La crisis ferroviaria no solo está provocando que cada vez más personas optenpor otros sistemas de transporte para desplazarse, sino que tiene una vertiente inmobiliaria. Los expertos opinan que debemos tener una infraestructura ferroviaria o de movilidad de calidad o, de lo contrario, puede incidir directamente en el mercado de la vivienda.
Anna Gener, la CEO de Savills Barcelona, expresó, hace algunos meses en el Colegio de Economistas de Cataluña, que "hasta que Cercanías no funcione correctamente, no resolveremos el problema de la vivienda". Por tanto, es ya un problema de base que debe ser resulto para acceder a una vivienda digna y de calidad en la comunidad.
“Limitación de la movilidad cotidiana”
Analizando esta crisis, que también entra directamente en el inmobiliario, Vicenç Hernández Reche, economista y doctor en Psicología Económica, y vinculado al sector inmobiliario, destaca que una red ferroviaria de baja calidad limita la movilidad cotidiana y reduce la accesibilidad constante entre zonas residenciales y centros de actividad económica.
Esta crisis ferroviaria provoca entonces “una mayor concentración de la demanda inmobiliaria en Barcelona y su área metropolitana inmediata, presionando al alza los precios y dificultando la desconcentración urbana”, comenta. Al mismo tiempo, opina que frena el desarrollo residencial en territorios que, con una conectividad eficiente, podrían atraer población e inversión eliminando la congestión inmobiliaria y mejorando la calidad de vida general.
En términos agregados, el transporte e infraestructuras actúan como un factor estructural que condiciona el valor del suelo, “la viabilidad de nuevos proyectos y la competitividad territorial de Cataluña”.
Por su parte, Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España-Andorra, menciona que la crisis ferroviaria ha vuelto a evidenciar las carencias del sistema de transporte, que pueden tener cierto impacto en el mercado de la vivienda.
Determinados municipios del área metropolitana de Barcelona, como L’Hospitalet de Llobregat, Badalona o Sabadell, donde una parte muy relevante de los desplazamientos diarios se realiza por ferrocarril, “los accidentes, huelgas, limitaciones de velocidad y las interrupciones están afectando a la percepción de accesibilidad”, según Cromstedt. Hablamos de áreas que tradicionalmente ofrecían viviendas más asequibles precisamente porque el tiempo de desplazamiento al centro era razonable, “y cuando esa ecuación se rompe, parte de la demanda se lo piensa dos veces y, a corto plazo, reste atractivo a estas ubicaciones”.
“Mayor interés por viviendas conectadas vía metro o autobús”
Una buena movilidad es necesaria, pues hoy en día gran parte de las compras de viviendas se realizan fuera de la gran ciudad.
Leonardo Cromstedt ha visto cómo, desde principios de año, ha aumentado la sensación de inestabilidad entre los usuarios habituales del tren. “En Cataluña, varios episodios en Rodalies han elevado el volumen de incidencias y han reactivado el debate sobre la fiabilidad del transporte metropolitano, algo que ya empieza a reflejarse también en el comportamiento del mercado residencial”.
El experto destaca que, en las últimas semanas, se observa un mayor interés por viviendas mejor conectadas mediante autobús, metro u otras alternativas urbanas, mientras que algunas zonas periféricas muestran un ritmo de operaciones más contenido.
“Este cambio no responde tanto a una modificación estructural de la demanda como a una reacción lógica ante la incertidumbre: cuando los desplazamientos diarios se complican, el comprador tiende a priorizar ubicaciones que le den mayor seguridad en sus rutinas”, puntualiza.
Sin embargo, Cromstedt reconoce que suele ser algo temporal, como se vio en la pandemia, y al paso de los meses el mercado volvió a equilibrarse. “En la práctica, la mayoría de las decisiones de compra siguen guiándose por factores más estables -presupuesto, necesidades familiares o proximidad al empleo-, por lo que es previsible que, a medida que se reduzcan las incidencias, el mercado recupere patrones de demanda más habituales”, según el presidente de Keller Williams España-Andorra.
Efecto sobre stock y compra de vivienda de la crisis de Cercanías
Desde una perspectiva de mercado, Vicenç Hernández Reche cree que la deficiente infraestructura ferroviaria reduce el stock efectivo de vivienda, es decir, aquel que resulta realmente atractivo y funcional para los hogares. Esto restringe las opciones de compra, especialmente para clases medias, y agrava el desequilibrio entre oferta y demanda en las zonas mejor conectadas.
“Sin una mejora sustancial del transporte, las políticas de aumento de oferta tienden a ser poco eficientes, ya que el problema no es solo cuantitativo sino también de localización, al concentrarse la oferta en zonas muy concretas generando un desequilibrio poblacional con repercusiones negativas variadas”. En consecuencia, se refuerza un escenario de precios elevados y acceso cada vez más limitado a la vivienda.
Para el experto de Keller Williams, la demanda sigue siendo sólida, pero se encuentra con una oferta limitada, y cuando la movilidad falla, muchos compradores tienden a concentrarse todavía más en ubicaciones bien conectadas y con servicios consolidados.
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