La crisi ferroviària continua, encara que amb menys aturades, però cada cop són més les persones que opten per altres sistemes de transport per desplaçar-se. Els experts opinen que hem de tenir una infraestructura ferroviària o de mobilitat de qualitat o, altrament, això pot incidir directament al sector immobiliari.
Anna Gener, la CEO de Savills Barcelona, va expressar fa uns quants mesos al Col·legi d'Economistes de Catalunya que "fins que Rodalies no funcioni correctament, no resoldrem el problema de l'habitatge a Catalunya". Per tant, ja és un problema de base que ha de ser resolt per a accedir a un habitatge digne i de qualitat a la comunitat.
“Limitació de la mobilitat quotidiana”
Analitzant aquesta crisi, que també entra directament a l'immobiliari, Vicenç Hernández Reche, economista i doctor en Psicologia Econòmica, i vinculat al sector immobiliari, destaca que una xarxa ferroviària de baixa qualitat limita la mobilitat quotidiana i redueix l'accessibilitat constant entre zones residencials i centres d'activitat econòmica.
Aquesta crisi ferroviària provoca llavors “una concentració més gran de la demanda immobiliària a Barcelona i la seva àrea metropolitana immediata, pressionant a l'alça els preus i dificultant la desconcentració urbana”, comenta. Alhora, opina que frena el desenvolupament residencial a territoris que, amb una connectivitat eficient, podrien atraure població i inversió eliminant la congestió immobiliària i millorant la qualitat de vida general.
En termes agregats, el transport i les infraestructures actuen com un factor estructural que condiciona el valor del sòl, “la viabilitat de nous projectes i la competitivitat territorial de Catalunya”.
Per la seva banda, Leonardo Cromstedt, president de Keller Williams Espanya-Andorra, esmenta que la crisi ferroviària ha tornat a evidenciar les mancances del sistema de transport i pot tenir determinat impacte al mercat de l'habitatge.
A alguns municipis de l'àrea metropolitana de Barcelona, com ara l'Hospitalet de Llobregat, Badalona o Sabadell, on una part molt rellevant dels desplaçaments diaris es fa per ferrocarril, “els accidents, les vagues, les limitacions de velocitat i les interrupcions estan afectant la percepció d'accessibilitat”, segons Cromstedt. Parlem d'àrees que tradicionalment oferien habitatges més assequibles precisament perquè el temps de desplaçament fins el centre era raonable, “i quan aquesta equació es trenca, part de la demanda s'ho pensa dues vegades i, a curt termini, resta atractiu a aquestes ubicacions”.
“Més interès per habitatges connectats via metro o autobús”
Una bona mobilitat és necessària, ja que avui dia la compra d'habitatge es fa fora de la gran ciutat.
Leonardo Cromstedt ha vist com, des del començament de l'any, ha augmentat la sensació d'inestabilitat entre els usuaris habituals del tren. "A Catalunya, diversos episodis a Rodalies han elevat el volum d'incidències i han reactivat el debat sobre la fiabilitat del transport metropolità, fet que ja es comença a reflectir també al comportament del mercat residencial".
L'expert destaca que, durant les últimes setmanes, s'observa un interès més gran per habitatges més ben connectats mitjançant autobús, metro o altres alternatives urbanes, mentre que algunes zones perifèriques mostren un ritme d'operacions més contingut.
“Aquest canvi no respon tant a una modificació estructural de la demanda com a una reacció lògica davant la incertesa: quan els desplaçaments diaris es compliquen, el comprador tendeix a prioritzar ubicacions que li donin més seguretat a les seves rutines”, puntualitza.
Tot i això, Cromstedt reconeix que sol ser quelcom de temporal, com es va veure a la pandèmia, i al pas dels mesos el mercat es torna a equilibrar. "A la pràctica, la majoria de les decisions de compra continuen guiant-se per factors més estables -pressupost, necessitats familiars o proximitat a l'ocupació-, per la qual cosa és previsible que, a mesura que es redueixin les incidències, el mercat recuperi patrons de demanda més habituals", segons el president de Keller Williams Espanya-Andorra.
Efecte sobre estoc i compra d'habitatge de la crisi de Rodalies
Des d'una perspectiva de mercat, Vicenç Hernández Reche creu que la infraestructura ferroviària deficient redueix l'estoc efectiu d'habitatge, és a dir, aquell que resulta realment atractiu i funcional per a les llars. Això restringeix les opcions de compra, especialment per a classes mitjanes, i agreuja el desequilibri entre oferta i demanda a les zones més ben connectades.
"Sense una millora substancial del transport, les polítiques d'augment d'oferta tendeixen a ser poc eficients, ja que el problema no és només quantitatiu sinó també de localització, en concentrar-se l'oferta a zones molt concretes, generant un desequilibri poblacional amb repercussions negatives variades". En conseqüència, es reforça un escenari de preus elevats i accés cada cop més limitat a l'habitatge.
Per a l'expert de Keller Williams, la demanda encara és sòlida, però té una oferta limitada, i quan la mobilitat falla, molts compradors tendeixen a concentrar-se encara més a ubicacions ben connectades i amb serveis consolidats.
