La Govern de la Generalitat ha pactat limitar la compra especulativa d'habitatge amb la modificació de la llei d'urbanisme. S'aplicarà a zones de mercat tensionat i mentre tinguin aquesta condició, i l'objectiu és que els consistoris ho apliquin abans de les eleccions municipals del 2027.
Entre les mesures d'aquestes noves limitacions hi ha que els petits propietaris podran adquirir fins a 4 habitatges al seu municipi de residència habitual, sempre que els lloguin segons l'índex de preus topat, o bé per a residència habitual pròpia o de familiars fins a segon grau.
Els grans propietaris no podrien adquirir pisos, podrien comprar edificis sencers, encara que el lloguer dels pisos ha de ser residencial i amb el preu topat. Una altra mesura és que tant petits propietaris com grans podran adquirir segones residències a altre municipi que no sigui el de residència habitual, però no es podran posar de lloguer.
Aquestes decisions xoquen amb l'opinió dels experts immobiliaris, que fa temps que s'oposen a les regulacions de l'administració sobre l'habitatge.
La compra especulativa a Catalunya
La compra especulativa, en termes generals, es produeix quan un actiu immobiliari s'adquireix amb la principal intenció de revendre'l a curt termini aprofitant una pujada de preus, més que per generar ús residencial o ingressos recurrents via lloguer.
Per a Robin Decaux, CEO i cofundador d'Equito, és important entendre que l'especulació no sorgeix al buit. Sol aparèixer quan hi ha un fort desequilibri entre oferta i demanda. "A Catalunya, i especialment a Barcelona, portem anys amb una oferta limitada, menys de tres mesos d'estoc disponible a algunes zones, mentre la demanda es manté elevada. Quan un mercat combina escassetat estructural, pressió demogràfica i atractiu internacional, l'actiu habitatge es percep com a refugi i això incentiva comportaments oportunistes", opina.
Però convé no simplificar el fenomen: "el problema de fons no és l'existència d'inversors, sinó la falta sostinguda de nova oferta accessible que equilibri el sistema", segons l'expert.
Qui sol especular amb l'habitatge a Catalunya?
No hi ha un únic perfil. Es pot tractar des de petits inversors individuals que busquen rotacions ràpides fins a actors amb més capacitat financera que detecten oportunitats de revaloració a zones tensionades.
A Equito esmenten que convé distingir entre inversió productiva i especulació purament oportunista. "Hi ha models d'inversió que compren, rehabiliten i posen de lloguer actius que estaven fora del mercat, contribuint a augmentar l'oferta efectiva. I n'hi ha d'altres que es limiten a retenir o rotar actius buscant una plusvàlua ràpida".
De manera que l'expert creu que ficar-ho tot a la mateixa categoria pot generar confusió i dificultar una anàlisi rigorosa del problema.
“Corregir el desequilibri estructural del mercat”
La mesura del Govern no és la solució al problema d'accés a l'habitatge per als experts. Decaux especifica que qualsevol mesura que s'adopti s'hauria de centrar a corregir el desequilibri estructural del mercat.
Doncs, penalitzar conductes sense augmentar l'oferta pot tenir efectes limitats o fins i tot contraproduents si redueix encara més l'estoc disponible. Per a l'expert, la clau és actuar sobre els incentius del sistema: facilitar la construcció i la rehabilitació d'habitatge, reduir els colls d'ampolla reguladors que retarden projectes durant anys, incentivar la posada en lloguer d'habitatge infrautilitzat i aportar estabilitat jurídica a mitjà termini. "Quan el mercat percep previsibilitat i més disponibilitat d'actius, la pressió especulativa tendeix a moderar-se de manera natural", opina.
Per a Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari de referència a Barcelona, la limitació a la compra especulativa suposa “una intervenció inèdita que altera la base del mercat”. Segons explica, “per primera vegada a Espanya s'estableix quants habitatges pot comprar un ciutadà i això introdueix un nivell d'incertesa que molts propietaris no estan disposats a assumir”.
Unsain subratlla que els principals afectats no seran els fons, sinó les famílies que compren un habitatge addicional com a forma d'estalvi o com a suport futur per als fills.
Més contundent és Arantxa Goenaga, advocada i sòcia d'AF Legis i experta en dret immobiliari, “la mesura no té base legal i suposaria una greu vulneració dels drets de propietat i llibertat d'empresa reconeguts per la Constitució”. La jurista recorda que l'especulació immobiliària no està tipificada ni prohibida a l'ordenament jurídic espanyol i que qualsevol limitació a la compravenda requeriria una reforma legislativa autonòmica compatible amb la normativa estatal i europea.
