en règim de copropietat per a tots els veïns del mateix edifici.
Com es pot saber la superfície útil i la superfície construïda?
Per calcular la superfície útil pots considerar diverses opcions:
- Mesura els metres d'amplada i llargada de cada estança de l'habitatge i posteriorment suma el total d'aquest càlcul.
- Resta l’àrea de superfície estructural dels metres construïts totals.
En general, la via més ràpida i directa per conèixer la superfície d'un immoble és preguntar-ho al propietari o l’agència encarregada de la venda. Una altra opció podria ser acudir al Registre de la Propietat i demanar la nota simple de l'habitatge, que et donarà accés a dades com el número identificador de l'immoble, una descripció de l'habitatge (que inclou la superfície i la referència cadastral), qui són els titulars de l’immoble o si té càrregues econòmiques.
També tens l’alternativa de consultar el cadastre, on es reflectirà la superfície cadastral i s'hi inclouran els elements comuns.
Quina diferència hi ha entre metres construïts i útils?
La principal diferència entre la superfície útil i la superfície construïda són els metres aprofitables. La superfície construïda sempre serà més gran que la útil: en termes generals, es calcula que la diferència entre la superfície útil i la construïda varia entre un 15 i un 25 % aproximadament.
Mentre que la superfície útil fa referència a l’espai disponible, és a dir, als metres habitables, la superfície construïda hi afegeix tots aquells elements que no són aprofitables.
Aquestes diferències no només afecten quants metres podràs utilitzar de l’habitatge, sinó també qüestions com la fiscalitat del propi habitatge: necessitaràs conèixer aquestes xifres per sol·licitar una taxació o per demanar una hipoteca, entre altres accions.